Kamp om avkastningen

Det er i sin seneste markedsrapport at UNION Gruppen tar for seg rammebetingelsene for eiendomsinvesteringer. Mens man for ett år siden hadde et marked med stigende renter, har rentemarkedet snudd fullstendig de seneste månedene. Forventningene til fremtidige renter har falt kraftig og analysesjef Robert Nystad skriver at «japansk syke» plutselig har kommet på «alles lepper».

«Ikke bare blir det billigere å låne penger. Det blir enda vanskeligere enn tidligere å oppnå avkastning ved å investere i obligasjoner», skriver Nystad og viser til at det samlede volumet med verdipapirer med negativ yield har doblet seg på ett år. Samtidig er det nå 333 milliarder dollar i tørt krutt i internasjonale fondsstrukturer som kan investere i eiendom.

Med store summer i rentepapirer som gir negativ yield (16 000 milliarder dollar) og eiendomsfond med rekordmye tørt krutt, mener UNION Gruppen at investorene må belage seg på lavere avkastning på eiendommer fremover. «Men med negative renter i stadig større deler av obligasjonsuniverset, og et volatilt aksjemarked på høye multipler, er det på ingen måte sikkert at alternativene frister mer», skriver UNIONs analysesjef i rapporten.

Det ligger med andre ord an til et fortsatt friskt transaksjonsmarked, og UNION Gruppen ser ingen tegn til avmatning i aktivitetsnivået. Næringsmegleren har talt opp 166 transaksjoner i år per september med en samlet verdi på 51,5 milliarder kroner. Prime yield holder seg stabilt på 3,6 prosent og ventes å ligge flatt ut 2020. Sekundæryielden er anslått til 5 prosent, som er en nedgang på 15 basispunkter.

«Med lange renter som har kommet ytterligere ned, god tilgang til kreditt og fortsatt gunstig utvikling i kontorleiemarkedet i flere av de store byene, forventer vi at det sterke transaksjonsmarkedet holder seg utover høsten og inn i 2020», skriver UNION Gruppen i rapporten.

Et rundskriv fra Finanstilsynet som gir begrensninger for syndikatenes mulighet til å markedsføre sine prosjekter har skapt usikkerhet rundt hva syndikeringsaktørene vil gjøre fremover. Syndikatene var den største kjøperen av eiendom i fjor, med 31,6 milliarder kroner i volum. Hittil i år står syndikatene bak 47 kjøp for til sammen 13,7 milliarder kroner. «Mange av transaksjonene ble imidlertid initiert før skrivet fra tilsynet kom, så det gjenstår fortsatt å se de fulle implikasjonene», skriver UNION Gruppen.