Mads Ole Haugen, Thommessen.
Ikke la inflasjonen redusere verdiene
En krone om et år er ikke en krone i dag. Prisstigningen gjør at fremtidige kronebeløp blir mindre verdt. Bestemmelser om indeksregulering kan motvirke denne effekten.
Artikkelforfatter er Mads Ole Haugen, senioradvokat i Advokatfirmaet Thommessen AS.
Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks (KPI) beskriver utviklingen i konsumpriser for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger bosatt i Norge. Endringen i KPI er et vanlig mål for inflasjon. Utviklingen i KPI oppdateres løpende ved at SSB den 10. i hver måned publiserer tall fra foregående måned.
En avtale innebærer en bestemt økonomisk og juridisk balanse. Man taler gjerne om “ytelse mot ytelse”. I avtaler der det eller de beløp som en part skal yte forfaller frem i tid, vil bestemmelser om KPI-justering kunne bidra til å opprettholde den økonomiske balansen i avtaleforholdet.
De fleste er bevisst på KPI-regulering av leien i et leieforhold. Uten KPI-regulering av leien, ville leietakeren i realiteten fått en lavere leie utover i leieforholdet. Både husleieloven og standard leieavtaler inneholder bestemmelser om KPI-regulering av leien.
Men også i andre avtaleforhold er det viktig å være oppmerksom på inflasjonen.
Ta for eksempel en grunneier som selger en tomt til en eiendomsutvikler. Eiendomsutvikleren har planer om å oppføre boliger på tomten, men må først igjennom en reguleringsprosess. Dersom endelig kjøpesum er en funksjon av hvor mange kvadratmeter eiendomsutvikleren klarer å regulere inn, og reguleringsprosessen tar tre år fra avtaleinngåelsen, utgjør KPI basert på de tre siste år i dag betydelige beløp.
Det naturlige utgangspunktet for KPI-regulering er indeksen på det tidspunktet partene ble enige om de økonomiske betingelsene for avtalen. Det kan i prinsippet være før signering av kjøpekontrakt, typisk ved aksept av bud eller inngåelsen av det man ofte kaller intensjonsavtale eller budaksept.
Normalt baseres reguleringen på utviklingen i KPI frem til siste kjente indeks på forfallstidspunktet. Dersom kjøpesummen i eksempelet over forfaller 1. september 2019, vil man kunne hensynta utviklingen i KPI frem til og med juli 2019, ettersom disse tallene ble publisert 10. august 2019.
Videre kan man knytte reguleringen til økning i indeksen eller endring i indeksen. Det siste innebærer at et beløp ved fall i indeksen kan reguleres ned, selv om dette i de senere år ikke har vært særlig praktisk.
I tidligere perioder med høy inflasjon var det ikke uvanlig å operere med indeksregulering i samsvar med en mindre prosentandel enn 100 % av indeksen, for eksempel 80 % av KPI. I dag ser vi normalt bestemmelser med indeksregulering knyttet til 100 % av økningen eller endringen i KPI.
På SSBs hjemmesider https://www.ssb.no/kpi finner man en praktisk kalkulator for beregning av KPI‑justerte beløp.
