Høyesterett opphever lagmannsrettens avgjørelse: Ny tomtefestesaga?

Alnabru er i dag et svært attraktivt område for næringsvirksomheter. Mange av byggene er kombinasjonslokaler med både lager og kontorer, og felles for de fleste er at Oslo kommune eier tomta, og at festeforholdet nærmer seg sitt utløp.

Etter flere konflikter med en av festerne avgjorde Borgarting lagmannsrett i januar 2019 at Oslo kommune hadde plikt til å overta bygningsmassen på festetomten. Med utgangspunkt i byggets bruksverdi ble det fastsatt et vederlag på 12 millioner.

Avgjørelsen er nå opphevet av Høyesterett. Høyesterett fastslår at lagmannsrettens rettsanvendelse var mangelfull i vurderingen av om det ville skje et verdispille «i utrengsmål» dersom bygget ble revet.

Sakshistorikken begynner sakte, men sikkert å minne om Zachariasbryggen-komplekset, et bakteppe som gjør det nødvendig å spørre om Høyesteretts avgjørelse gir tilstrekkelig avklaring for neste runde i Borgarting lagmannsrett – og for tiden fremover.

Kort om sakens bakgrunnOslo kommune eier omtrent 200 dekar av «Stubberudfeltet» på Alnabru. Feltet ble tidligere benyttet som søppelfylling, før det i 1963 ble fylt på rene masser, og tomtene ble festet bort til næringsdrivende. Kommunen inngikk festekontrakter med totalt 19 bedrifter, samtlige med 30 års løpetid. Tomten i denne saken ble festet bort ved avtale datert 26. april 1982, med utløp 1. juli 2012. Foretakseiendom AS overtok festekontrakten og kjøpte bygget på tomta i 2001.

LES OGSÅ: Saksøkt etter å ha misligholdt eiendomsdeal til 55 mill

I 2007 ble festerne på Stubberud orientert om at den fremtidige bruken av feltet ville bli vurdert, og i 2010 varslet kommunen at festeavtalene ikke ville bli forlenget. Per i dag foregår det et planarbeid for videreutvikling og transformasjon av området til «grønn logistikk», og kommunen arbeider derfor med å fristille feltet.

Hovedspørsmålet i saken var hvorvidt riving av bygget innebar at verdier gikk til spille «i utrengsmål». Det var enighet mellom partene at vilkåret om verdispille var oppfylt.

Det rettslige utgangspunkt – rydding av tomtenSom et overordnet utgangspunkt henviser Høyesterett til lovens hovedregel, eieren skal ha tomten tilbake slik den var før leieforholdet ble innledet.Under henvisning til at saken gjelder en tidsbegrenset festeavtale i et næringsforhold, distanserer Høyesterett seg fra sine tidligere uttalelser i HR-2017-2359-A (Zachariasbryggen II), om at utgangspunktet i praksis er overtakelse av bebyggelse.

Dette til tross for at festeavtalen i Zachariasbryggen-komplekset var kortere (25 år), og inngått mellom to profesjonelle parter.

Utgangspunkt i de individuelle partenes konkrete interesserEtter en omfattende gjennomgang av lovhistorikk, forarbeider og rettspraksis konkluderer Høyesterett med at spørsmålet om verdispill «i utrengsmål» må forstås på bakgrunn av et overordnet ønske om å unngå verditap, både for partene og ut fra mer allmenne samfunnshensyn.

Høyesterett presiserer at hva som menes med «i utrengsmål» vil kunne variere, men utgangspunktet må tas i de individuelle partenes konkrete interesser. Som en spesifisering av dette understrekes at interessene ikke er begrenset til økonomiske forhold. Både for festeren og bortfesteren kan andre hensyn veie tyngre enn de rent økonomiske, og så lenge disse er saklig må de inngå i interesseavveiningen.

Som sentrale momenter i avveiningen viser Høyesterett til at det må vurderes om resultatet er «urimeleg» for festeren og om bortfesteren er «vel tent» med å overta bebyggelsen. Momentene er hentet fra ordlyden til den tidligere tomtefesteloven og nyere forarbeider, hvor det legges til grunn at disse hensynene skal være omfattet ordlyden «i utrengsmål».

Høyesterett henviser til at sin tidligere uttalelse om å «søke mot mer objektive prinsipper» i Zachariasbryggen II avsnitt 41, og understreker at det kun gjelder vederlagsfastsettelsen. Dermed gir ikke uttalelsen veiledning for interesseavveiningen ved spørsmål om overtakelse av bebyggelse.Interesseavveining i et videre perspektiv

Etter Høyesteretts vurdering var lagmannsrettens interesseavveining mangelfull. Høyesterett begrunnet dette med (1) at det ikke ble tatt utgangspunkt i tilstrekkelig individualiserte interesser hos partene og (2) at det ble lagt for mye vekt på rent økonomiske forhold.

LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

Lagmannsretten la avgjørende vekt på hva «bortfestere flest» ville gjort med bebyggelsen, basert på hva som ville vært «det økonomiske fornuftige». Manglende vurdering av partenes individuelle, konkrete interesser innebar at interesseavveiningen i sin helhet ble ansett for snever.

Høyesterett pekte særlig på at omstendigheter som festetidens lengde, bakgrunnen for avtaleforholdet og kommunens forutsetning om annen bruk ved festetidens utløp måtte inngå i rimelighetsvurderingen knyttet til fester. For bortfesters del pekte Høyesterett blant annet på at kommunens ønske om å benytte tomten på en annen måte, som ikke gir høyest økonomisk fortjeneste, måtte trekkes inn i vurderingen av om kommunen ville være «vel tent» med å overta bebyggelsen.

«I utrengsmål» – gjeldende rettHøyesteretts tolkning av vilkåret i tomtefesteloven § 40 åpner opp for at vurderingen av om et bygg skal rives eller overtas av bortfester ved utløp av festeperioden kan avgjøres på bakgrunn av andre momenter enn den rene samfunnsøkonomiske interesse. Isolert sett er en slik tolkning mindre gunstig for samfunnet som helhet, og det kan innebære lite bærekraftige løsninger i enkeltsaker.

Avgjørelsen er uansett rettsavklarende for rammene ved vurderingen av «i utrengsmål», herunder at vurderingstemaet er mer subjektivt – og mindre firkantet – enn det som tidligere har vært lagt til grunn. Dette åpner for at både fester og bortfester kan løfte frem sine egne konkrete interesser, uten nærmere avgrensning enn at interessene må være saklige.

Mot en slik utvidelse av interesseavveiningen kan det innvendes at en skjønnsmessig regel sjeldent er enkel å praktisere. I tillegg kan man spørre seg om det er en antydning av favorisering av offentlige bortfestere gjennom Høyesteretts premisser, siden det i de aller fleste tilfeller vil være vanskeligere for private bortfestere å vise til ikke-økonomiske interesser av betydning.

Sam E. Harris er advokat og partner i advokatfirmaet BAHR. Caroline Røkenes er advokatfullmektig i advokatfirmaet BAHR.