Juss

Ukens Tips: Byggherrens hevingsrett ved konkurs

I dette Ukens Tips ser vi nærmere på byggherrens rett til å heve kontrakten med en entreprenør som har gått konkurs.

Ane Vilnes er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets fagområde for kontraktsrett, entreprise og prosedyre. Mira L. Bergsland er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets fagområde for restrukturering og konkurs. Foto: Erik Burås/StudioB13
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Etter standardkontraktene har byggherren hevingsrett ved bl.a. entreprenørens konkurs, se f.eks. NS 8405 punkt 39.1 og NS 8407 punkt 46.1. I praksis påberoper byggherren ofte denne hevingsretten straks etter konkursåpning hos entreprenøren. Byggherrens hevingsrett kolliderer imidlertid med konkursboets rett til å tre inn i skyldnerens (entreprenøren) løpende kontrakter etter dekningsloven § 7-3.

Trer konkursboet inn i kontrakten, skal den løpe videre på samme vilkår som før (med unntak for bestemmelsene om oppsigelsestid). Byggherren forblir da forpliktet på kontraktens vilkår, jf. dekningsloven § 7-4, selv om byggherren har avgitt hevingserklæring. Konkursboets rett til inntreden etter dekningsloven går altså foran hevingsretten etter standardkontraktene. I konkurstilfeller vil følgelig dekningslovens regler om inntreden gjøre standardkontraktenes hevingsbestemmelser virkningsløse.

Fra dette gjelder det likevel et praktisk unntak: Etter dekningsloven § 7-3 annet ledd kan konkursen, og da den underliggende insolvensen hos skyldneren (entreprenøren), være hevingsgrunn dersom “avtalens art” tilsier det. Dette unntaket innebærer at inntredelsesretten kan avskjæres hvis særlige grunner taler for det. Bakgrunnen for unntaket er at det for visse kontraktstyper kan være en bristende forutsetning at insolvens hos kontraktsmotparten inntrer. Unntaket er spesielt aktuelt for kontrakter som krever særskilt kompetanse, eller personlig oppfyllelse fra skyldneren.

Det kan argumenteres for at entreprisekontrakter inngått etter NS 8405 og 8407 har slik egenart at en konkurssituasjon bør kunne påberopes som hevingsgrunn etter dekningsloven § 7-3 annet ledd. Kontraktene er gjerne komplekse, og stiller ofte spesielle krav til oppfyllelsen fra en entreprenør. Det må likevel konkret vurderes om “avtalens art” tilsier at konkursen utgjør en hevingsgrunn for hvert enkelt kontraktsforhold hvor standarden er vedtatt.

Hvis konkursboet ikke trer inn i kontrakten, er byggherrens hevingsrett i behold. Selv om byggherren ikke faktisk benytter seg av hevingsretten, vil det som regel uansett skje en heving i praksis. Det vil da normalt gjennomføres en sluttavregning/et forenklet sluttoppgjør, hvor skyldnerens (entreprenørens) og byggherrens krav avregnes mot hverandre. Dersom skyldneren (entreprenøren) etter gjennomføringen av et slikt sluttoppgjør har midler til gode hos byggherren, tilfaller disse konkursboet.

Konkursboets inntredelsesrett kommer ikke sjelden overraskende på byggherren, og kan skape usikkerhet i et ethvert entrepriseprosjekt. Det at konkursboet ved inntreden forpliktes på kontraktens vilkår (med unntak for bestemmelsene om oppsigelsestid) gjør derimot inntreden i entreprisekontrakter noe upraktisk. Ved inntreden må konkursboet nemlig kunne dokumentere at det vil oppfylle kravene standardkontraktene stiller til økonomi, mannskap, maskinpark, kompetanse, garantiansvar, mv. Dette er forpliktelser boet typisk vil slite med å oppfylle, selv med støtte fra f.eks. panthaver. Dette er årsaken til at konkursboene som regel raskt meddeler byggherren at det ikke vil tre inn i entreprisekontrakten.

Husk derimot at byggherrens hevingsrett som følge av annet, kontraktsregulert mislighold fra entreprenøren (enn konkurs og underliggende insolvens) er i behold til tross for konkursåpningen. Dekningsloven § 7-4 hindrer således ikke enhver heving etter konkurs hos entreprenøren, kun den som begrunnes i konkursåpningen.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Advarer gårdeiere etter utelivssuksess
Play
R8 får gjennomgå (+)
Aktuelt
– Alle snakker om «flyskam», men dere står jo for 40 prosent av verdens CO2-utslipp
Tech
Kjøperen av Carew-eiendommen tredoblet overskuddet (+)
Analyse
Selger for 1,6 milliarder
Transaksjoner
Les alle PLUSS-sakene ett sted Klikk her!
109 leiligheter for 500 millioner (+)
Bolig
Langer ut mot Byantikvaren
Utvikling
Kjøper mer i Trøndelag
Aktuelt
Eks-fotballspiller slår seg opp i eiendom (+)
Analyse

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.