Ukens tips; Forlengelse av leieforholdet

I de tilfeller hvor vilkårene for forlengelsesperioden ikke er fastsatt, eller partene blir enige om å forlenge leieforholdet uavhengig av om leietaker har en avtalefestet forlengelsesrett, vil det være større spillerom for partene ved utformingen av forlengelsesavtalen. Innholdet i en forlengelsesavtale må i hvert enkelt tilfelle vurderes konkret. Nedenfor omtaler vi de typiske forholdene som må reguleres.

Hvor ikke annet er avtalt, er det opp til partene hvorvidt det skal utarbeides en helt ny leieavtale ved forlengelsen eller om det kun skal lages en tilleggsavtale som supplerer eksisterende leieavtale. Dersom eksisterende leieforhold reguleres av en leieavtale med flere tilleggs- og endringsavtaler, er partene ofte er tjent med å utarbeide en helt ny leieavtale som regulerer forlengelsesperioden. Både for partene og forvalter er det enklere å etterleve én leieavtale enn å skulle holde oversikt over flere endringsavtaler. I tillegg kan det virke positivt og ryddig ved et salg av eiendommen at det inngås avtale på ett avtaledokument.

I de tilfeller hvor eksisterende leieavtale fremdeles fremstår som relevant, og partene er kjent med hvordan avtalen skal praktiseres, kan det være en fordel å kun inngå en tilleggsavtale som viderefører vilkårene under leieavtalen i forlengelsesperioden. I disse tilfeller bør utleier ha et bevisst forhold til hva som bør være med i forlengelsesavtalen.

Leien for forlengelsesperioden må angis. Tilsvarende bør det angis hvordan leien skal reguleres, herunder hvilken basisindeks som skal benyttes og hva som er tidspunktet for første regulering etter forlengelsen.

Leietiden må selvsagt også angis. Det bør samtidig inntas om leietaker har rett til å forlenge leieforholdet utover forlengelsesperioden og eventuelle vilkår for en slik forlengelse.

Videre må det vurderes om leietaker skal stille sikkerhet for forlengelsesperioden, og vilkårene for sikkerhetsstillelsen bør i så fall angis i avtalen. Dersom Leietaker kun skal videreføre tidligere sikkerhetsstillelse, bør det inntas en plikt for leietaker til å oppdatere sikkerhetsstillelsen i tråd med vilkårene under forlengelsesavtalen.

Partene må ha et bevisst forhold til leietakers vedlikeholdsansvar i forbindelse med forlengelsen av leieforholdet. Vi anbefaler at det enten avholdes en overtakelsesbefaring ved forlengelsen hvor partene avklarer eventuelt vedlikeholdsetterslep som skal utbedres av leietaker, eller at det reguleres i forlengelsesavtalen at leietakers vedlikeholdsplikt skal ta utgangspunkt i den stand leieobjektet var i ved overtakelse under den tidligere leieperioden. Dersom partene inngår en helt ny leieavtale for forlengelsesperioden uten å ha et bevisst forhold til at leietakers vedlikeholdsansvar under tidligere leieperiode må videreføres, kan utleier risikere at det er den stand leieobjektet var i da forlengelsesperioden startet som er utgangspunktet for leietakers vedlikeholdsplikt og tilbakelevering av leieobjektet.

Ved endring av leieobjektets størrelse og beliggenhet, bør utleier være påpasselig med å innta en tvangsfravikelsesklausul i forlengelsesavtalen slik at utleier kan kreve tvangsfravikelse fra det nye leiearealet i forlengelsesperioden.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.