Omkamp i lagmannsretten om erstatning ved ekspropriasjon

Sakene er viktige fordi de tar for seg kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon av næringseiendom. Både Høyesteretts og lagmannsrettens avgjørelse er derfor av særlig interesse for eiere av næringseiendom og andre grunneiere som kan bli utsatt for ekspropriasjon.

Kort om sakens bakgrunnSom følge av byggingen av Follobanen med nytt dobbeltspor mellom Oslo S og Ski, var det nødvendig å ekspropriere og rive deler av Skeidarbygget som lå nærmest jernbanen for å gjennomføre reguleringsplanen for Ski stasjon. Bygget var på tiltredelsestidspunktet leiet ut til møbelforretningen Skeidar, Elkjøp og Handelsbanken.

Ved ekspropriasjon av kontantstrømsiendom får grunneier erstatning for tapte inntekter frem i tid i form av et erstatningsbeløp i dag. Grunneiers fordel ved å få dette utbetalt som et engangsbeløp innebærer at de fremtidige tapte inntektene må neddiskonteres til nåverdi ved bruk av en kapitaliseringsrente. Desto høyere kapitaliseringsrenten settes, desto lavere blir grunneierens nominelle erstatning.

Lagmannsretten hadde ved første behandling benyttet den standardiserte kapitaliseringsrenten på 4 %, noe som medførte at grunneier ble tilkjent betydelig høyere erstatning enn det som var tilkjent i tingretten.

Høyesterett fremholdt imidlertid at grunneiers tilpasningsplikt innebar at det må kunne forventes at reinvestering skjer i objekter med samme avkastningsnivå som de avståtte (her utleie av forretningseiendom), slik at erstatningen/kapitaliseringsrenten skulle vært fastsatt med utgangspunkt i en reinvestering i den typen virksomhet selskapet drev, men likevel ikke lavere enn den standardiserte rentesatsen. Denne konkrete vurderingen hadde ikke lagmannsretten gjort i tilstrekkelig grad.

LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

Lagmannsrettens andre behandling av sakenNylig falt avgjørelsen i andre runde i Borgarting lagmannsrett. Partene ble ikke enige om å begrense skjønnets tvistetema til spørsmålet om kapitaliseringsrenten, og overskjønnet ble derfor behandlet på nytt i sin helhet. Vi knytter kun noen kommentarer til temaet kapitaliseringsrente.

I tråd med Høyesteretts føringer la lagmannsretten til grunn at erstatningen skal utmåles for å gi grunneier en mulighet til å replassere sitt økonomiske tap i en tilsvarende eiendom med tilsvarende risikoprofil. Ved utmålingen av erstatning for den permanente avståelsen av den delen av bygget som var revet, baserte lagmannsretten seg på begrepet “yield” ved den konkrete vurderingen av antatt kapitaliseringsrente/avkastningskrav. Lagmannsretten uttalte at selv om yield som begrep ikke er helt ensbetydende med kapitaliseringsrenten, benyttes yield i eiendomsmarkedet som et anslag på investors eller markedets langsiktige realavkastningskrav på eiendom. Yield vil følgelig etter lagmannsrettens syn gi et godt utgangspunkt for å fastsette riktig kapitaliseringsrente ved avståelse av fast eiendom.

Etter å ha foretatt en konkret vurdering av eiendommens risikoprofil holdt opp mot sakkyndige vurderinger av dette, som vi må anta tok hensyn til strøksmessige og eiendomsindividuelle forhold, samt leiekontraktens lengde og leietakers soliditet slik lagmannsretten viser til, kom lagmannsretten til at kapitaliseringsrenten/avkastningskravet skjønnsmessig skulle fastsettes til 6,5 %. Fra dette utgangspunktet ble det så gjort nominelle og skjønnsmessige korreksjoner på grunn av eiendommens beskaffenhet.

LES OGSÅ: Ny og viktig ekspropriasjonsdom fra Høyesterett

Kapitalingsrenten – er siste ord sagt?Lagmannsretten synes som nevnt å mene at yield er et godt utgangspunkt for den konkrete vurderingen av hvilken kapitaliseringsrente som skal legges til grunn. Det fremstår som synspunktet tiltres av førsteamanuensis ved NMBU Sølve Bærug. I innlegget “Stjæle?” i Dagens Næringsliv 13. august hevder han at dersom kapitaliseringsrenten settes lavere enn yielden, vil grunneier gis anledning til å reinvestere erstatningen i et nytt objekt som er egnet til å gi høyere årlig avkastning enn det som ble ekspropriert, og dermed gi grunneier mer enn full erstatning.

Bærugs innlegg er imidlertid en tilbakemelding på en kronikk fra professorene Petter Bjerksund og Guttorm Schjelderup ved Norges Handelshøyskole med tittelen “Ut og stjæle eiendom” i Dagens Næringsliv 11. august. Disse tar til orde for at kapitaliseringsrenten må avspeile næringens generelle alternativavkastning i finansmarkedet, noe som innebærer at kapitaliseringsrenten skal settes betydelig lavere enn 4 % – altså lavere en Høyesteretts “gulv”. De samme har svart ut Bærugs utspill i innlegget “Yield?” i Dagens Næringsliv 21. august. I innlegget påpekes det at det er store forskjeller i yield på omsatte eiendommer, og store forskjeller i karakteristika til eiendommer med samme yield. Videre fremholdes at for å finne en pålitelig yield må man finne en “tvillingeiendom” som er fritt omsatt og med samme karakteristika som eiendommen som avstås. Dette er naturlig nok en svært vanskelig øvelse i praksis.

LES OGSÅ: Nekter å godta erstatningsdom på 70 millioner kroner

Med grunnlag i Høyesteretts avgjørelse og lagmannsrettens tolkning av den, kan nok grunneiere forvente og bør innrette seg på at ved tvist om kapitaliseringsrenten vil domstolen foreta en konkret vurdering av den aktuelle eiendommens risikoprofil med utgangspunkt i en yield-betraktning.

På bakgrunn av uenigheten referert til ovenfor og de potensielle utfordringene som foreligger i det å benytte yield som kapitaliseringsrente, kan det likevel tenkes at siste ord ikke er sagt i spørsmålet om kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon av næringseiendom. Dette selv om både Høyesterett og Borgarting lagmannsrett har talt, den siste to ganger.

Om forfatterne:

Håvard Sterri er advokatfullmektig ved Advokatfirmaet Selmer AS’ Oslo-kontor. Han er tilknyttet firmaets eiendomsavdeling og arbeider jevnlig med ekspropriasjonsrettslige problemstillinger.

Christoffer Norén er advokat ved Advokatfirmaet Selmer AS’ Oslo-kontor. Han er tilknyttet firmaets eiendomsavdeling og fagområdet selskapsrett og transaksjoner.