Ukens Tips: Escrow-avtaler

I mange tilfeller er det ønskelig for kjøper å få sikkerhet for selgers betalingsevne, og eventuelt -vilje, for potensielle fremtidige krav mot selger etter kjøpekontrakten. Dette kan gjøres ved at deler av kjøpesummen blir deponert på en sperret konto (escrow-konto). Men hva skjer med pengene på escrow-kontoen ved konkurs hos selger og hvordan bør kjøper sikre seg?

Tilbakehold av deler av kjøpesummen etter overtakelse kan gjøres på flere måter. En av de vanligste måtene å gjøre dette på, er at megler eller oppgjørsansvarlig får innbetalt kjøpesummen for eiendommen/selskapet på sin oppgjørskonto, men at det i oppgjørsavtalen eller i en egen escrow-avtale (også kalt deponeringsavtale) er inntatt spesifikke klausuler tilknyttet tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen inntil visse vilkår er oppfylt. I noen tilfeller etableres også en sperret konto hos en bank eller finansinstitusjon, med basis i en separat escrow-avtale, hvor deler av kjøpesummen innbetales.

Sett fra kjøpers perspektiv er det ønskelig at det beløp som tilbakeholdes innbetales til en konto som ikke tilhører selger. Det er også viktig at det er klare betingelser og/eller tidsfrister for når beløpet på kontoen kan utbetales til selger. Vilkårene for utbetaling bør ikke være utformet på en slik måte at innehaver av escrow-kontoen må foreta selvstendige eller skjønnsmessige vurderinger om hvorvidt vilkårene er oppfylt eller ikke.

En problemstilling som kan oppstå i forbindelse med escrow-avtaler er hvorvidt en konkurs vil kunne medføre at det tilbakeholdte beløp vil kunne bli omfattet av et konkursbos beslag.

Dersom det tilbakeholdte beløp er deponert av kjøper på en adskilt konto tilhørende en tredjepart (for eksempel en megler, advokat eller bank), vil ikke en konkurs hos denne tredjeparten medføre at tredjepartens kreditorer kan ta beslag i midlene. Innestående på kontoen vil da ikke være en del av tredjepartens formuesmasse. I slike tilfeller vil heller ikke konkurs hos selger medføre at selgers konkursbo kan få utbetalt innestående på kontoen, ettersom konkursboet må respektere escrow-avtalen som sier at utbetaling fra denne kontoen kun kan skje på visse vilkår og innenfor visse frister. Berettigede krav mot selger som er sikret gjennom tilbakeholdet, må selgers konkursbo også respektere.

Dersom det tilbakeholdte beløp er innbetalt til en konto som tilhører selger, og ikke plassert på en konto tilhørende tredjemann, vil en konkurs hos selger i utgangspunktet medføre at konkursboet tar beslag i innestående på kontoen. Dersom en kjøper i slike tilfeller vil søke å sikre seg mot en slik situasjon, bør innestående på denne kontoen pantsettes til fordel for kjøper. Slik pantsettelse er relativt enkelt, og oppnås ved å sende melding til den bank hvor kontoen er etablert om at innestående er pantsatt til fordel for kjøper for de krav som måtte oppstå under kjøpekontrakten og som er ment sikret gjennom tilbakeholdet.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.