Ukens tips: Nybygg og ikke mva-leietakere

Innledning

Ved oppføring av nybygg hvor formålet er å leie ut hele bygget til en aktør som ikke driver merverdiavgiftspliktig omsetning, vil det ikke være anledning til å undergi utleievirksomheten frivillig registrering etter merverdiavgiftsloven § 2-3. Følgelig vil det heller ikke være anledning for eier/utleier til å kreve fradragsført egen inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene. Merverdiavgiften danner grunnlag for justeringsrettigheter, men dette vil ikke komme en utleier til gode så lenge leietaker ikke driver avgiftspliktig virksomhet. Merverdiavgiften på (forenklet sett) 25 % av byggekostnadene blir da en endelig kostnad for utleier, og som ikke tilfører bygget noen egenverdi.

Ikke-fradragsførbar mva på byggekostnaden vil imidlertid legges til byggets saldoverdier og medfører et økt avskrivningsgrunnlag. Dette reduserer til en viss grad effekten av den økte kostnaden.

Leiekontraktens utforming

Utgangspunktet for utleier er gjerne at man ønsker å oppnå nøytralitet, slik at man økonomisk sett stilles likt som om bygget ble utleid til merverdiavgiftspliktig virksomhet. Ved utleie av nybygg søker utleier derfor normalt dekket ikke-fradragsførbar merverdiavgift på byggekostnadene gjennom et tillegg i leien (mva-kompensasjon).

Ofte utgjør denne mva-kompensasjonen et tillegg på 25 % på leien. Dette vil imidlertid ikke nødvendigvis kompensere utleier for kostnaden gjennom leieperioden, ettersom byggekostnadene sjelden nedbetales i løpet av leieperioden. Skal utleier kompenseres fullt ut vil det normalt kreves et høyere tillegg, med mindre leietiden er så lang at byggekostnadene blir nedbetalt gjennom leien.

I mange leieforhold blir det ikke presisert hvorvidt en del av leien i praksis er en mva-kompensasjon, og det er i slike tilfeller vanskelig å skille mellom selve leien og kompensasjonselementet. Kombinert med en opsjon til å forlenge på samme vilkår vil dette gi utleier en større trygghet for at leietaker over tid gjennom leien vil betale for de økte byggekostnadene.

Dersom leiekontrakten har bestemmelser om mva-kompensasjon vil disse ofte være til gjenstand for tøffe forhandlinger mellom partene. Videre vil forhandlingene ofte gjennomføres før de endelige byggekostnadene er avklart. Det er viktig at det i leiekontrakten inntas mekanismer hvorved utleiers mva-kompensasjon justeres for endelige byggekostnader.

Fremtidig salg av eiendommen

Ved et salg av eiendommen underveis i leieperioden, enten dette skjer ved salg av aksjer i det eiendomseiende selskapet eller ved et innmatssalg, oppstår det spørsmål om hvordan mva-kompensasjonen påvirker verdsettelsen av eiendommen.

Det vanlige er at en potensiell kjøper verdsetter bygget på grunnlag av byggets fremtidige avkastning (markedsleien), og at kjøpesummen tar utgangspunkt i et avkastningskrav for eiendommen (“yield”). Mva-kompensasjonen vil ofte likestilles med investeringsleie og ikke en del av markedsleien, ettersom den i prinsippet vil kunne bortfalle ved en eventuell forlengelse av leieforholdet, eller dersom det ved leietidens utløp inngås leieavtale med en ny og avgiftspliktig leietaker. Kompensasjonen vil derfor gjerne ikke gi den samme effekten med hensyn til verdsettelsen som selve leien.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.