Det siste året har en rekke tvister med skjeggkreforekomster i boliger versert for rettsapparatet, med forskjellig utfall. Nylig falt det dom i en sak mellom en boligkjøper og en boligselger i Oslo, hvor kjøper krevde erstatning etter at det ble funnet skjeggkre i boligen.
Den aktuelle boligen er beliggende i et borettslag som består av fire blokker, ikke så langt fra Akerselva i Oslo. Som eneste budgiver fikk kjøperen tilslaget i september 2016. Leiligheten er oppført i 2001.
LES OGSÅ: Denne kaster skygger over Oslos boligmarked
Fant skjeggkre under parkettenDet ble i forkant av salget utarbeidet en salgsoppgave som blant annet inneholdt en tilstandsrapport for boligen, samt egenerklæringsskjema fra selger. I egenerklæringsskjemaet punkt 8 har selger svart nei på spørsmålet om de kjenner til at «det er/har vært sopp, råteskade eller skadedyr i boligen (f.eks rotter, mus, maur eller lignende)».
Leiligheten ble solgt til prisantydning for kr 5 100 000. Kjøper var eneste budgiver og kjøpekontrakt ble undertegnet 1. september 2016. Overtakelse fant sted 5. desember 2016.
I forbindelse med at selger la nytt gulv på et av rommene i årsskiftet 2016/2017 ble det observert et par små insekter under gulvet, der plasten på underlaget til underlagsdekket ikke gikk helt inntil veggen.
Kjøper byttet deretter kjøkken i august 2017 og det ble observert flere kre i forbindelse med det, og deretter ble det jevnlig observert kre. På dette tidspunkt ble også kjøper kjent med at det var skjeggkre i borettslaget.
På vegne av kjøper sendte Help den 26.10.2017 reklamasjon til selgers eierskifteselskap.
Kjøper engasjerte Anticimex som foretok undersøkelser og avla rapport om skadedyr 8. januar 2019. Det ble der konkludert med at det var skjeggkre i alle rom og at anslått alder på angrepet «er minimum 2-4 år».
LES OGSÅ: Lagmannsretten: Skjeggkre ikke grunnlag for prisavslag
«Betydelige mengder»Selger forsikringsselskap bekreftet den i mars 2018 at reklamasjonen var mottatt og avviste samtidig kravet om mangelsansvar. De ønsket imidlertid å foreta en egen befaring av leiligheten ved Anticimex.
Anticimex utarbeidet basert på befaringen en rapport datert 4. april 2018. Av rapporten fremgår det at det er «betydelige mengder skjeggkre» i leiligheten og at aldersfordeling og antall tyder på «at bestanden har eksistert i leiligheten i minimum 3 år».
Hovedforhandling ble holdt i Oslo tingrett 14. og 15. mai 2019. Selger møtte med advokat Lars Marcus Evensen, mens kjøper møtte med advokat Haakon Andreas Langeland og advokatfullmektig Naila Parveen.
I sin vurdering skriver retten at spørsmålet er om kjøper har reklamert rettidig, og videre om skjeggkreene utgjorde en mangel som kan gi grunnlag for prisavslag. Retten finner at det er reklamert i tide.
Av rettspapirene fremgår det at selgeren ved noen tilfeller hadde observert det hun trodde var sølvkre på det badet i leiligheten i sin botid.
Basert på hennes forklaring i retten og naboens vitneforklaring legger retten til grunn at det var tale om minst 3 men mindre enn 10 sølvkre som ble observert i løpet av de årene saksøkte bodde der, men at det var lang tid siden hun hadde observert noen da leiligheten ble solgt.
LES OGSÅ: Boligene ble solgt for samme pris og begge hadde skjeggkre. Men bare den ene kjøperen fikk erstatning (+)
Retten fester også lit til selgerens forklaring om at hun tidligere hadde fått høre fra borettslaget at dette ikke var skadedyr og at det kunne forekomme i en bolig rett ved Akerselva bygd på myrgrunn. Selger var ikke kjent med at det var eller kunne være skjeggkre i leiligheten.
– Spørsmålet er om observasjonen av disse kreene er en opplysning som «kjøparen hadde grunn til å rekne med å få», skriver retten og fortsetter:
– Når det som her var tale om enkelte sporadiske observasjoner av et insekt over en tidsperiode på flere år begrenset til toalettet, hvor siste observasjon lå tilbake i tid, finner retten under tvil at dette ikke var opplysninger selger kunne forvente å få.
– Situasjonen hadde vært en annen dersom man med jevne mellomrom eller frem mot salget hadde observert insektet eller det var tale om flere insekter slik at det ble oppfattet som noe som var til stede i leiligheten, og som for eksempel kunne indikert fukt. Men enkeltobservasjoner av noe som fagmiljøet ikke betegner som skadedyr kan retten vanskelig se at selger hadde plikt til å opplyse om i 2016.
Retten bemerker at den «uansett finner det lite trolig at en opplysning ville ha virket inn på avtalen», og begrunner dette med at kjøperen i retten har pekt på at hun var klar over at sølvkre kunne være en indikator på fukt og ville undersøkt det.
– Det er ingen ting som tilsier at det ville vært avdekket fukt ved nærmere undersøkelser, og kjøper var eneste budgiver da leiligheten ble solgt, slik at det ville vært tid til å foreta en avklaring i forhold til fukt før kontrakt ble underskrevet. Kjøper tok heller ikke selv observasjon av et par kre spesielt alvorlig da det ble oppdaget ved skifte av gulv en måned senere og dette illustrerer godt den generelle situasjonen før skjeggkre og forvekslingsfaren sølvkre/skjeggkre ble allment kjent.
Det foreligger etter dette «ikke mangel etter avhendingsloven § 3-7», konkluderer rettens administrator Birgitte Kolrud.
LES OGSÅ: Eiendomsprofil anker skjeggkre-dom
Retten har i det videre drøftet om det foreligger mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, som sier at en eiendom har mangel dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».
Retten poengterer at den ved vurderingen har lagt til grunn at saneringen som nå er iverksatt vil bringe bestanden av skjeggkre ned til et minimalt og akseptabelt nivå. Anticimex forklarte at de regner det som overveiende sannsynlig at det vil være situasjonen i leilighetskomplekset i løpet av kort tid.
Metoden, som innebærer at det settes ut forgiftet åte (anti cockroach) bak gulvlister i flere omganger, er ifølge Anticimex godkjent av Norsk Folkehelseinstitutt, kan benyttes selv om det er barn i boligen, og det er ikke nødvendig å flytte ut av leiligheten under behandling.
– Retten skal bemerke at selv om man hadde lagt til grunn de saneringstiltak som ble anbefalt og som ble regnet som adekvate da saksøker innhentet kostnadsoverslag i april 2018, det vil si tettingstiltak sammen med sanering med innsektsmidler, ville totalbeløpet vært på rundt 130.000 kroner før oppfølgningskostnader, og klart under de 5-6% rettspraksis har oppstilt som retningsgivende.
Retten kan heller ikke se at det er godtgjort noe verditap på eiendommen. Under rettssaken forklarte en eiendomsmegler at han anslo verditapet på en «skjeggkre-leilighet» til 400.000 kroner. Megleren hadde imidlertid selv ikke solgt noen leiligheter med skjeggkre, og retten så derfor bort fra hans forklaring.
Dommeren valgte imidlertid å legge avgjørende vekt på vitneforklaringen fra en annen eiendomsmegler som var innkalt som vitne, som kunne dokumentere at han hadde solgt flere leiligheter med skjeggkre i samme område. Disse har blitt solgt til eller over prisantydning, og han opplyste at han ikke har korrigert prisantydning for skjeggkre. Denne megleren anerkjente at skjeggkre er en negativ opplysning ved eiendomssalg, men han mente at markedet er såpass nyansert og sammensatt at det likevel ikke har vært utslagsgivende for hvilken pris de har oppnådd.
– Skjeggkre har hatt en eksplosiv vekst i omfang og utbredelse etter at de først ble oppdaget i Norge i 2013. Retten legger til grunn at de ikke er skadelige for mennesker og at de heller ikke forårsaker skade på bygninger, slik at skadepotensialet primært er at det utgjør en psykisk belastning, skriver retten.
LES OGSÅ: – Skjeggkre reduserer boligverdien med 25 prosent
Belastende, men…Retten skriver videre at man ikke kan se at den psykologiske belastningen ved å overta og bo i et hus som har skjeggkre «i seg selv vil være nok til å fravike det klare utgangspunktet om at kjøperne har overtatt risikoen for skjulte mangler ved boligen, selv om boligen er markedsført som velholdt og lekker».
– I dette tilfellet har krebestanden likevel vært av et betydelig omfang og retten ikke er i tvil om at det for kjøper har vært belastende å leve med en forekomst av skjeggkre i den størrelsesorden det her er snakk om og med usikkerhet med tanke på i hvilken grad man vil kunne få kontroll over dette i lang tid.
Men:
– Her er det imidlertid tale om et svært begrenset kvantitativt avvik og retten finner etter en samlet helhetsvurdering at det ikke er dokumentert et slikt åpenbart misforhold mellom leilighetens faktiske stand og det kjøperne hadde grunn til å regne med, at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Det er dermed ikke grunnlag for mangelansvar. Retten vil bemerke at den ikke har funnet sannsynliggjort noe verditap (…) slik at det uansett ikke ville blitt gitt prisavslag for verdiminus.
Selgerne ble frifunnet for erstatningsansvar. Kjøper ble dømt til å dekke saksomkostningene til selger, som var på 110.000 kroner.
Dommen er ikke rettskraftig.
