IKKE GRUNN TIL ERSTATNING: Det ble avdekker store mengder skjeggkre i leiligheten ved Akerselva i Oslo, men Oslo tingrett mener det ikke holder for å kreve erstatning fra selgeren.
Får ikke erstatning for skjeggkre, fordi boligen ble kuppet før visning
Finansklagenemnda mener kjøper må bære risikoen for at det gikk fort i svingene under boligkjøpet.
En leilighet i Oslo fra 2002 ble solgt “som den er” for 6,15 millioner kroner ved kjøpekontrakt i juni 2018. I selgers egenerklæringsskjema var det opplyst om tidligere observasjoner av små insekter som muligens kunne være sølvkre.Kjøper har forklart at selger ble spurt på privatvisning om det var påvist skjeggkre i leiligheten, noe selger skal ha benektet.
LES OGSÅ: Denne kaster skygger over Oslos boligmarked
Tre dager etter budaksept mottok selger en e-post fra styret hvor det ble opplyst om skjeggkre i sameiet. Selger videreformidlet etter kontraktsigneringen informasjonen fra styret til kjøper.
Kjøper innhentet etter overtakelsen rapport fra skadedyrselskapet Mycoteam. Det ble satt ut 50 limfeller, som fanget 13 skjeggkre. Mycoteam konkluderte med at «Den rikelige forekomsten av nymfer i forhold til voksne skjeggkre viser at det i den aktuelle boligen dreier seg om en godt etablert, reproduserende skjeggkrepopulasjon som er i utviklingsfase 3. Vi vurderer det som trolig at skjeggkreene dermed har vært til stede i minst 1,5 – 2 år».
LES OGSÅ: Mener skjeggkre reduserer boligverdien med 25 prosent
Kjøper anførte at det forelå mangelsansvar for selskapet, og krevde kostnadene til sanering og verditapet dekket av selskapet. Dette ble blant annet begrunnet med en fornyet verdivurdering av boligen fra januar 2019, hvor takstmannen fastslo et verditap ved boligen som følge av skjeggkre på 600 000 kroner.
Selger bestred ansvar, og anførte blant annet at skjeggkre ikke utgjorde et verditap, og dermed heller ingen mangel.
I sin behandling påpeker Finansklagemenda at det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at selger var kjent med at det var skjeggkre i boligen budaksepten. E-posten fra styret om skjeggkre i bygget kom først etter at det var inngått avtale om salg av eiendommen, og vil dermed ikke ha betydning for selgers opplysningsplikt i forkant av salget, skriver nemnda.
Finansklagenemnda tok deretter stilling til om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-8 om uriktige opplysninger.
– Opplysninger i egenerklæringsskjema gir etter vårt syn uttrykk for selgers subjektive kunnskap om eiendommen. Vurderingen av om det er gitt en uriktig opplysning må dermed ses i lys av selgers kunnskap (…). Som nevnt over er det ikke fremlagt dokumentasjon som er egnet til å belyse om selger har vært kjent med forhold utover det opplyste, og om han dermed har gitt uriktige opplysninger ved utfyllingen av egenerklæringsskjemaet.
LES OGSÅ: Eiendomsprofil anker skjeggkre-dom
Til slutt blir det spørsmål om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum ved at eiendommen er i “vesentleg ringare stand” enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Vesentlighetsvurderingen etter bestemmelsen inneholder både et kvantitativt og et kvalitativt element. Avgjørelsen beror imidlertid etter retts- og nemndspraksis på en samlet helhetsvurdering.
Når det gjelder det kvantitative elementet, er det lagt til grunn at det normalt kreves at utbedringskostnadene utgjør minst 5-6 % av kjøpesummen. Nemnda finner grunn til å bemerke at en verdivurdering fra en takstmann i et tilfelle som dette må vurderes i lys av det spesielle forhold takstmannen er bedt om å vurdere.
Nemnda uttaler at takstmannens vurdering og konklusjon illustrerer at «vurderingen både inneholder et betydelig element av skjønn og til en viss grad baserer seg på en subjektiv oppfatning av hva en mulig fremtidig budgiver tenker om skjeggkreene».
Det som likevel var utslagsgivende at kjøper ikke fikk medhold, var at det hadde gått raskt svingene under bolighandelen. Boligen ble kuppet før visning. Kjøper prioriterte en rask avtaleinngåelse foran ytterligere undersøkelser, og dette må kjøper bære risikoen for, påpeker nemnda.
– Nemnda har vært i tvil, men har etter en samlet vurdering av ovennevnte forhold og momenter kommet til at vesentlighetsvilkåret i avhendingsloven § 3-9 andre punktum ikke kan anses oppfylt. Det foreligger etter dette ingen mangel, konkluderer nemnda.
Avgjørelsen var enstemmig.
LES OGSÅ: Mener skjeggkre går en mørkere fremtid i møte
