Juss

Fordringer til bry for kjøper

Ved beregningen av kjøpesummen ved overdragelse av aksjer i eiendomsselskap er det vanlig å avtale at fordringer i selskapets balanse per overtakelse legges til kjøpesummen. Reguleringen medfører at kjøpesummen øker krone for krone med selskapets balanseførte fordringer. Det er imidlertid ikke alle fordringer som har en reell verdi for kjøper.

Mikael Minge er seniormanager i Selmer og tilknyttet avdelingen for finansiell analyse og transaksjonsstøtte. Eirik Riddervold er partner i Selmer og tilknyttet firmaets eiendomsavdeling.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatterne er Mikael Minge og Eirik Riddervold i Advokatfirmaet Selmer.

Begrunnelsen for at fordringer tillegges kjøpesummen på denne måten er nokså enkelt at fordringer antas å representere en verdi krone for krone, som igjen normalt garanteres av selger. For å unngå tvist og for å sikre at kjøper ikke betaler for fordringer uten verdi for kjøper, er det gode grunner til å undersøke eiendomsselskapets fordringer før inngåelse av kjøpsavtalen, samt inkludere et spesifiserende avsnitt i kjøpekontrakten som avgrenser definisjonen av fordringer som skal medtas i kjøpesumsberegningen til fordringer som vil ha verdi for kjøper.

Typiske DD-funn

I en finansiell DD av fordringer kan det avdekkes om noen leietakere er dårlige betalere, om selskapet har hatt mangelfulle rutiner knyttet til inndrivelse av fordringer, om det foreligger tvister med leietakere knyttet til husleien, og hvilken verdi fordringer som er inntatt i selskapets balanse vil ha for kjøper. Ofte inntar kjøper i sitt bud at det kun er “erholdelige fordringer” det skal betales for, nettopp for å ha mulighet for å forhandle om dette ved omfattende funn.

I tilfeller hvor det er vanskelig å fastslå eller bli enige om en fordring har en reell verdi for kjøper, kan et alternativ være å selge fordringen ut av selskapet før overtakelse i stedet for at kjøper betaler for disse ved overtakelse.

Dersom selskapet har balanseførte fordringer knyttet til periodiserte leierabatter kan det dessuten være grunn til å stille spørsmål ved om leien som ligger til grunn for fastsettelse av eiendomsverdien er markedsmessig.

Ettersom fordringer i balansen øker kjøpesummen og derfor må finansieres av kjøper, kan det i budet også være grunn til å sette et tak på hvor mye fordringer selskapet kan ha per overtakelse.

Forholdet til skadesløsholdelse eller garanti

Ettersom kjøper normalt betaler for fordringene uten en vurdering av markedsverdien eller fradrag for risiko, er det vanlig å inntatt en garanti eller skadesløsholdelse hvoretter selger har risikoen for om fordringene blir innfridd. En slik garanti bør være tilpasset de fordringer som rent konkret er hensyntatt ved kjøpesumsberegningen, og gjerne med avregning i forbindelse med revidert balanse.

Meglerstandardene bygger på en modell hvor selger skal overta fordringene som ikke er betalt senest 30 dager etter forfall, mot å innfri pålydende. En slik ordlyd kan passe for kundefordringer og andre fordringer som etter sin art skal gjøres opp kontant etter overtakelse, men gir liten eller ingen mening for andre typer fordringer av mer regnskapsmessig karakter. Det er derfor uklart hvordan skadesløsholdelsen skal praktiseres for denne typen fordringer. Dessuten er meglerstandarden i beste fall upresis all den tid kjøper må gjøre gjeldende krav senest 60 dager etter at fordringen er forfalt. Denne reklamasjonsfristen kan i ytterste konsekvens ha utløpt før overtakelse av aksjene hva gjelder eldre fordringer. Videre kan en slik klausul etter omstendighetene medføre at kjøper må betale for en fordring per overtakelse, men at selgers garanti inntrer lang tid etterpå.

Uansett avtalemekanisme kan det være hensiktsmessig å vurdere nærmere om fordringer overfor eksisterende leietakere skal kunne overdras til og inndrives av selger. En kjøper vil gjerne ha kontroll med hvilke tiltak som iverksettes overfor leietakerne, og i noen tilfelles kan jo fordringene være bestridt. Det er ikke sikkert at en kjøper da ønsker at det skal gjennomføres søksmål og inndrivelse i regi av selger.

Særlig om fordringer som ikke gjøres opp i kontanter

Fordringer i selskapets regnskap inkluderer etter god regnskapsskikk også fordringer som ikke gjøres opp i kontanter, f.eks. forskuddsbetalte kostnader og andre regnskapsmessige periodiseringer, herunder periodiserte leierabatter og meglerhonorarer pådratt i forbindelse med inngåelse av nye leiekontrakter. Enkelte selgere har argumentert for at disse også omfattes av “fordringer” selv om de etter sin natur ikke passer inn i skadesløsholdelsen i punkt 10. For å unngå enhver usikkerhet og potensiell tvist kan man presisere at slike fordringer ikke skal hensyntas i kjøpesumsberegningen. Nedenfor beskrives noen typetilfeller nærmere.

Leierabatter

Ofte gis leierabatter i starten av et leieforhold, f.eks. ved leiefritak første 3 måneder av leieperioden. Slike leierabatter skal periodiseres over leieperioden, selv om rabatten gis i en tidsbegrenset periode. I perioden hvor det ikke betales (full) leie vil det derfor regnskapsmessig oppstå en fordring i selskapets balanse. Kjøper vil imidlertid ikke motta oppgjør for slike fordringer etter overtakelse, og derfor bør de ikke inkluderes som justeringsposter, med økende kjøpesum som konsekvens.

Forskuddsbetalte kostnader

Forskuddsbetalte kostnader skal etter god regnskapsskikk føres som en fordring. Slike kostnader knytter seg normalt til tjenester som kommer kjøper til gode i deres eierperiode etter overtakelse, eksempelvis forsikringspremie som normalt betales årlig forskuddsvis. Det er derfor naturlig at slike fordringsposter inkluderes som justeringsposter ved fastsettelse av kjøpesummen, med mindre den aktuelle tjenesten kanselleres per overtakelse (slik situasjonen ofte er for forsikringer) og gjenværende balanseført premie ikke kan kreves refundert av selskapet fullt ut.

Andre fordringer som periodiseres

Fordringer kan også knytte seg til tjenester som er levert før overtakelse, men som etter god regnskapsskikk også kan eller skal periodiseres over f.eks. leieperioden, typisk meglerhonorar ved utleie. På samme måte som for leierabatter vil fordringen her ikke representere noen verdi for kjøper, og de bør derfor ikke inngå i kjøpesumsberegningen.

MVA-fordringer

Dersom eiendomsselskapet har en aktuell justeringsrett som er balanseført som fordring, bør kjøper vurdere sannsynligheten for at situasjonen som utløste justeringsrett vil forbli lik inntil selskapet har mottatt et mva-beløp tilsvarende den balanseførte fordringen. Dersom det er risiko for at situasjonen ikke vil opprettholdes må man søke å få denne risikoen hensyntatt i beløpet som skal betales for den aktuelle fordringen. Slike fordringer krever ofte enten særskilt verdsettelse (hvor kjøper overtar risikoen mot redusert verdsettelse) eller særlige garantier som går over justeringsperioden. Uansett må det foretas en nåverdiberegning av slike fordringer, ettersom de gjerne kommer til utbetaling lang tid etter overtakelse.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Lyspunkter i retailsektoren
Play
Foreslår mange hundre nye boliger på elvebredden (+)
Bolig
Selvaag Eiendom kjøper på Tjuvholmen
Transaksjoner
Beste praksis skaper nye verdier
Aktuelt
Her vil Aspelin Ramm gjøre et scoop (+)
Utvikling
Ser du hele bildet i eiendom?
Estate PLUSS gir deg tilgang til alt!
Nye PLUSS artikler hver dag,
bestill Estate PLUSS her
Investerer 3,7 milliarder for fremtiden
Utvikling
Slår seg sammen til et nytt eiendomsselskap
Aktuelt
Mindre gubbefaktor i eiendomsbransjen
Play
– Eiernes motivasjon for utvikling er betydelig redusert
Utvikling