Juss

Ukens tips – Rydding av grunnboken

I forbindelse med salg av fast eiendom og eiendomsselskaper, ser vi ofte at partene avtaler at selger skal være forpliktet til å rydde grunnboken, enten før eller etter gjennomføringen av transaksjonen. I dette ukens tips ser vi nærmere på hvilke typer heftelser som vanligvis bør slettes i forbindelse med en transaksjon og hvordan sletteprosessen gjennomføres.

Ine Osland er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Håkon Lagesen er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Foto: Erik Burås/StudioB13
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Tinglyste heftelser kan med tiden miste noe av sin betydning eller aktualitet. I andre tilfeller kan den underliggende rettigheten være helt falt bort. Selv om heftelsen ikke lenger er aktuell, vil den fortsatt være tinglyst på eiendommen frem til den begjæres slettet. For at eiendommens grunnbok skal gi et reelt bilde av de heftelsene som faktisk påhviler eiendommen, oppfordrer vi enhver eiendomsbesitter til å holde grunnboken oppdatert. For kjøper kan det dermed være fornuftig å kreve at selger rydder eiendommens grunnbok i forbindelse med en salgsprosess.

I utgangspunktet er det rettighetshaveren til den tinglyste heftelsen som må begjære eller samtykke til at heftelsen slettes. Det er derfor normalt ikke tilstrekkelig at hjemmelshaver begjærer heftelsen slettet. Dette utgangspunktet gjelder for både tinglyste bruksrettigheter, leieavtaler, urådigheter og andre bestemmelser om bruken av eiendommen.

Et praktisk viktig unntak fra hovedregelen er heftelser som etter sin ordlyd åpenbart er opphørt, og da kan hjemmelshaver til eiendommen begjære heftelsen slettet (ex officio), uten at det kreves samtykke fra rettighetshaver. Dette vil ofte være tilfelle for utløpte leieavtaler.

For nye pantedokumenter er det vanligvis tilstrekkelig at panthaver sender en sletteerklæring til Kartverket. For pantobligasjoner som inneholder en skylderklæring, er det imidlertid krav om at originaldokumentet sendes inn. Dette gjelder de fleste eldre pantedokumenter. Det gjøres likevel et unntak for banker, som også kan slette pantobligasjoner ved å sende inn en enkel sletteerklæring. I praksis vil det derfor være uproblematisk å få slettet de fleste pantedokumenter.

Dersom det er umulig eller uforholdsmessig vanskelig å spore opp originaldokumentet eller å få nødvendig samtykke til slettingen kan pantobligasjoner og skadesløsbrev anmodes slettet dersom det (i) sannsynliggjøres at heftelsen er bortfalt og (ii) kunngjøres en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg innen to måneder. Det samme gjelder for andre heftelser som er over 20 år gamle og som det er sannsynlig at har opphørt.

I noen tilfeller vil det således være relativt enkelt å få slettet en tinglyst heftelse fra grunnboken, mens det i andre tilfeller kan være en mer komplisert og tidkrevende prosess. Før selger påtar seg en forpliktelse til å slette tinglyste heftelser, bør selger foreta en vurdering av hva slags heftelse(r) det er tale om og hvordan heftelsen(e) kan slettes. Et godt alternativ er derfor å innta en “best effort”-regulering i kjøpekontrakten, som pålegger selger en plikt til etter beste evne å forsøke å få heftelsen slettet, men som samtidig innebærer at selger ikke kommer i kontraktsbrudd dersom det viser seg at heftelsen ikke lar seg slette.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Bra vekst for Tandberg-brødrene (+)
Analyse
Entra-bygg skal produsere mye strøm
Aktuelt
Ukens Profil: – Ser spennende muligheter (+)
Karriere
Vant kontrakt på 550 mill.
Aktuelt
Solgte til seg selv og solgte unna Thon (+)
Analyse
Les alle PLUSS sakene! Klikk her!
Her vil Boligbygg Oslo bygge leiligheter
Bolig
Kjepper i hjulet for OBOS-prosjekt (+)
Bolig
Bygger boliger for milliardbeløp
Aktuelt
Dyre eiendommer, men fortsatt godt marked
Aktuelt