Juss

Ny dom om strandeiers utfyllingsrett

I en ny høyesterettsdomslås det fast at det ikke gjelder noe prinsipp om «først i tid, best i rett» for strandeiers utfylling foran naboeiendommens strandlinje. Naboen kan imidlertid ved konkludent atferd tape sin rett til å gjøre gjeldende sin egen utfyllingsrett overfor andre utfyllingstiltak foran egen eiendom.

Advokatfullmektig Georg Dahlen, Kluge Advokatfirma AS.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig Georg Dahlen i Kluge Advokatfirma AS.

For eiendommer som ligger til sjøen kan adgangen til å utnytte sjøområdet utenfor egen eiendom være helt sentral. Dette kan enten være utnytting i form av adkomst med båt, bading, fisking eller utfylling av sjøarealet. I denne forbindelse kan det oppstå spørsmål om hvorvidt f. eks en strandeiers utfylling av sjøområdet foran en naboeiendom krenker naboens egen rett til utfylling. Dette spørsmålet har nå fått en avklaring i Høyesterett.

Utgangspunkter om eiendomsgrensen og strandretten

Det kan tenkes en rekke former for aktivitet fra land og utover i sjøen. I denne sammenheng er det to «nivåer» av rådighet for eier av en strandeiendom – eiendomsretten og strandretten.

Det opereres med en generell grense, som utgjør den alminnelige eiendomsgrensen ut i sjøen. I dette området har strandeieren eiendomsrett – strandeieren har en eksklusiv rett til å utnytte de økonomiske fordelene som ligger i dette området. Innenfor dette området har strandeieren rett til å nekte andre strandeiere å f.eks fylle ut området.

Eiendomsgrensene må logisk nok avgrens utover i sjøen og mot naboeiendommer til siden. Den generelle eiendomsgrense utover i sjøen (yttergrensen) går ut til marbakken eller – hvis marbakke ikke kan påvises – til to meders dybde ved middels vannstand. Grensen til siden mot naboeiendommer (mellomgrensen) skal hovedregel fastsettes på bakgrunn av det geometriske prinsipp, ved at ethvert punkt på bunnen skal tilhøre den strand som det ved middels høy vannstand ligger nærmest.

På denne måten får man et avgrenset areal både til siden og utover som hører til eiendomsretten til strandeiendommen.

Men også utenfor eiendomsgrensen har strandeieren visse retter i sjøområdet. Disse omtales under samlebetegnelsen «strandretten». De aktuelle fordelene er tilflottsretten, mulighetene for bading og friluftsliv, visse former for fiske, retten til utfylling i sjøen og et visst vern mot forurensning og ulemper av estetisk art. Særlig økonomisk betydningsfull er utfyllingsretten – muligheten til å fylle ut landmasse i sjøområdet eller sette ut bryggeanordninger.

Utgangspunktet for utfyllingsrettens geografiske omfang er at det kan fylles ut i hver strandeiendoms «sektor». Denne sektoren fastsettes ved at grenselinjene for eiendommen utover i sjøen blir ført videre ut over området som er underlagt privat eiendomsrett etter samme prinsipp som gjelder for fastleggelsen av mellomgrensen. Det er allikevel slik at det ofte kun er én strandeier i et område som faktisk har benyttet seg av utfyllingsretten, og at det konkrete utfyllingstiltaket går over i andre strandeieres sektor.

Spørsmålet er da om utfyllingstiltaket krenker naboens strandrett, og i forlengelsen av dette hvilke konsekvenser dette får for allerede gjennomført utfylling.

Utfyllingsretten er eksklusiv

I HR-2019-280-A hadde Skjærhalden Gjestehavn AS i 2005 bygget et flytebryggeanlegg med en hovedbrygge og flere tverrpirer. Hovedbryggen lå på skrå foran eiendommen til naboen Syvertsen. I tillegg lå to av tverrpirene like foran naboeiendommen. Syvertsen hevdet at bryggeanlegget krenket hennes eiendoms utfyllingsrett, ved at anlegget gjorde at det ikke var mulig å fylle ut i eiendommens sektor. Spørsmålet for Høyesterett var om flytebryggeanlegget krenket Syvertsens strandrett. Høyesterett kom til at bryggeanlegget krenket Syvertsens strandrett, men at Syvertsen hadde tapt sin rett til å gjøre utfyllingsretten gjeldende ved konkludent atferd.

Retten redegjorde for den sentrale høyesterettspraksisen som gjelder strandrettens omfang. På bakgrunn av dette ble det oppstilt noen hovedpunkter for denne avgrensningen av privatrettslige rettigheter.

For det første ble det uttalt at utfylling- og utbyggingsretten er en «eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen». Dette er i samsvar med sektorprinsippet og utgangspunktet om at det kun er strandeieren som kan foreta utfylling i sin sektor. Som en forlengelse av strandrettens eksklusivitet ble det uttalt at «om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført». Det gjelder dermed ikke «noe prinsipp om først i tid, best i rett» ved utfylling i andres sektor. Det ble også slått fast at det ikke er grunnlag for å fastsette den enkelte grunneiers rettigheter i sjøen på bakgrunn av en interesseavveining mellom grunneierne. Strandeiers utfyllingsrett i havneområder hvor det foreligger en aktuell reguleringsplan «strekker i alle fall seg ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i strid med andres strandrett».

Uttalelsene innebærer en styrking av strandeiers rett til utfylling i egen sektor sammenlignet med tidligere rettspraksis. Ved lagmannsrettens vurdering av saken ble det med henvisning til sentral juridisk teori, oppstilt et krav om at det må være påregnelig at strandeieren kan, og vil, utnytte sin sektor for å kunne gjøre utfyllingsretten gjeldende overfor andre utfyllingstiltak. Syvertsen måtte derfor vise til konkrete planer om selv å fylle ut det aktuelle området. Høyesterett tok ikke uttrykkelig avstand fra denne påregnelighetsvurderingen. Men de overnevnte rettssetningene gjør at det ikke lenger er rom for slike vurderinger av hva som er påregnelig utnyttelse av utfyllingsretten. Utfyllingsretten eksisterer, såfremt den er i samsvar med offentligrettslige reguleringer, uavhengig av om andre allerede har foretatt utfylling i sektoren og om det foreligger konkrete planer for strandeiers utfylling.

Høyesterett kom på bakgrunn av disse rettssetningene til at det var utvilsomt at Syvertsens rett til utfylling var krenket av bryggeanlegget. Bryggen skrådde inn i Syvertsens sektor, hvor hun hadde enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen la opp til den bruk som også hun ønsker. At anlegget var etablert først medførte ikke at hun hadde tapt sin rett – det var ikke plass til noen interesseavveining.

Tap av utfyllingsrett ved konkludent atferd

Det neste spørsmålet for Høyesterett var om Syvertsen ved konkludent atferd hadde tapt sin rett til å bygge ut slik at hun ikke nå kunne kreve anlegget fjernet.

Retten kom til at Syvertsen hadde opptrådt på en sånn måte at hun hadde tapt sin rett til å gjøre sin utfyllingsrett gjeldende overfor gjestehavnen. Vurderingen av dette ble nødvendigvis ganske konkret, men gjengis i korte trekk for eksempelets skyld.

Reguleringsplanen fra 2004 regulerte store deler av havneområdet, også utenfor Syvertsens eiendom, til småbåtanlegg. Skjærhalden Gjestehavn sendte ut nabovarsel om sine utbyggingsplaner. Syvertsens etterfølgende innvendinger mot planene gikk i hovedsak ut på å kunne fortsette å komme til med båt på de allerede eksisterende bryggeplassene som lå til hennes eiendom. Etter vedtakelsen av reguleringsplanen, og at hun ble kjent med de konkrete planene for utbygging, fant retten at det måtte være klart for henne at planene ville begrense hennes egne utbyggingsmuligheter. Hun hadde da en oppfordring til å reagere, men når hun ønsket gjestehavnen velkommen måtte hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget. Utbyggeren hadde dermed god grunn til å innrette seg i tillitt til dette.

Syvertsen hadde dermed ved konkludent atferd mistet sin rett til å gjøre sin strandrett gjeldende.

Dommens betydning for strandeiere

For det første er vernet av strandeieres utfyllingsrett innenfor egen sektor styrket etter denne dommen. Som strandeier har du en eksklusiv rett til utfylling, uavhengig av om noen andre har fylt ut i din sektor først. Fra et utfyller- og utbyggerperspektiv må man dermed være nøye på å få fastlagt omfanget av egen sektor for å være trygg på at utfyllingen ikke strider mot naboenes utfyllingsrett.

Spørsmålet om hvorvidt et utfyllingstiltak kan bli værende til tross for at det strider mot andres utfyllingsrett kom ikke på spissen i denne saken. Det er dermed usikkert om utfyllingen må rettes eller om det kan bli værende mot at det ytes erstatning.

Dommen viser også at det er mulig å tape retten til å gjøre gjeldende utfyllingsretten overfor andres tiltak i egen sektor ved konkludent atferd. For å unngå at dette skal skje bør man gi klart uttrykk i reguleringsprosessen og overfor andre strandeiere at utfyllingen vil krenke strandretten i egen sektor.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Lyspunkter i retailsektoren
Play
Foreslår mange hundre nye boliger på elvebredden (+)
Bolig
Selvaag Eiendom kjøper på Tjuvholmen
Transaksjoner
Beste praksis skaper nye verdier
Aktuelt
Her vil Aspelin Ramm gjøre et scoop (+)
Utvikling
Estate PLUSS gir deg tilgang til vår nye
Estate Magasin DIGITAL med egen APP
Estate Magasin på telefon,
tablet eller laptop?
Bestill Estate PLUSS her
Investerer 3,7 milliarder for fremtiden
Utvikling
Slår seg sammen til et nytt eiendomsselskap
Aktuelt
Mindre gubbefaktor i eiendomsbransjen
Play
– Eiernes motivasjon for utvikling er betydelig redusert
Utvikling