Ukens tips: Change of control-bestemmelser i leiekontrakter

I henhold til husleieloven må en leietaker innhente samtykke fra utleier for å kunne transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt. Standard leiekontrakter for utleie av næringseiendom bygger på den samme regelen. Utleier skal da kunne forholde seg til den samme leietakeren for hele leieperioden.

Husleieloven er imidlertid som et utgangspunkt ikke til hinder for at eier av aksjene i leietaker selger sine aksjer (kontrollskifte) – med den konsekvens at utleier risikerer å måtte forholde seg til en ny leietaker (selv om leietaker formelt sett er det samme rettssubjektet). Dette vil kunne være ugunstig for utleier, for eksempel dersom den nye eieren av aksjene i leietaker ikke er like økonomisk solid som den opprinnelige eieren.

Standard leiekontrakter for utleie av næringseiendom har bestemmelser som likestiller kontrollskifte på eiersiden i leietaker med transport av leiekontrakten, med den konsekvens at slikt kontrollskifte krever samtykke fra utleier. Formuleringen av kontrollskiftebestemmelsene har vært endret/presisert ved oppdateringer av standarden, og i de nye standardkontraktene som ble lansert i år er formuleringen nå slik:

Som overdragelse regnes også i) at en person som har bestemmende innflytelse over Leietaker, mister denne innflytelsen (herunder ved fusjon og fisjon), eller ii) at en ny person får bestemmende innflytelse over Leietaker (herunder ved fusjon og fisjon). Bestemmende innflytelse betyr det samme som i aksjeloven § 1-3 (2) andre setning. Aksjeloven § 1-3 (4) gjelder tilsvarende. Dette punkt 25.2 gjelder ikke … ved konserninterne omorganiseringer med uendret eierskap.

Hvorvidt en aksjeoverdragelse på eiersiden, fusjon/fisjon eller annen omorganisering innebærer et kontrollskifte som omfattes av bestemmelsen, beror altså på om et subjekt som har bestemmende innflytelse i leietaker mister denne innflytelsen, eller at et nytt subjekt har fått bestemmende innflytelse.

Konsekvensen ved brudd på denne bestemmelsen er at leietaker har misligholdt leiekontrakten, og et slikt mislighold er ofte i praksis irreversibelt. Misligholdet vil fort kunne bli ansett for å innebære et vesentlig mislighold som gir utleier rett til å heve leiekontrakten. Leietaker kan selvsagt be om et etterfølgende samtykke, men utleier kan nekte dette på fritt grunnlag.

Kontrollskiftebestemmelser er derfor særlig aktuelt i oppkjøpssituasjoner. For kjøper av et selskap som leier eiendom vil det være særlig viktig å avklare hvorvidt oppkjøpet utløser noen kontrollskiftebestemmelser i selskapets leiekontrakter (og andre kontrakter). I så fall bør kjøper kreve at dette avklares med utleier forut for gjennomføringen av oppkjøpet, og dokumenteres ved at det fremlegges et skriftlig samtykke fra utleier.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.