Juss

Hva bør selger gjøre om kjøper trekker seg fra en bindende avtale?

Stort sett går eiendomshandler greit. Men en gang iblant trekker kjøper seg fra en inngått avtale. Oftest vil partene ha ulikt syn på om det er inngått bindende avtale, eller om kjøper har rett til å heve avtalen, eller kreve et prisavslag. Hvis selger er uenig med kjøper, men kjøper nekter å oppfylle, hva kan selger gjøre da?

TAR STYRINGEN: En avtale er en avtale, men i praksis er det ikke alltid slik. Caroline Røkenes i BAHR redegjør i denne artikkelen for hva man bør gjøre hvis kjøper ikke oppfyller sine forpliktelser.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Et grunnleggende utgangspunkt er prinsippet om ytelse mot ytelse: Selger behøver ikke å oppfylle sin del av avtalen før kjøper gjør det. Dette innebærer at selger ikke plikter å overgi verken skjøte eller bruk av eiendommen til en kjøper som ikke betaler. En slik tilbakeholdsrett bør utøves mens selger iverksetter sitt første, og nokså åpenbare alternativ, hennes rett til å kreve oppfyllelse.

Når kjøper er forsinket med betalingen kan selger alltid fastholde sitt krav om oppfyllelse i henhold til avtalen. Dersom kjøper fremdeles står på sitt, og ikke vil gjennomføre handelen, kommer ikke selger noen vei i første runde. Det er likevel fordelaktig å kreve oppfyllelse og samtidig gi kjøper en rimelig tilleggsfrist, for på denne måten å forberede neste steg, en eventuell heving av avtalen.

LES OGSÅ: Uriktig fakturering kan medføre at man blir nektet fradragsrett

Heve avtalen
Å heve avtalen er et inngripende handlingsalternativ, som innebærer at begge parter skal stilles som om avtale aldri ble inngått. Hovedregelen er at selger kun kan kreve heving dersom kjøper «vesentlig misligholder» avtalen. Dette er ofte en komplisert juridisk vurdering som kan være vanskelig å ta stilling til under sakens gang. Selger har dessuten risikoen for at hun tar feil. Men om selger har forberedt seg ved å gi kjøper er rimelig tilleggsfrist, og kjøper uten rettmessig grunn unnlater å betale innen denne, står selger fritt til å heve avtalen, uavhengig av vesentlighetsvurderingen. Dette er en langt bedre posisjon.

Eksempel: Torunn og Truls har inngått en avtale om salg av Torunns næringseiendom, men Truls trekker seg uten rettmessig grunn før han har overtatt eiendommen. Torunn krever at Truls overholder avtalen og betaler innen 14 dager. Dersom Truls ikke betaler innen utløpet av Torunns tilleggsfrist, kan Torunn heve avtalen på fritt grunnlag. Torunns adgang til slik «heving uten komplikasjoner» vil redusere risiko og forenkle hennes prosess betraktelig.

Erstatning
Uansett om Truls oppfyller innen tilleggsfristen eller Torunn hever etter fristens utløp, vil selger ofte ha pådratt seg kostnader knyttet til avtalebruddet. Dette kan være driftskostnader for eiendommen i den perioden misligholdet varer og kostnader til advokatbistand. Kostnadene kan hun kreve dekket gjennom et krav om erstatning.

LES OGSÅ: – Misforstått kritikk mot standardkontraktene

Dekningssalg
Om Truls ikke oppfyller avtalen innen tilleggsfristen og Torunn hever, kan Torunn selge eiendommen til andre og kreve erstatning for kostnader som påløper ved et slikt dekningssalg av eiendommen, inkludert tap knyttet til lavere salgspris, megler og lignende.

Kan kjøper kreve overtakelse til en lavere pris enn avtalt?
Når kjøper nekter å oppfylle, kan det skyldes at kjøper krever et prisavslag som selger ikke er enig i. Er selger forpliktet til å levere fra seg eiendommen mot en kjøpesum som er lavere enn den avtalte?

Det kan umiddelbart virke fremmed, men det er hun. Kjøper har nemlig, i likhet med selger, tilbakeholdsrett for sin ytelse som følge av prinsippet om ytelse mot ytelse. Så lenge selger ikke har oppfylt sin forpliktelse fullt ut, kan kjøper holde en tilsvarende del av kjøpesummen tilbake. Kjøpers tilbakeholdsrett forutsetter at eiendommen er heftet med en mangel tilsvarende avviket fra avtalt pris. Om dette er riktig er kjøpers risiko.

Eksempel: Truls aksepterer å overta eiendommen innen den tilleggsfristen Torunn har satt, men vil bare betale kr 45 millioner, selv om avtalt kjøpesum er kr 50 millioner. Truls mener nemlig at byggets takkonstruksjoner er i dårlig forfatning, og at dette gir ham et krav på 5 millioner i prisavslag.

Hvis Torunn nekter å levere eiendommen til Truls, vil Torunn selv være i mislighold. Da mister hun sin rett til å kreve oppfyllelse, heve avtalen, og å kreve erstatning for kjøpers betalingsmislighold. Å nekte å levere er derfor en risikabel strategi for henne.

Men som nevnt utøves tilbakeholdsretten på kjøpers egen risiko. Det betyr at Torunn kan ta rettslige skritt for å få avgjort om det er rettmessig at Truls bare skal betale kr 45 millioner for eiendommen. Hvis retten kommer til at Truls’ tilbakehold er feil, og at han ikke har krav på et slikt prisavslag, kan Torunn kreve ham for erstatning og forsinkelsesrenter. Derved gjenoppstår balansen i forholdet, men først etter at Torunn har måttet levere.

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig i BAHR.

LES OGSÅ: – Tomtedommen viktig for aktører i næringseiendom

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Lyspunkter i retailsektoren
Play
Foreslår mange hundre nye boliger på elvebredden (+)
Bolig
Selvaag Eiendom kjøper på Tjuvholmen
Transaksjoner
Beste praksis skaper nye verdier
Aktuelt
Her vil Aspelin Ramm gjøre et scoop (+)
Utvikling
Ser du hele bildet i eiendom?
Estate PLUSS gir deg tilgang til alt!
Nye PLUSS artikler hver dag,
bestill Estate PLUSS her
Investerer 3,7 milliarder for fremtiden
Utvikling
Slår seg sammen til et nytt eiendomsselskap
Aktuelt
Mindre gubbefaktor i eiendomsbransjen
Play
– Eiernes motivasjon for utvikling er betydelig redusert
Utvikling