Ukens tips: Pantsettelse av leiekontrakter

Pantsettelse av leiekontrakten er en rettighet som utelukkende vil være i leietakers interesse i forbindelse med leietakers lånefinansiering. Utleiers långivere vil heller ønske å få pant i eiendommen og eventuelt pant i leieinntektene.

For at en leiekontrakt skal kunne pantsettes er det nødvendig at denne tinglyses. Tinglysing av leiekontrakter kan det leses mer om her.

Behovet for pantsettelse er tett knyttet opp mot leietakers driftsfinansiering. For en långiver kan det for eksempel være viktig å få kontroll over hele virksomheten i fall låntaker skulle gå konkurs. En pantsatt leiekontrakt vil dermed, sammen med pant i driftstilbehør, varelager og fordringer kunne gi et godt grunnlag for å overføre virksomheten til et nytt selskap. Videre kan en gunstig leiekontrakt også i seg selv utgjøre et verdifullt panteobjekt med en selvstendig verdi.

Dersom leietaker misligholder sine låneforpliktelser og panthaver tiltrer pantet, er det alminnelig antatt at selve tiltredelsen anses akseptert i forbindelse med utleiers samtykke til pantsettelsen. Panthaver må imidlertid respektere de omsetningsbegrensninger som måtte følge av leiekontrakten, herunder samtykkekrav ved overdragelse og fremleie, med mindre annet er avtalt i forbindelse med pantsettelsen. Ved konkurs kan dette stille seg annerledes, ettersom konkursboet etter dekningsloven har enkelte særrettigheter for å overføre virksomheten. Dette kan det leses mer om her.

Etter standardavtalene for utleie av fast eiendom er leietaker avhengig av utleiers skriftlige forhåndssamtykke for å pantsette kontrakten. Slikt samtykke kan imidlertid ikke nektes uten saklig grunn. Som utgangspunkt skal det mye til for å nekte å gi samtykke til dette, men utleier bør være klar over at det kan og bør stilles saklig begrunnede vilkår for slikt samtykke. Slike vilkår kan for eksempel være:

• Dersom leietaker går konkurs har panthaver i utgangspunktet rett til å overta leieretten ved å tiltre pantet. Utleier bør derfor kreve at panthaver ved en eventuell tiltredelse må tiltre pantet som en fullt forpliktende leietaker for hele leieperioden og at panthaver må stille ny sikkerhet.

• Videre bør utleier kreve at panthaver ved en eventuell tiltredelse skal være forpliktet til å gjøre opp leietakers eventuelle leierestanser og andre forfalte forpliktelser. Utleier er normalt sikret ved garanti stilt av panthaver eller depositum fra leietaker, men disse vil vanligvis beløpsmessig eller på annen måte være begrenset. Videre vil det være praktisk enklere å få oppgjør direkte fra panthaver enn via stilt sikkerhet.

• Utleier bør også kreve at panthaver eksplisitt overfor utleier samtykker til sletting av pantet på det tidspunktet leieforholdet opphører. I meglerstandarden er utleier gitt fullmakt fra leietaker til å slette pantet. Det er imidlertid panthaver som vil være rettighetshaver etter pantsettelsen, og som dermed må avgi samtykke til sletting.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.