Nå blir det forbudt å selge boligen «som den er»

Avhendingsloven, som regulerer boligsalg i Norge, har gitt opphav til flere tusen rettstvister siden den så dagens lys i 1992. Hensikten med loven var opprinnelig å skape færre tvister mellom kjøper og selger, men virkningen ble det stikk motsatte.

Det ønsker Solberg-regjeringen å gjøre noe med. I et lovforslag sendt til Stortinget like før jul (20. desember 2018) foreslår regjeringen noen helt sentrale endringer i avhendingsloven. Formålet er å bedre informasjonsgrunnlaget i bolighandelen, blant annet gjennom å oppfordre til økt bruk av tilstandsrapporter med høy kvalitet.

«Som den er»-forbeholdet

Så og si alle bruktboliger i dag selges med forbeholdet «som den er». Forbeholdet betyr at det er kjøperen som i utgangspunktet sitter med ansvaret for alle feil og mangler ved boligen, og må ta kostnadene med utbedringen.

Fra dette utgangspunktet er det to unntak i dagens lov – gir selgeren uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen, eller boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, kan kjøperen kreve prisavslag av selgeren.

Det er særlig sistnevnte unntak som har skapt en rekke boligtvister, fordi grensen «vesentlig dårlige stand» kan være vanskelig å fastsette.

I rettspraksis har det utviklet seg en såkalt prosentlære ved fastsetting av denne grensen. Prosentlæren innebærer at utbedringskostnadene må utgjøre 5-6 % av kjøpesummen før selgeren kan holdes ansvarlig. Har du f.eks. kjøpt en bolig til kr. 5.000.000,-, må utbedringskostnadene overstige kr. 250.000,- før du kan kreve prisavslag av selger.

Med regjeringens lovforslag skal selger nå holdes ansvarlig for alle feil og mangler, utover en minsteterskel som skal luke bort bagatellmessige forhold. Tanken er at selgeren skal oppfordres til å legge frem all relevant informasjon og innhente en grundig tilstandsrapport før salget.

Tre lovendringer

Regjeringen foreslår derfor i hovedsak tre endringer i avhendingsloven:

• forbud mot «som den er»-forbehold eller andre alminnelige forbehold ved salg til forbrukerkjøpere.

• en tydeliggjøring av det alminnelige mangelsbegrepet, herunder lovfeste en minsteterskel for mangelskrav. Det skal framgå av lovteksten at eiendommen har en mangel hvis den ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. eiendommens type, alder og synlige tilstand. Dette er i tråd med gjeldende rett i dag, men framgår ikke direkte av lovteksten. Minsteterskelen for mangelskrav, også kalt kjøperens egenandel, er foreslått satt til kr. 10.000,-.

• presisere at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport. Dette er et pedagogisk grep for å vise kjøpere viktigheten av å lese tilstandsrapporten. Det skal i egen forskrift stilles krav til innholdet i tilstandsrapporten og krav til de bygningskyndige, f.eks. i form av en autorisasjonsordning. Dersom en tilstandsrapport ikke oppfyller forskriftskravene, skal det legges til grunn at kjøperen er aktsom uvitende om forholdene beskrevet i den.

Synspunkter

Lovendringene innebærer at boligeiere må kjenne sin bolig godt før et salg. En grundig tilstandsrapport som oppfyller forskriftskravene blir helt avgjørende for at selger ikke skal havne i ansvar i ettertid.

I dag kan selgere tegne eierskifteforsikring for ansvar for skjulte feil og mangler. Det gjenstår å se om selskapene vil fortsette å tilby eierskifteforsikring. Protector Forsikring har eksempelvis nylig trukket seg ut av dette markedet.

Kjøpere kommer styrket ut med lovendringene. Det blir slutt på uforutsette utgifter i bolighandelen der skjulte feil og mangler avdekkes etter kjøpet. Nå kan prisavslag kreves av selger straks kostnaden med å utbedre mangelen overstiger kr. 10.000,-.

Det er positivt at det vil bli stilt krav til tilstandsrapporter og de bygningskyndige. Tilstandsrapporter av høy kvalitet er viktig for å redusere konflikter mellom partene i bolighandelen.

Det vil nok fortsatt oppstå konflikter om f.eks. hva som er å anse som en mangel i lovens forstand og hvilke skader og slitasjer en kjøper må akseptere ved kjøp av en brukt bolig. Lovendringene inneholder også nye skjønnsmessige vurderingstemaer. Dagens avhendingslov har gjennom flere års rettspraksis utviklet seg godt og «satt seg». Lovendringene røsker på noen punkt opp i dette og nye rettsrunder må nødvendigvis komme. Spørsmålet er om det er behov for endringene utover kravene til tilstandsrapporter og de bygningskyndige.