Juss

Ny avgjørelse fra Høyesterett vedrørende kommunens erstatningsansvar for arealplanlegging

Høyesterett slår fast at det ikke foreligger noen generell adgang for kommunen til å stille vilkår om innløsning av eiendommer som blir berørt av en reguleringsplan.

GRUNNEIER VANT IKKE FREM: Grunneieren krevde erstatning fra kommunen for verditap som følge av at eiendommen ble omregulert fra bolig til industri. Høyesterett (bildet) konkluderer med at omreguleringen ikke gir grunnlag for erstatning.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Sandnes kommune ble nylig frifunnet av høyesterett (HR-2018-2388-A) for krav om erstatning for verditap på en bebygd boligeiendom som følge av reguleringsvedtak.

Den enstemmige dommen er konkret begrunnet og inneholder få prinsipielle avklaringer. Av interesse er imidlertid Høyesteretts uttalelse om at det ikke gjelder en generell adgang for kommuner til å stille vilkår om innløsning av eiendommer som blir berørt av en reguleringsplan.

Høyesterett påpeker at lovgiver har forutsatt at plan- og bygningsloven uttømmende regulerer hva det kan gis bestemmelser om. De kunne ikke se at vilkår om innløsning var omfattet av loven eller at den generelle vilkårslæren i vesentlig grad var egnet til å supplere det som følger av loven.

SENIORADVOKAT: Johan Storm Bull

Sakens bakgrunn
Saken gjaldt i korte trekk krav om erstatning fra en grunneier som var påført verditap som følge av en rekke kommunale planprosesser. Ved vedtagelse av en reguleringsplan for godsterminal rett vest for eiendommen i 2001, var det klart at eiendommen ville bli utsatt for betydelig støy. Og ved vedtagelse av plan for industriområde sør for eiendommen i 2004, ble eiendommen omregulert til industri.

Begge disse reguleringene medførte betydelig verditap i eiendommen. Etter mislykkede forsøk på å få eiendommen innløst, krevde grunneier tapet erstattet av kommunen.

LES OGSÅ: Kjøpte verdiløs tomt og tapte i to instanser. Får nå medhold i Høyesterett om heving av kjøpet

Grunneier tok i 2015 ut stevning for Jæren tingrett og mente eiendommen skulle vært omfattet av den første planen og at kommunen burde ha gitt bestemmelser om innløsning. Grunneier mente også at kommunen ved sine uttalelser skapte forventninger hos grunneier om innløsning. Grunneier mente videre at omreguleringen av eiendommen til industri i 2004 ikke skulle ha skjedd og at omreguleringen bygget på den uriktige forutsetningen om at eiendommen ville bli innløst. Kommunen skulle ha omgjort vedtaket av eget tiltak når de forsto at forutsetningen ikke stemte. I tillegg påberopte grunneier at kommunen hadde handlet i strid med EMK.

Grunneier mente det forelå feil og forsømmelser fra kommunens side og påberopte seg organansvaret, subsidiært arbeidsgiveransvaret. Det ble imidlertid ikke anført at de aktuelle vedtakene var ugyldige.

Kommunen bestred overnevnte forhold, og mente kravet uansett var foreldet.

Behandling i tingrett og lagmannsrett
Tingretten fant det ikke sannsynliggjort at kommunen hadde handlet rettstridig og frifant følgelig kommunen.

Grunneier anket til Gulating lagmannsrett, som etter en konkret vurdering fant at omreguleringen av eiendommen til industri i 2004 hadde skjedd på sviktende faktisk grunnlag. Lagmannsretten mente det fremsto som klart at omregulering ikke hadde skjedd om kommunen hadde sett for seg at ingen var interessert i å benytte seg av området.

Videre mente retten at planmyndigheten hadde skapt en situasjon der grunneier kunne bli påført økonomisk tap, og at kommunen burde ha omgjorde vedtaket av eget tiltak når de forsto at forutsetningen ikke slo til. Lagmannsretten mente at det forelå ansvarsgrunnlag, både i form av uforsvarlig utøvelse av reguleringsmyndighet, og unnlatelse av å senere avverge tap.

LES OGSÅ: Ny Høyesterettsdom om direktekravsadgang i entrepriseforhold

Behandlingen i Høyesterett
Begge parter anket til Høyesterett. I likhet med tingretten kom Høyesterett til at kommunen ikke hadde opptrådt urettmessig i planprosessen.

Høyesterett påpekte at det klare utgangpunktet i norsk rett er at rådighetsregulering er noe eieren av en eiendom må finne seg i uten at det utløser krav om erstatning. Et eventuelt erstatningsansvar krever at kommunen har opptrådt urettmessig.

Etter en lengre drøftelse kom Høyesterett først frem til at det ikke var rettslig adgang til å stille vilkår om innløsning av eiendommen ovenfor utbygger i tilknytning til planvedtaket. Unnlatelsen av å gi bestemmelser om innløsning kunne derfor uansett ikke utgjøre urettmessig opptreden. Høyesterett uttalte at det ikke gjelder en generell adgang for kommunen å stille vilkår om innløsning av eiendommer som blir berørt av en reguleringsplan, og at å stille krav om en bestemt økonomisk løsning for grunneiere av én av en rekke berørte eiendommer vil være å gå lenger enn det som var nødvendig for sikre formålet med reguleringen.

Høyesterett fant at kommunen ved forskjellige uttalelser nok hadde gitt grunneier forhåpninger om innløsning. Men det forhold at kommunen hadde søkt å ivareta grunneiers interesser, blant annet ved å gi henstillinger om innløsning til utbygger, kunne ikke gi grunnlag for erstatningskrav når innløsning ikke lot seg gjennomføre. Uansett kunne ikke grunneier hatt rimelig forventing om en bedre løsning enn den overtagelse kommunen selv foreslo i 2013-2014.

Høyesterett kunne heller ikke se at beslutningen om å ta eiendommen ut av reguleringsplanen for godsterminalen hadde hatt noen virkning for grunneier som kunne gi grunnlag for erstatning.

Høyesterett mente heller ikke omreguleringen fra bolig til industri i 2004 ga grunnlag for erstatning, ettersom de fant at omreguleringen bygget på en forsvarlig skjønnsutøvelse innenfor rammen som fulgte av loven og formålet med reguleringen, og at valg av reguleringsformål på hvilke området som omfattes av reguleringen, faller inn under forvaltningens frie skjønn.

LES OGSÅ: Ny og viktig ekspropriasjonsdom fra Høyesterett

Høyesterett fant i motsetning til lagmannsretten ikke holdepunkter for at kommunen ved omregulering bygget på en forutsetning om at eiendommen ville bli innløst og mente besluttende myndighet var klar over at det ikke forelå noen rettslig grunnlag for å kreve innløsning. For øvrig fant Høyesterett det ikke tvilsomt at omreguleringen oppfylte kravene om forholdsmessighet m.m. etter EMK.

Høyesterett fant heller ikke at kommunen hadde opptrådt urettmessig i forbindelse med prosessen der det ble vurdert å tilbakeregulere eiendommen til boligformål. Omreguleringen til industri hadde bygget på en forsvarlig skjønnsutøvelse, og ettersom det var fremmet innsigelse fra statlig organ mente Høyesterett at det i den foreliggende situasjon ikke var uriktig eller urettmessig av kommunen å velge å avslutte planprosessen.

Artikkelforfatteren er senioradvokat i Simonsen Vogt Wiig Advokatfirma.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Skal behandle sak om badetomten på Stovner
Utvikling
UNION henter fra Akershus Eiendom
Karriere
Selskapet bak MESH henter 40 mill
Tech
Her skal Fredensborg bygge boliger og næring
Bolig
Colliers ansetter i retailavdelingen
Karriere
Estate PLUSS gir deg tilgang til vår nye
Estate Magasin DIGITAL med egen APP
Estate Magasin på telefon,
tablet eller laptop?
Bestill Estate PLUSS her
Bygger for 232 millioner kroner i Oslo øst
Aktuelt
Lyspunkter i retailsektoren
Play
Foreslår mange hundre nye boliger på elvebredden (+)
Bolig
Selvaag Eiendom kjøper på Tjuvholmen
Transaksjoner