Juss

Ukens Tips: Sikringsfusjon – rettsvern for hjemmelsselskapsstrukturer

I forbindelse med eiendomstransaksjoner ser vi ofte at kjøpsobjektet er strukturert med en hjemmelsselskapsstruktur eller har vært det tidligere. Slike strukturer vil ofte inneha en latent risiko knyttet til manglende rettsvern, en risiko som normalt er helt uakseptabel for en kjøper.

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam . Andreas Mello-Kildal er senioradvokat i Wiborg Rein og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Frem til innføringen av fritaksmetoden var det vanlig å etablere selskapsstrukturer med hjemmelsselskaper der et aksjeselskap hadde grunnbokshjemmel til eiendommen som eneste eiendel, mens eiendommen var eiet av et annet selskap. Eiendommen ble i transaksjoner solgt direkte, og aksjeselskapet som hadde grunnbokshjemmel fulgte med. På denne måten unngikk man å måtte betale dokumentavgift ved transaksjonen.

Etter en dom fra Høyesterett i 2008, ble det klart at strukturer med hjemmelsselskaper innebærer en betydelig risiko ettersom verken hjemmelsselskapet eller eiendomsselskapet har rettsvern for eierskap til eiendommen, og at eiendommen dermed er eksponert mot alle som har eiet eiendommen etter den siste rettsvernsakten.

Rettsvern til en eiendom oppnås ved tinglysning, jf. tinglysingsloven § 20 og § 23. Etter tinglysingsloven er vil tinglysingen innebære at rettighetshaveren får rettsvern for det “rettserverv” eller den “rettsstiftelse” som det tinglyste dokumentet gir uttrykk for.

Tinglysning av eiendomsrett gjennom tinglysning av et skjøte utløser i utgangspunktet dokumentavgift tilsvarende 2,5 % av markedsverdien av eiendommen. Gjennomføres det imidlertid en fusjon mellom det selskapet som innehar grunnbokshjemmelen og det selskapet som eier eiendommen vil tinglysing imidlertid være fritatt fra dokumentavgift.

For at det skal oppnås rettsvern gjennom en fusjonsøvelse i selskapsstrukturer der det er eller har vært et hjemmelsselskap må man også påse at fusjonen er egnet til å gi fullgodt rettsvern. Den aktuelle fusjonen må således innebære et “rettserverv” eller en “rettsstiftelse” som gis vern etter reglene i tinglysingsloven.

Dersom det eksisterer en hjemmelsselskapsstruktur i dag må det således normalt gjennomføres en fusjon i to ledd; for det første må hjemmelsselskapet innfusjoneres i eiendomsselskapet slik at hjemmel og eiendom ligger i samme selskap. En slik fusjon innebærer imidlertid intet “rettserverv” ettersom eiendomsselskapet (som får tilført hjemmelen) allerede var eier av eiendommen.

Det må derfor gjennomføres enda en fusjon der det fusjonerte eiendomsselskapet (som på dette tidspunkt både eier eiendommen og er registrert hjemmelshaver) innfusjoneres i et nytt overtakende selskap gjennom en mor-datter fusjon. Den andre fusjonen vil da også innebære et “rettserverv” ettersom morselskapet i fusjonen erverver eiendomsretten til eiendommen. Etter fusjon nr. 2 vil dermed morselskapet etter vår oppfatning ha oppnådd rettsvern.

I transaksjoner der det tidligere har vært hjemmelsselskap ser vi ofte at kun den første fusjonen er gjennomført, og eiendomsrett og hjemmel er således på samme hånd, men uten at det er tinglyst et “rettserverv”. I slike tilfeller bør en kjøper, som ledd i transaksjonen legge opp til et det gjennomføres en mor-datter fusjon mellom kjøperselskapet og målselskapet for å sikre at rettsvern oppnås.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

 

Nasjonalromantikken blomstrer på taket
Aktuelt
Kan bygge 8300 boliger
Bolig
Bygger 8.500 kvadratmeter i seks etasjer
Bolig
Dobler antall leiligheter i kommunen
Bolig
Skal bygge kontorbygg i Nydalen
Utvikling
Med PLUSS får du faglig påfyll i hele sommer! Bli PLUSS-abonnent her!
Konverterer kontorer til leiligheter
Utvikling
Sommersatsing styrker eiendomsprisene
Aktuelt
Nytt fond jakter halvannen milliard
Aktuelt
Kvitter seg med ferdig dekket bord
Utvikling