SNUDDE 180 GRADER: Selger satt igjen med milliongevinst etter å ha solgt en eiendom som ikke kunne bebygges. Kjøperne kjempet for å få heve kjøpet, og har nå fått gehør i Høyesterett (bildet).
Kjøpte verdiløs tomt og tapte i to instanser. Får nå medhold i Høyesterett om heving av kjøpet
Dommen gjør det klart at de alminnelige reglene om opplysningsansvar for selgere av fast eiendom også gjelder opplysninger om offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger.
Den aktuelle tomten ble fradelt selgernes egen boligeiendom i august 2014. I oktober 2014 ble tomten lagt ut til salg på Finn.no som “tomt til boligformål“. Kort tid etter kontaktet samboerparet selgerne, og kjøpsavtale om kjøp av tomten til kr. 1,9 millioner ble inngått i slutten av oktober, med overtakelse 1. desember samme år.
Annonse
Nei, her kan du ikke bygge
Etter at tomten var overtatt skulle samboerparet igangsette byggeprosjektet sitt. Som svar på utsendt nabovarsel for søknad om byggetillatelse på tomten, uttalte Statens vegvesen i mai 2015 at oppføring av bolig på tomten forutsatte dispensasjon fra veglovens byggegrense på 50 meter mot riksvei. Samboerparet ble først på dette tidspunktet kjent med at hele tomten lå innenfor lovens byggeforbudsgrense på 50 meter.
Annonse
Samboerparet søkte om dispensasjon fra byggeforbudet, men fikk avslag. Avslaget ble påklaget til Vegdirektoratet, som i april 2016 stadfestet avslaget.
Samboerparet tok deretter ut søksmål mot selgerne med krav om heving av kjøpet.Både tingretten og lagmannsretten ga selgerne medhold. Man kom til at hevingskravet var uberettiget, fordi boligtomten ikke kunne anses som mangelfull. Lagmannsretten la riktig nok til grunn at selgernes opplysninger om at tomten var en “tomt til boligformål”, måtte anses som en uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8, når tomten senere viste seg å være ubebyggelig.
Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-8 sier kort oppsummert at en eiendom anses for ha en mangel dersom opplysninger selger gir om eiendommen ikke samsvarer med de faktiske omstendigheter
Til tross for dette kom lagmannsretten frem til at tomten ikke var mangelfull. I vurderingen la retten avgjørende vekt på at samboerparet “måtte være forberedt på at tomten kunne være undergitt offentligrettslige rådighetsbegrensninger i lov eller forskrift” og at samboerparet, og ikke selgerne, dermed måtte ha risikoen for at tomten var ubebyggelig.
Lagmannsrettens dom er basert på det syn at offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger – for eksempel reglene om byggegrenser i veiloven – er forhold som en eiendomskjøper alltid har risikoen for, nærmest uavhengig av de konkrete forholdene og hvilke opplysninger selger gir i salgsprosessen.
Høyesterett kom enstemmig til at samboerparet kunne heve kjøpet. I motsetning til de tidligere rettsinstanser, mente Høyesterett at det forelå en mangel ved boligtomten. Høyesterett mente at selgerne hadde gitt en uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8 ved å opplyse at eiendommen var en “tomt til boligformål“, når tomten senere viste seg å være ubebyggelig.
– Selger nærmest til å bære risikoen
Høyesterett vurderte deretter om det er kjøper eller selger som er nærmest til å bære risikoen for en slik opplysningssvikt. Etter Høyesteretts syn var det selgerne, og ikke samboerparet, som var nærmest til å bære risikoen for at opplysningen om at tomten var en “boligtomt“, viste seg å være uriktig.
Høyesterett la til grunn at verken selgerne eller samboerparet kunne bebreides for sin uvitenhet om at tomten ikke kunne bebygges som følge av de uavklarte forholdene knyttet til omleggingen av riksveien. Høyesterett mente at samboerparets rett til å gjøre en slik opplysningssvikt gjeldende som en mangel, da ikke kunne avskjæres med henvisning til avhendingsloven § 3-10 første ledd som sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende noe han måtte kjenne til.
Høyesterett la også vekt på at det var selgerne som kort tid før salget fant sted, hadde fradelt tomten fra sin egen boligtomt, nettopp som et forberedende steg før det påtenkte tomtesalget. I den forbindelse påpekte Høyesterett at det forelå flere, vesentlige feil ved fradelingstillatelsen:
For det første hadde kommunen fradelt tomten i strid med plan- og bygningsloven § 26-1, som sier at nye grunneiendommer ikke kan opprettes slik at det “dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov”.
For det andre hadde kommunen brutt samordningsplikten i plan- og bygningsloven § 21-5 første ledd, ved ikke å forelegge fradelingsaken for Statens vegvesen før fradelingstillatelsen ble gitt.
Ettersom det altså var selgerne som stod for fradelingen, og fradelingstillatelsen i seg selv ga samboerparet en berettiget forventning om at den fradelte tomten kunne bebygges selvstendig, fant Høyesterett at selgerne, og ikke samboerparet, var nærmest til å bære risikoen for opplysningssvikten.
ADVOKATFULLMEKTIG: Simon Ulleland.
Faktum i denne dommen var kanskje noe spesielt. Men dommen gjør det klart at de alminnelige reglene om opplysningsansvar for selgere av fast eiendom også gjelder opplysninger om offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger.
Basert på denne dommen kan en boligselger ikke ansvarsfritt skape forventninger hos en kjøper om bruk av eiendommen som er i strid med rådighetsinnskrenkninger i lov og forskrift av betydning for eiendommen. En fornuftig boligselger bør derfor selv gjøre slike undersøkelser og opplyse om disse før et salg, eventuelt ta uttrykkelig forbehold om at det foreligger uavklarte forhold.
Må dekke alle kostnader
Ettersom kjøpet ble hevet, innebærer dommen at selgerne må tilbakebetale kjøpesummen og dokumentavgiften (inkludert forsinkelsesrenter), samt at de må betale sakskostnadene for alle tre instanser.
Partner og advokat Eirik W Raanes i Advokatfirmaet Thommessen AS overtok saken for samboerparet før Høyesteretts behandling.
Artikkelforfatter er advokatfullmektig Simon Ulleland, som er tilknyttet næringseiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Thommessen AS.
