Forfatter er partner og advokat Trude Gran Melbye, Advokatfirmaet Selmer AS.

De vanskelige fornyelsesklausulene

Avtaleklausuler som gir leier rett til å fornye leieforholdet ved leietidens utløp kommer i utallige varianter, og med et ditto antall uklarheter. Her ser vi på noen typetilfeller.

Publisert

Ubetinget vs. betinget fornyelsesrett

En renskåret fornyelsesrett gir leier en ensidig, ubetinget rett til å fornye leieforholdet. Utleier kan ikke motsette seg fornyelsen, og det avhenger av avtalen om utleier kan kreve reforhandling av leievilkårene.

Et alternativ til en ubetinget fornyelsesrett, er fortrinnsrett til videre leie. Med “fortrinnsrett” menes normalt at leiers fornyelse er betinget av at utleier fortsatt skal leie ut lokalene, en oppfatning som er bekreftet gjennom rettspraksis. Det kan likevel være klokt å utdype dette i leieavtalen, eksempelvis kan utleier presisere at fortrinnsretten bare gjelder hvis lokalene fortsatt skal leies ut i sin eksisterende utforming.

En annen betinget fornyelsesrett er hvor retten faller bort dersom partene ikke blir enige om leievilkårene for den nye leieperioden; en slags “right of first refusal”. Det er viktig å være oppmerksom på at i tråd med den alminnelige lojalitetsplikten vil utleier ha en plikt til å innlede reelle forhandlinger om fornyelse.

Fornyelse på hvilke vilkår?

Det er gjerne gunstigere for utleier å fornye med eksisterende leier fremfor å hente inn en ny leier. Bytte av leier kan bety omfattende kostnader i form av tapt leie mens lokalene står tomme og/eller i ny leiers oppstartsfase, kostnader til søk etter og forhandlinger med ny leier, tilpasninger av lokalene etc. I løpet av et lengre leieforhold kan imidlertid leien, og av og til også andre leievilkår, komme i utakt med markedet. En fornyelse på uendrete vilkår kan forsterke dette. Gis leier en ensidig fornyelsesrett, bør det derfor normalt avtales at leievilkårene skal reforhandles ved fornyelse.

Ofte vil retten til reforhandling gå klart frem av leieavtalen. Andre ganger er avtalen uklar, alternativt helt taus. I tilfellet omtalt i Rt-1990-626 hadde leier rett til fornyelse “på ellers like vilkår”. Høyesterett konkluderte med at utleier hadde krav på reforhandling av leievilkårene ved fornyelsen. Høyesterett la stor vekt på at det var tale om et langvarig avtaleforhold, hvor det var helt sentralt for utleier å kunne tilpasse avtalen til markedets alminnelige vilkår. Høyesterett fant imidlertid at siden begrepet “fornyelse” var brukt, la dette klare begrensninger på muligheten for å justere andre vilkår enn selve leien. En utvidet variant av begrepet “på ellers like vilkår” er for øvrig “på ellers like vilkår som for øvrig i et fritt marked” som vel gir enda tydeligere uttrykk for adgangen til reforhandling.

Også i Rt-1984-44 kom Høyesterett til at fornyelsesklausulen åpnet for reforhandling av leievilkårene. Leier var gitt rett til “ny leiekontrakt for to perioder à hver 5 år”. Høyesterett konkluderte med at det skulle inngås en ny leieavtale etter nye leieforhandlinger. Høyesterett la vekt på at det hadde vært grunn for partene til å innta i avtalen dersom vilkårene skulle forbli uendret, ikke minst hensett varigheten av leieforholdet.

Samme resonnement kan knyttes opp mot husleieloven § 3-1 andre ledd som slår fast at dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleier kreve markedsleie.

Det fins også eksempler i rettspraksis på at domstolene har tatt avtalens taushet til inntekt for at reforhandling nettopp ikke skal skje. Konklusjonen har da typisk vært preget av en svært konkret fortolkning av leieavtalen og tilhørende omstendigheter.

Hvor mange ganger kan leier fornye?

Særlig de største dagligvarekjedene ønsker gjerne en rett til å fornye leieforholdet for x antall år “av gangen”. Domstolene har konkludert med at det er full adgang til å avtale slike evigvarende fornyelsesretter. Det kreves imidlertid klare holdepunkter i avtalen for å anse at leier er gitt en evigvarende rett, det vil si en rett til å fornye ved utløpet av hver enkelt leieperiode. Dersom leier er gitt rett til å fornye for eksempelvis 5 nye år “på samme vilkår”, kan dette normalt ikke tolkes slik at også fornyelsesretten “fornyes”.

Fornyelsesretten må utøves

Noen leieavtaler foreskriver at avtalen fornyes automatisk ved utløp med mindre partene meddeler noe annet. Mer vanlig er det at leier gis en valgmulighet; han “kan” fornye. Dersom leieforholdet har løpt videre etter utløp uten at leier aktivt har fornyet, oppstår spørsmålet om fornyelsesretten rent faktisk er utøvet/avtalt. Det fins flere eksempler i rettspraksis på at domstolene har inntatt en formalistisk holdning i slike saker og avvist at fornyelse har skjedd. Når leieforholdet har fortsatt å løpe etter sin utløpstid uten at fornyelse er skjedd, kan leieforholdet i stedet ha gått over til å bli et tidsubestemt, oppsigelig leieforhold, jf. husleieloven § 9‑2.

Dagens standardavtaler gir gjerne leier en frist for å varsle fornyelsen. Dette er fornuftig fordi det gir partene tid til å løse eventuell uenighet om nye leievilkår, og det gir utleier tid til å områ seg dersom fornyelse ikke skjer.

Powered by Labrador CMS