Opsjonsavtaler for landbruksareal – fortsatt intet forbud

Artikkelforfatter er Christoffer Nicolaisen, senioradvokat i Deloitte Advokatfirma.

Det er knapphet på matjord i Norge. Samtidig er presset stort på sentrumsnære landbruksarealer med tanke på behov for utbygging. Vanligvis inngår grunneier og profesjonelle utbyggere opsjonsavtaler hvor utbygger får en rett til å kjøpe grunneierens arealer etter at disse er omdisponert til utbyggingsformål. For å motvirke nedbygging av landbruksjorda, satt Stortinget i 2015 et mål om at årlig omdisponering av dyrket jord skal ned til under 4 000 dekar, innen 2020.

Det vakte oppmerksomhet da Landbruksdirektoratet året etter foreslo et generelt forbud mot opsjonsavtaler knyttet til landbruksareal. Forbudet ville gjøre at slike opsjonsavtaler kun ville tillates i snevre unntakstilfeller. Saken ble fulgt opp av Stortinget i februar 2018, hvor Regjeringen ble bedt om å «utrede, vurdere og eventuelt foreslå» en sak som kunne «sikre åpenhet rundt og begrense bruken av opsjonsavtaler om utbygging av dyrka mark og dyrkbar jord.» Både MDG og Senterpartiet har stått i spissen for å skjerpe omdisponering av jordbruksarealer og bruken av opsjonsavtaler i så måte, blant annet gjennom foreslåtte innstramminger i jordloven og ved at Fylkesmannen eller annen nasjonal myndighet gis innsigelsesrett.

Regjeringen har nå gjennom Landbruks- og Matdepartementet svart opp de utfordringene som er påpekt i forbindelse med bruk av slike avtaler, se Prop. 1 (2018-2019). Det slås fast at Regjeringen ikke vil gå inn for et allment forbud mot opsjonsavtaler. Fremfor å forby slike avtaler, vil det ses nærmere på et alminnelig krav om å tinglyse opsjonsavtaler som gjelder dyrket og dyrkbar jord. I dag eksisterer det ikke noe slikt krav, og rettspraksis har vært sprikende med tanke på om ikke tinglyste avtaler forblir gyldige. Departementet ymter her frampå at manglende tinglysing kan føre til ugyldighet, og at inngåelse av slike avtaler blir mer risikable. Samtidig kan et slikt krav føre til at opsjonsavtaler må konsesjonsbehandles på lik linje med kjøpsavtaler. Det henvises også til at et slikt krav til tinglysing kan føre til mer åpenhet enn hva som er tilfelle i dag.

Departementet viser videre til at det er landbruket selv som står for en stor andel av nedbyggingen av landbruksareale. Pr. i dag er det ikke krav om konsesjon etter jordlova i tilknytning til oppføring av driftsbygg eller lignende bygninger, selv om tiltaket skal behandles etter plan- og bygningsloven. Regjeringen vil derfor utrede om det er behov for en generell søknads- eller meldeplikt etter jordlova for egen oppføring av bygg.

På bakgrunn av Regjeringens behandling fremstår det som at utbyggere ikke trenger å være like oppmerksom på en mulig rettsendring som tidligere lå i kortene. Avtalene må imidlertid fremdeles utformes nøye med tanke på eventuelt fremtidig krav om tinglysning.