Birgitte Bie Mørkved i advokatfirmaet Mageli.
Skeidar-dommen vil gi riktige erstatninger
Høyesteretts avgjørelse i Skeidar-saken innebærer at kapitaliseringsrenta skal fastsettes konkret når erstatning for avståelse av næringsareal skal beregnes. Standardrenta på 4% skal ikke legges til grunn.
Artikkelforfatter er advokat Birgitte Bie Mørkved, advokatfirmaet Mageli, som prosederte Skeidar-saken i Høyesterett på vegne av Bane NOR.
Det har blitt hevdet at Høyesteretts avgjørelse er et tap for forutberegneligheten. Det er for så vidt riktig at Høyesterett kom til at hensynet til en enkel regel ikke veide særlig tungt. Høyesterett la avgjørende vekt på prinsippet om at det er det individuelle økonomiske tapet som skal dekkes. Dette er ikke annerledes i saker om ekspropriasjon enn i andre erstatningssaker. Det kan ikke kreves erstatning ut over det man faktisk har hatt av økonomisk tap.
Med Høyesteretts avgjørelse har vi fått en slags to-trinns-modell. Det skal først vurderes hva som er den tapte netto kontantstrømmen. I denne vurderingen sier Høyesterett at det skal tas hensyn til risikomomenter knyttet til de fremtidige inntektene. Poenget er å komme frem til et sannsynlig årlig tap. Trinn to er å kapitalisere denne kontantstrømmen ut fra en tilpasningsplikt. Ved en reinvestering av erstatningsbeløpet, hvilken avkastning er det rimelig å forvente at skadelidte oppnår? Til dette sier Høyesterett at det «må kunne forventes at reinvestering skjer i objekter med samme avkastningsnivå som de avståtte».
I praksis innebærer dette at dersom man avstår en næringseiendom, må det kunne forventes at man reinvesterer i en næringseiendom med tilsvarende avkastning – og her vil yielden kunne være en god indikator på avkastningsnivået.
At dette skal skape store praktiske utfordringer, er vanskelig å se.
Også i saker der det avstås næringsareal som kan utvikles fram i tid, har Høyesterett sagt at salgsverdien på dette må settes ut fra avkastningskravet til en vanlig kjøper. Kapitaliseringsrenta må med andre ord også her vurderes konkret.
Skulle standardrenta blitt lagt til grunn i alle saker med avståelse av næringsareal, ville det medført en plikt til å reinvestere med kun 4% avkastning. Ved avståelse av næringseiendom i mindre byer, der avkastningsnivåene er betydelig høyere enn 4%, ville dette gitt erstatninger på langt mer enn det reelle økonomiske tapet.
Skeidar-saken sikrer med andre ord riktig erstatning. Det skaper ryddige forhold for partene på begge sider av bordet.
