Mistet retten til eiendom verdt 40 millioner

Etter løsningsrettsloven § 6 første ledd gjelder en løsningsrett ikke for lengre enn 25 år. Loven trådte i kraft 1. juli 1995 og i § 23 tredje ledd er det fastsatt overgangsbestemmelse om lengstetid slik at løsningsrett tidligst faller bort 20 år etter at loven trådte i kraft, det vil si 1. juli 2015.

Bestemmelsen kan virke hard for den som mister sin rett. 8. oktober 2018 tok Høyesterett stilling til om en løsningsrett hadde falt bort etter denne bestemmelsen.

Hadde løsningsretten falt bort?

Saksøker var et legat som i 1966 hadde overført en verdifull boligeiendom på Eiganes i Stavanger til Opplysningsvesenets Fond (OVF) for at OVF skulle kunne bruke den som bolig for biskopen. Det fulgte av overdragelsesdokumentene at legatet skulle få eiendommen vederlagsfritt tilbakeført dersom den ikke lenger ble benyttet som biskopens bolig. Det var ingen avtalt tidsbegrensing for løsningsretten. Det var dessuten inntatt en bestemmelse om at endret bruk av boligen var betinget av samtykke fra legatstyret.

Da den generelle bopliktsordningen for prester og biskoper ble opphevet fra 1. september 2015, flyttet biskopen fra eiendommen. Legatet krevde eiendommen tilbake med henvisning til løsningsretten.

OVF hevdet at løsningsretten var bortfalt 1. juli 2015, slik at det var for sent for legatet å bruke den. De mente også at bestemmelsen om samtykke ved bruksendring måtte anses bortfalt fordi den ikke lenger har noen betydning om løsningsretten var bortfalt. OVF hevdet at det vil innebære misbruk om legatet nektet å samtykke til annen bruk hvis løsningsretten var bortfalt.

LES OGSÅ: Krevde 80 millioner kroner for tomteareal. Fikk 1,2 millioner

Legatet anførte at det ikke var overført en eiendomsrett, kun en total bruksrett, slik at løsningsrettsloven ikke gjaldt. De anførte subsidiært at et eventuelt bortfall av løsningsretten ville være i strid med Grunnlovens § 97 (forbudet om tilbakevirkende lover), avståelsesregelen i EMK P1 1 og/eller i strid med Grunnlovens § 116 (om at eiendommer som hører til «milde stiftelser» bare kan anvendes til gagn for disse).

Høyesterett fastslo at det utvilsomt var overført en eiendomsrett til OVF, og ikke en total bruksrett. Dokumentasjonen rundt overføringen viste at partene hadde ment å overføre eiendomsretten og de hadde siden forholdt seg til dette. Dersom de hadde ønsket å overføre en total bruksrett kunne dette enkelt vært gjort. Løsningsrettslovens bestemmelse om bortfall 1. juli 2015 var derfor anvendelig.

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom

Litt for sent ute

Grunnloven § 116 kunne etter Høyesteretts mening ikke gi et legat noe særskilt vern mot økonomiske virkninger av en allmenn lov. Høyesterett avviste også at det forelå strid med Grunnlovens § 97 eller EMK P1-1. Man fant at tilbakevirkningselementet var nokså lite fremtredende. Legatets tilbakeføringsrett hadde ubeskåret vært i behold i 20 år pga overgangsregelen, og hadde ved bortfallstidspunktet vært virksom i mer enn 50 år. Bortfallsbestemmelsen i løsningsrettsloven har et legitimt formål forankret i samfunnsmessig hensyn, jf. uttalelser i forarbeidene.

Legatet hadde derved mistet sin løsningsrett bare et par måneder før vilkåret for å bruke den inntraff. Høyesterett gjorde vurderingen med det premiss at samtykkeklausulen besto (se under), og tok ikke stilling til om resultatet ville blitt annerledes om legatet også hadde mistet sin samtykkerett.

LES OGSÅ: Kjøpte verdiløs eiendom, men fikk ikke heve kjøpet

OVF fikk beholde eiendommen, men..

OVF fikk ikke medhold i at samtykkeklausulen var falt bort. Høyesterett tok utgangspunkt i at partenes avtale ikke inneholdt annen kobling mellom løsningsretten og samtykkeklausulen enn det selvsagte; nemlig at legatet kan gi samtykke til endret bruk og dermed la være å utløse tilbakeføringsretten. Samtykkeklausulen sto på egne ben og var fortsatt gyldig. Det er ikke uvanlig at slike løsningsrettsbestemmelser er kombinert med samtykkekrav ved bruksendring, og dommen vil få betydning for tolkningen av disse.

Derved fikk OVF beholde eiendommen, men kunne ikke benytte den til annet enn biskopbolig uten legatets samtykke. Med denne innskrenkingen i mulig bruk, ble verdien av OVFs eiendomsrett vesentlig redusert.

Ingen av partene fikk medhold fullt ut eller i det vesentlige, og måtte dekke sine egne sakskostnader.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirma BAHR.