Ny dom om tomtefeste

Borgarting lagmannsrett avgjorde konkret i overskjønnet, som ble avsagt 9. oktober i år, at en årlig festeavgift på 658.225 kroner for 20,688 dekar på Ullern i Oslo ikke ga grunneier en så lav avkastning at oppregulering var nødvendig for å hindre brudd på menneskerettighetene.

Saken er som nevnt en del av en ny strøm av tomtefestesaker for domstolene etter lovendringene i 2015. Lovendringene var en nødvendig følge av at Norge ble dømt for brudd på grunneiers eiendomsrettsvern i menneskerettsdomstolen i Strasbourg (Lindheim-saken). Det ble i den saken fastslått at festers forlengelsesrett på samme, svært lave, vilkår til potensielt evig tid var for ubalansert i favør av fester.

Loven tilsa ingen regulering

Etter lovendringene kan bortfester oppregulere festeavgiften for avtaler forlenget etter tomtefesteloven til 2% av tomteverdien. Oppreguleringsadgangen inneholder samtidig vesentlige begrensninger av hensyn til fester, og det er dette som har ført til tvister. Tomteverdien skal beregnes med utnyttelse begrenset til de husene som står på tomten. Videre er oppreguleringsadgangen begrenset til et høyestebeløp på 9.000 kroner/dekar, indeksjustert fra 1. januar 2002 (her 11.724 kroner).

Oppregulering til 2% av tomteverdi var dermed i utgangspunktet utelukket, ettersom grunneier allerede mottok en festeavgift 2,7 ganger høyere enn høyestebeløpet.

Grunneier anførte imidlertid at festeavgiften ga en så lav avkastning at oppregulering var nødvendig for å hindre at Norge igjen brøt menneskerettskonvensjonen, og krevde en femdobling av festeavgiften.

Avkastning på 0,6% tilstrekkelig

Lagmannsretten var ikke enig i at menneskerettskonvensjonen var krenket.

For det første fordi det nå er gjennomført en ny lovgivningsprosess, slik at lovens regler er resultat av bevisste valg. Lovgiver må dermed gis et vidt spillerom.

For det andre ligger avkastningen bortfester mottar, beregnet til 0,6% av en råtomtverdi på 110 millioner, vesentlig høyere enn det som tidligere har vært ansett som konvensjonsstridig. Festeavgiftene i Lindheim-saken var f.eks. på under 0,25%. Det ble også vektlagt at festeavgiften vesentlig overstiger høyestebeløpet.

Saken er spesiell, ettersom partene tidligere har vært i tvist om grunnlovs- og konvensjonsmessigheten av tomtefestelovens tidligere regler i den såkalte Øvre Ullern-saken, behandlet av Høyesterett i 2007. Lindheim-saken henviser i stor grad til denne dommen ved vurdering av nasjonale myndigheters begrunnelse. Lagmannsrettens vurderer derfor først og fremst hvorvidt denne saken skiller seg fra Lindheim-saken.

Ved beregningen av råtomtverdien la lagmannsretten til grunn en utnyttelse i samsvar med bebyggelsen som faktisk står på tomten. Grunneier hadde anført at man ved verdsettelsen kun var begrenset av bebyggelsens formål og areal, slik at man kunne legge til grunn et markedstilpasset prosjekt. Om verdsettelsesregelen i seg selv var en begrensning i strid med menneskerettskonvensjonen så lagmannsretten ikke grunn til å vurdere i denne saken.

Konkret vurdering

Lagmannsrettens resultat er konkret forankret i omstendighetene knyttet til tomten og eksisterende bebyggelse på Øvre Ullern, og retten tok også hensyn til at festeavgiften ble KPI-justert.

Lagmannsrettens dom gir likevel en viss veiledning om terskelen for hvilket avkastningsnivå som må tåles for relativt like tilfelle. Dommen sier derimot lite om situasjoner som er vesentlig ulike, f.eks. der det foreligger store uutnyttede utviklingsarealer på tomten hvis verdi “forsvinner” når tomteverdien fastsettes basert på eksisterende bebyggelse. I hvert tilfelle må det foretas en konkret vurdering av den avkastning bortfester mottar.