Juss

Ukens Tips: Utleiers ansvar for uriktige opplysninger

I hvilke tilfeller er utleier ansvarlig for uriktige opplysninger om leieobjektet? Dette ser vi nærmere på i dette Ukens Tips.

Ine Osland er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Håkon Lagesen er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Foto: Erik Burås.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Etter husleieloven § 2-3 foreligger det en mangel dersom leieobjektet ikke samsvarer med de opplysninger som er gitt av utleieren. Bestemmelsen er objektiv, i den forstand at det ikke er noe krav om at utleier kan bebreides for å ha gitt opplysningen – det er tilstrekkelig at informasjonen er feil og beviselig er gitt. I meglerstandarden blir dette utgangspunktet modifisert, ved at det stilles krav om at mangelen er vesentlig for at leietaker skal kunne gjøre krav gjeldende. I praksis er det derfor feilopplysninger om vesentlige forhold som vil kunne tenkes å lede til et mangelsansvar for utleier, med mindre han har handlet grovt uaktsomt eller med forsett.

Som utgangspunkt har det ingen betydning hvordan opplysningene er kommunisert til leietakeren for at de skal kunne bli rammet av husleieloven § 2-3. Både muntlige opplysninger så vel som opplysninger gitt i annonser, prospekter, brev, avtaler og lignende vil dermed være omfattet. Utleier kan også holdes ansvarlig for opplysninger som er gitt av andre dersom de er gitt på utleierens vegne, f.eks. opplysninger som er gitt av en megler eller konsulent i forbindelse med leiekontraktsforhandlinger. Det stilles imidlertid krav om at det er en viss forbindelse mellom utleieren og den som gir opplysningen. Utleier blir dermed ikke ansvarlig for opplysninger som er gitt av en tilfeldig tredjepart eller tidligere leietakere, med mindre opplysningene er gitt etter utleiers anmodning.

Når det gjelder opplysningens innhold, må opplysningen som utgangspunkt være så konkret at leietakeren kan utlede et krav av den informasjonen som er gitt, f.eks. opplysninger om tillatt bruk. Motsetningsvis vil mer generelle og vage opplysninger vanskeligere kunne medføre et ansvarsgrunnlag for utleier, men dette må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

For at utleier skal kunne holdes ansvarlig for uriktige opplysninger, må det kunne antas at opplysningene har virket inn på avtalen. Opplysningene må altså ha hatt betydning for inngåelsen av leieavtalen, slik at ikke ethvert avvik vil gi leietaker et mangelskrav selv om utleier har gitt feil informasjon.

Ved brudd på bestemmelsen, kan leietaker kreve avslag i leie, erstatning eller at mangelen blir rettet. Dersom leieavtalen er inngått med meglerstandarden som basis, må mangelen være vesentlig før det er grunnlag for å fremsette krav. I meglerstandarden er det også inntatt en ansvarsbegrensning for utleier, normalt tilsvarende 12 måneders leie, slik at utleiers ansvar for feilopplysninger er underlagt beløpsmessige begrensninger med mindre utleier har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt.

Utleiere og rådgivere bør som følge av ansvaret for gitte opplysninger sørge for å gi riktige opplysninger til leietaker i forhandlingene, og korrigere eventuelle feilopplysninger av betydning før avtaleinngåelse.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Blir sjef i Fritzøe Eiendom
Karriere
Boliger for 10 milliarder kroner ga rekord
Aktuelt
Sosiale medier tar over boligsalget
Tech
Ringnes vil kjøpe Tryvannstårnet
Aktuelt
Storkjøp for nesten en halv milliard (+)
Transaksjoner
Se alle Pluss-saker
Flere boligblokker på Bekkestua
Bolig
Har hentet 1,6 milliarder til eiendomskjøp
Aktuelt
Slipper å bruke hele eiendommen til barnehage – vil bygge 130 boliger (+)
Bolig
Påbygg kan gi 40 nye leiligheter på vestkanten (+)
Bolig