Forkjøpsrett utløst ved tingsinnskudd til nystiftet, heleid aksjeselskap

Forkjøpsretten i leiekontrakten hadde følgende ordlyd:

«Leietaker har forkjøpsrett til lokalene ved eventuelt salg, på ellers like vilkår med andre interessenter».

Leietaker (Ole Øyvind Grønolen) inngikk opprinnelig leiekontrakten med sin far (Erik Grønolen), som frem til 2012 eide eiendommen. I 2012 ble eiendommen overdratt som gave til Ole Øyvinds bror; Øystein Olav Grønolen.

Øystein Olav Grønolen overførte senere i 2012 eiendommen til Beitostølen Kjøpesenter AS som ledd i en skattemessig omdanning av personlig næring (enmannsforetak) til aksjeselskap. Han gikk derved over fra å være personlig eier av eiendommen til å bli eneeier av alle aksjene i et selskap som eide eiendommen.

Spørsmålet om tingsinnskuddet i 2012 utløste forkjøpsrett kom opp i forbindelse med at aksjene Beitostølen Kjøpesenter AS ble solgt i 2016. Salget av aksjene ville i utgangspunktet utløst forkjøpsrett etter løysingsrettslova § 11. Det følger imidlertid av løysingsrettslova § 12 at en forkjøpsrett faller bort dersom den ikke blir gjort gjeldende første gang den utløses. Partene var enige om at dersom forkjøpsretten ble utløst av tingsinnskuddet i 2012 ville den ikke kunne gjøres gjeldende ved salg av aksjene i 2016. Dersom tingsinnskuddet derimot ikke utløste forkjøpsretten, ville den fremdeles være i behold og kunne gjøres gjeldende ved salg av aksjene i 2016.

Lagmannsretten kom til at tingsinnskuddet måtte anses som et «salg» som utløste forkjøpsretten. Høyesteretts ankeutvalg sa seg enige i dette. Et aksjeselskap er et eget rettssubjekt og en overføring mot vederlag i aksjer (tingsinnskudd) må anses som et «salg». Det hjalp ikke at overdragelsen skjedde som ledd i en skattemessig omdanning, dvs. omdanning med skattemessige kontinuitet.

LES OGSÅ: Fusjon utløser ikke forkjøpsrett

Forkjøpsretthaveren hadde i tillegg anført at tingsinnskuddet ikke utløste forkjøpsrett fordi overdragelsen skjedde til «nærstående», ettersom den tidligere eieren ble eier av alle aksjene. Retten mente imidlertid at § 8 i løysingsrettslova uttømmende angir hvem som kan være «nærstående», dvs. kun fysiske personer.

Det ble også anført at formålet med forkjøpsretten var å gi leietaker mulighet til å kjøpe eiendommen dersom den gikk ut av familien. Siden Øystein Olav Grønolen fortsatte som eneeier av aksjene ved omdanningen i 2012, kunne forkjøpsretten ikke være utløst. Først ved salget av aksjene i 2016 ville eiendommen gå ut av familiens eierskap. Lagmannsretten påpekte at forkjøpsrettens ordlyd er nøytral og gir ikke spesielle føringer om hvordan den skal tolkes. Retten fant ikke grunnlag for å tolke forkjøpsrettens ordlyd innskrenkende.

Til sammenligning kom Høyesterett i HR-2017-16664-A til at en forkjøpsrett «ved salg» ikke ble utløst ved en fusjon mellom to aksjeselskaper. Her la Høyesterett blant annet vekt på at et «salg» normalt innebærer at selgeren gir slipp på salgsgjenstanden, mens en fusjon innebærer et fortsatt eierskap, om enn i fellesskap med nye eiere.

Fusjon av aksjeselskap bygger dessuten på virksomhetskontinuitet, noe som innebærer at avtaler, eiendeler, rettigheter og forpliktelser mv. overføres uten krav til samtykke fra avtaleparten.

LES OGSÅ: Gamle forkjøpsretter til Høyesterett

Høyesteretts begrunnelse i saken fra 2017 underbygger at heller ikke en fisjon etter aksjeloven vil utløse forkjøpsrett, da også fisjoner bygger på virksomhetskontinuitet. Dette er i motsetning til hva som gjelder ved tingsinnskudd, også når tingsinnskuddet gjennomføres med skattemessig kontinuitet (skattefri omdanning). Virksomhetskontinuitet gjelder ikke slike omdanninger.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BAHR