Behov for endringer av vedtektene i eierseksjonssameiet?

Det er kun på ett område at det for noen eierseksjonssameier er pålagt å foreta vedtektsendring, nemlig hvis sameiet har parkeringsplasser «som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne». Hvis det er tilfellet har sameiet en plikt etter ny lov § 26 annet ledd, til å sikre i vedtektene at slike plasser blir tilgjengelige for dem de er ment for.

Frist for dette er 1. januar 2019, og eventuell slik vedtektsendring må derfor skje i 2018. Slik vedtektsbestemmelsen må dessuten registreres i Foretaksregisteret.

Men også for sameier hvor dette ikke er aktuelt, kan det være hensiktsmessig å gjennomgå vedtektene med tanke på tilpasninger til ny lov. Generelt er det fornuftig å oppdatere henvisninger til loven, samt oppdatere begrepsbruken i tråd med ny lov.

Av innholdsmessige forhold er det verd å merke seg at det har skjedd visse endringer i reglene om vedlikeholdsplikt, og hvordan ansvaret er fordelt mellom seksjonseier og sameiet (herunder når det gjelder utskifting av vinduer, dører og sluk). Det er langt på vei adgang til å ha vedtektsbestemmelser med avvikende ordninger, men det kan være fornuftig å vurdere om det er ønskelig, eller om lovens ordning bør følges.

Ved misligholdt vedlikeholdsplikt fra en av partene, gir den nye loven utførlige bestemmelser om erstatningsansvar. Slikt ansvar har tidligere fulgt ulovfestede regler, og stilt krav om at det foreligger uaktsomhet, mens ny lov har innført såkalt kontrollansvar. Reglene er ikke fravikelige, og avvikende bestemmelser i vedtektene vil virke villedende.

LES OGSÅ: Ny eierseksjonslov: Ingen hjelp til større utbyggingsprosjekter

Av økonomiske forhold er det verd å nevne at sameiets lovfestede pantesikkerhet er økt fra 1 til 2 G. Også på dette området vil det virke villedende om vedtektene ikke gjengir loven korrekt, slik at vedtektsbestemmelser om dette bør endres. En annen endring med en økonomisk side, er at ny lov har innført krav om 2/3 flertall for bomiljøtiltak med økonomiske konsekvenser av en viss størrelse. Hvis vedtektene har utførlige bestemmelser om stemmerett, bør disse kontrolleres og justeres i tråd med ny lov.

Når det gjelder tiltak i sameiet, er det også verd å nevne at ny lov gir seksjonseiere en rett til å installere ladepunkt for el-bil, mot å dekke kostnadene selv. Dette er en lovfestet rett, som det ikke er nødvendig å innta i vedtektene, men som det er hensiktsmessig at styret er kjent med.

En av endringene i ny eierseksjonslov som har vært mye omtalt, er begrensninger i adgangen til å etablere eneretter i fellesareal. Slike eneretter fremgår gjerne av vedtektene. Som en hovedregel kan slike rettigheter nå bare etableres med en varighet på inntil 30 år. Dersom det tidligere er etablert eneretter med lengre varighet, bør det vurderes om det er nødvendig eller hensiktsmessig å reseksjonere for å bevare slike rettigheter på sikt. Etablerte eneretter i strid med ny lov, vil likevel gjelde i inntil 30 år fra lovens ikrafttredelse. Dette er dermed ikke et forhold som må håndteres i år.

For flere sameier med mellom ni og tyve seksjoner, har det skjedd en endring ved at det ikke lenger er regnskapsplikt eller revisjonsplikt etter loven, men kun en plikt til «ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel». Dersom vedtektene har bestemmelser som avviker fra lovens ordning, kan man vurdere en endring.

Etter den nye loven er fristen for avholdelse av ordinært årsmøte innen utgangen av juni. Mange sameier har vedtektsfestet frist på et tidligere tidspunkt, i tråd med den gamle loven, og også dette kan det være hensiktsmessig å endre i vedtektene.

LES OGSÅ: Skal hindre at folk kjøper katta i sekken

For eierseksjonssameier som nå vurderer eller ønsker å vedta endringer i vedtektene i år, er det viktig å være klar over at innkalling til årsmøtet skal sendes med mellom åtte og tyve dagers frist, og at årsmøtet bare kan behandle saker som er angitt i innkallingen. For saker som krever 2/3 flertall, slik som vedtektsendringer, må også hovedinnholdet i forslaget være angitt i innkallingen. Dersom innkalling allerede er sendt, kan man enten sende en ny, oppdatert innkalling, eller eventuelt en tilføyelse til tidligere utsendt innkalling, forutsatt at det skjer senest åtte dager før årsmøtet.

Dersom det er aktuelt å gjøre endringer i vedtektene på flere punkter, kan det være lurt at de ulike endringsforslagene deles opp i separate forslag. På den måten vil man kunne få gjennomført nødvendige eller ukontroversielle endringer, selv om det ikke oppnås tilstrekkelig flertall for mer kontroversielle endringer.

Vi ønsker dere lykke til med gjennomføring av årsmøtet!

Helene Rolin er advokatfullmektig og Gro Hauge er senioradvokat, begge Advokatfirma DLA Piper Norway DA