Ukens Tips: “Holdover rights” i leiekontrakter

Det hender at leietaker ønsker en rett til å forlenge leietiden i en kortere periode etter utløp av ordinær leietid, gjerne med kort frist på å gjøre retten gjeldende. Slike rettigheter kalles gjerne “holdover rights”. Dette kan være problematisk for utleier, både i relasjon til planlagt oppgradering av lokalene etter leieutløpet og for oppstart av nytt leieforhold.

Vi ser en økende tendens til at særlig større leietakere forsøker å få inntatt “holdover rights” i leiekontrakten. Bakgrunnen er enkel; når leietiden er over, skal leietaker finne nye lokaler. Dersom leietaker har behov for et ikke ubetydelig areal og er sensitiv for beliggenhet og standard, kan det være vanskelig å finne lokaler som er ledige akkurat ved utløp. Kanskje finner leietaker sin neste ideelle lokasjon i et byggeprosjekt som ikke ferdigstilles før flere måneder etter at han skal være ute av eksisterende lokaler.

Spørsmålet er om det er aktuelt for eksisterende utleier å være behjelpelig med å løse disse utfordringene for leietaker – og til og med å binde seg til dette på forhånd.

Utleier bør i så fall være nøye på utformingen av klausulen. Leietaker bør for det første ha plikt til å varsle utleier i god tid før leietidens utløp om at rettigheten utøves, slik at utleier kan planlegge for neste leieforhold. En frist på 18-24 måneder er ikke uvanlig. Dette gir utleier forutsigbarhet og mulighet til å planlegge for eventuell rehabilitering og/eller nytt leieforhold.

“Holdover”-tiden bør være begrenset, typisk 3-6 måneder, og uten ytterligere forlengelsesrett. Det bør spesifiseres at rettigheten skal gjelde hele leieobjektet, og ikke bare deler (rettigheten bør ikke kunne kombineres med eventuelle bestemmelser om delvis oppsigelse mv.). I tillegg bør det presiseres at leietakers øvrige forpliktelser etter leiekontrakten, herunder vedlikeholds- og utskiftningsansvaret, gjelder uendret. Det er også vanlig at leien i “holdover”-tiden settes høyere enn den var i den ordinære løpetiden – vi har sett både 50 og 100 % høyere leie her.

Etter vår oppfatning kan det ikke sies at “holdover rights” er markedsmessig eller en vanlig løsning. Det kan like fullt være kommersielt rasjonelt for utleier å tilby “holdover rights” som del av en samlet vilkårspakke i en forhandlingssituasjon.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran Melbye er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13