SKATTEADVOKATER: fra venstre Morten H. Christophersen, Synne Bjotveit, Johan K. Engelschiøn og Marianne Brockmann Bugge, alle advokater og partnere i RSM Advokatfirma.

Tap av skatteposisjoner i boligprosjekter med flere eiere

Boligprosjekter med flere eiere innebærer risiko for uheldige skattekonsekvenser fordi man ikke kan yte konsernbidrag og heller ikke overdra skatteposisjoner uten fare for gjennomskjæring.

Publisert

Det er mulig å unngå uheldige skattekonsekvenser i samarbeidsprosjekter, men det forutsetter at man kjenner problemstillingene og tilpasser seg de på et tidlig tidspunkt. I noen tilfeller bør man tilpasse seg allerede i forbindelse med at man kjøper prosjektet.

Hvilke skatteposisjoner kan gå tapt?Typiske skatteposisjoner man kan miste muligheten til å utnytte i boligprosjekter med flere eiere, er gevinst-/tapskonto, restsaldoer, fremførbart underskudd, fremført rentefradrag og kostnader etter at boligene er solgt (for eksempel kostnader knyttet til garantiforpliktelser).

Hvordan kan skatteposisjoner gå tapt?Skatteposisjoner som ikke fullt ut er utnyttet i løpet av det året man selger den siste boligen, vil ikke ha noen inntekter å føres mot. Det kan gjelde tap på gevinst-/tapskonto, avskrivninger på restsaldoer og fremførbart underskudd.

Det samme gjelder kostnader som oppstår etter dette tidspunktet, som typisk kan være garantiforpliktelser eller arbeider som ikke var fullført på salgstidspunktet. Slike kostnader vil kun øke det fremførbare underskuddet, men ikke få noen skatteeffekt. I heleide selskaper kan slikt underskudd utnyttes ved hjelp av konsernbidrag, men denne muligheten eksisterer ikke i prosjekter der ingen eier over 90 % (grensen for konsernbidrag). Overdragelse er normalt heller ikke mulig, da det ofte avskjæres av skatteetaten etter skatteloven § 14-90.

LES OGSÅ: Eiendomsskatt på for mange produksjonsanlegg

Mulige løsningerEn mulig løsning kan være å likvidere selskapet, og på den måten fradragsføre kostnader to år tilbake. I mange tilfeller er det imidlertid ikke tilstrekkelig til å utnytte skatteposisjonene fullt ut.En annen mulighet er at de samme eierne starter opp en ny virksomhet som skaper inntekter, for eksempel et nytt boligprosjekt, men det er ikke alltid en aktuell løsning.

Dersom man er oppmerksom på faren for «innlåsing» av skatteposisjoner allerede ved oppstart av prosjektet, kan man imidlertid unngå tap av de fleste skatteposisjoner. Organiserer man prosjektet som et deltakerlignet selskap, vil eierne automatisk få fradrag for kostnadene i selskapet fordi eierne rapporterer inntekter og kostnader direkte i sine skattemeldinger. Dermed taper man ikke fradragsretten, selv om man kanskje må holde prosjektselskapet i live i mange år for å utnytte skatteposisjonene fullt ut.

Hvis man også ønsker ansvarsbegrensning, kan det enkelt oppnås ved at det deltakerlignede selskapet eies av heleide aksjeselskaper for hver deltaker i samarbeidsprosjektet. Disse selskapene vil være heleide, og eierne får dermed fradrag ved hjelp av konsernbidrag.

Fremført rentefradrag – rentebegrensningsregelenFremført rentefradrag, som skyldes at rentekostnader tidligere år har blitt avskåret etter rentebegrensningsreglene, kan imidlertid ikke utnyttes i andre selskaper enn det som har pådratt seg rentekostnaden. Det gjelder også for deltakerlignede selskaper. Dermed må man planlegge for ikke å ende opp med fremført rentefradrag etter det siste året med inntekter (det året den siste boligen selges).

LES OGSÅ: Offentlig privat samarbeid – skattemessige utfordringer

Rentebegrensningsregelen gjelder lån til nærstående eller eksterne lån med sikkerhetsstillelse fra nærstående. Det er kun ved netto renter over kr 5 millioner, at begrensningen får virkning. Det er mulig å la være å kreve fradrag for deler av rentekostnadene i selskapet for å holde seg under denne grensen, men primært ønsker de fleste fradrag for alle rentekostnader. Det er også mulig å konvertere gjeld til egenkapital for å unngå at netto rentekostnader overstiger kr 5 millioner.

I boligprosjekter påløper det ofte rentekostnader under bygging, for eksempel på et byggelån, uten at det er noen alminnelig inntekt som gir noen fradragsramme. Når rentekostnadene overstiger kr 5 millioner i et inntektsår, må de fremføres til selskapet får alminnelig inntekt ved salg av boligene. Det er da viktig at selskapet ikke har opparbeidet seg et høyere fremført rentefradrag enn rentefradragsrammen i de årene det selges boliger.

Johan K. Engelschiøn og Morten H. Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma. RSM Advokatfirma er tilknyttet revisjons- og rådgivningsselskapet RSM Norge, og yter juridiske tjenester med hovedvekt på skatt, merverdiavgift, selskapsrett og transaksjoner. 

RSM Norge skriver en artikkelserie for Estate om skatt og avgift i byggeprosjekter, med særlig fokus på hvilke muligheter som finnes og hvilke feil som ofte gjøres når det gjelder skatt og avgift.

LES OGSÅ: Skattefeller ved boligutvikling

Powered by Labrador CMS