MVA-utfordringer ved førtidig opphør av leieforhold

BA-HR-advokat og mva-ekspert Camilla Hammer Solheim svarer her på noen hyppig forekommende mva-spørsmål i forbindelse med en slik avvikling.

– For å komme ut av en løpende leiekontrakt må leietaker gjerne betale et engangsbeløp til utleier som kompensasjon for tapt leie. Skal utleier beregne utgående mva på en slik kompensasjon?

– Det er et vilkår for mva-plikt at det foreligger omsetning, det vil si ytelse av en vare eller tjeneste mot vederlag. Kanselleringsgebyr og avbruddserstatning anses i praksis ikke som omsetning fordi det ikke er snakk om betaling for en motytelse, men kompensasjon av et tap. I utgangspunktet skal det derfor ikke beregnes mva av kompensasjonen, men det må vurderes konkret om betalingen i realiteten er helt eller delvis vederlag for en motytelse, sier Solheim.

– Hvilken betydning får avviklingen for utleiers løpende fradragsrett?

– Hvis leietaker er mva-pliktig og utleier frivillig registrert for leieforholdet kan en tidlig avvikling føre til at utleier mister sin løpende fradragsrett for driftskostnader som strøm, vaktmester, renhold ol., både knyttet til det aktuelle leieobjektet og til en forholdsmessig andel av eventuelle fellesarealer. Dette skyldes at utleier ikke kan gjøre fradrag så lenge lokalene står tomme og det ikke er inngått ny leieavtale med mva-pliktig leietaker.

Les også: Mulig mva-tap for boligutbyggere

Kan korrigere tilbake i tid– Når det eventuelt inngås ny leiekontrakt med avgiftspliktig leietaker, kan det imidlertid foretas en korrigering tilbake i tid tilsvarende som ved tilbakegående avgiftsoppgjør for driftskostnader i tilknytning til dette arealet. Dette forutsetter dette at det ikke er gått mer enn tre år fra anskaffelsen ble gjort.

– Gjelder dette også for kostnader til å bygge om/tilpasse lokalet til ny leietaker?

– Ja, så snart leiekontrakt er signert kan utleier starte å gjøre løpende fradrag for mva på slike kostnader. Da kan det også kreves fradrag for anskaffelser gjort før leiekontrakten ble signert. Hvis tilpasningsarbeidene må anses som påkostninger (og ikke vedlikehold) og inngående mva på kostnadene utgjør minimum 100 000 kroner er de omfattet av justeringsreglene, og må registreres på særskilt konto eller annen oppstilling i regnskapet.

– For kapitalvarer omfattet av justeringsreglene er det ikke en slik foreldelsesfrist på tre år for å kreve fradrag tilbake i tid som det er for mva på andre anskaffelser, påpeker BA-HR-advokaten.

– Hva skjer med utleiers eventuelle justeringsforpliktelser dersom leieforholdet opphører?

– At lokalene blir stående tomme utløser ikke i seg selv plikt til justering. Men dersom lokalene leies ut til en unntatt leietaker i justeringsperioden kan årlig nedjustering bli aktuelt. Hvis leieforholdet som avsluttes er utleiers eneste, typisk et SPV som leier ut et enbrukerbygg, er det også viktig å være oppmerksom på at utleiers mva-pliktige virksomhet kan anses opphørt dersom leieforholdet avvikles. Opphør av virksomhet kan føre til at utleier må gjøre en samlet nedjustering av fradragsført mva for det resterende av justeringsperioden, noe som kan utgjøre store beløp.

– Merk også at det er en bestemmelse i merverdiavgiftsloven om at leietakers justeringsforpliktelser for byggetiltak gjort på leieobjektet overføres til utleier ved leieforholdets opphør, dersom partene ikke har avtalt noe annet. Det er vanlig å avtale at leietaker beholder egne justeringsforpliktelser i slike tilfeller, men en del leieavtaler, særlig av eldre årgang, har ikke en slik bestemmelse. Da kan utleier også få plikt til å tilbakebetale mva. som leietaker har fradragsført.

Hun påpeker at både justeringsforpliktelser som utløses og tap av løpende fradragsrett, bør hensyntas i den kompensasjonen leietaker skal betale for å avslutte leieforholdet.

– Hvis det er foretatt en samlet justering av fradragsført mva kan det etter inngåelsen av leiekontrakt med ny mva-pliktig leietaker gjøres en årlig oppjustering for det som gjenstår av justeringsperioden.

Les også: Nytt forslag til momsavtaler: – Vil gi forskjellsbehandling av utbyggere

Her bør man trå varsomt

– Et alternativ til å avslutte leieforholdet er at leietaker fremleier hele eller deler av lokalene. Hva må man tenke på da?

– Ved fremleie må man trå varsomt, sier advokaten og fortsetter:

– Hvis leietakers bruk opphører samtidig som lokalene annonseres i markedet, for eksempel på Finn.no, kan de anses omdisponert til unntatt virksomhet. Dette skyldes at utleie av fast eiendom i utgangspunktet er unntatt fra mva, og at en frivillig registrering ikke omfatter arealer med ukjent bruk. Før man eventuelt har fått signert leiekontrakt med en mva-pliktig fremleietaker, kan leietaker derfor anses å drive unntatt fremleievirksomhet i lokalene, noe som kan føre til både tap av løpende fradragsrett og nedjustering av fradragsført mva for utleier.

– Det er vanlig å ha en bestemmelse i leiekontrakten om at leietaker er ansvarlig for utleiers mva-relaterte tap som følge av leietakers bruksendring, fremleie. Som oftest vil leietaker derfor bli erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av fremleien. Dette kan imidlertid være en mager trøst dersom leietaker er i en vanskelig økonomisk situasjon.

– Etter vår oppfatning kan lokalene derimot ikke anses omdisponert dersom leietaker faktisk bruker lokalene samtidig som de annonseres for fremleie. Det må være den faktiske bruken i mva-pliktig virksomhet som er avgjørende, ikke den usikre fremtidige bruken, avslutter Camilla Hammer Solheim.

Les også: – Eiendomsbransjen går et spennende moms-år i møte