FESTEFORHOLD TIL HØYESTERETT: Høyesterett vil i løpet av høsten ta stilling til om unntaksregelen i løsningsrettsloven får anvendelse i festeforhold. Festeren er representert av advokatfirmaet BA-HR ved advokatene Øystein Myre Bremset og Sofie Komissar.
Gamle forkjøpsretter til Høyesterett
Rettspraksis viser at gamle forkjøpsretter ofte byr på vanskelige tolkningsspørsmål.
Stiftelsesgrunnlaget er gjerne uklart, og avtalen kan være overdratt til nye parter i flere omganger. Med tiden blir det stadig vanskeligere å forstå hva de opprinnelige partene egentlig mente. Dette er problematisk ettersom forkjøpsretter kan båndlegge store verdier på eierens hånd, særlig i de tilfeller hvor vederlaget er angitt til en fastsatt sum, uten hensyn til utviklingen av eiendommens markedsverdi.
Dette var noe av begrunnelsen for at lovgiver ved vedtakelsen av løsningsrettsloven av 1994 besluttet å innta en hovedregel i § 6 første ledd om at forkjøpsretter (og andre løsningsretter) skal ha en absolutt lengstetid på 25 år. Hovedregelen i § 6 første ledd lyder som følger:
«Løysingsrett gjeld ikkje for lengre tid enn 25 år.»
Hovedregelen er ufravikelig. Det vil si at man ikke gyldig kan avtale en lengre levetid for løsningsretter enn 25 år. Men løsningsrettsloven § 6 annet og tredje ledd inneholder noen unntak fra hovedregelen.
For løsningsretter som var stiftet før løsningsrettslovens ikrafttredelse, følger det av lovens § 23 at disse tidligst bortfaller 20 år etter lovens ikrafttredelse. Løsningsrettsloven trådte i kraft 1. juli 1995, noe som innebar at lengstetidsbestemmelsen fikk særlig aktualitet fra 1. juli 2015.
Les også: Zachariasbryggen – verdsettelse etter bruksverdi ved avvikling av feste
I 2015 tok et aksjeselskap som eier et kontorbygg på festet grunn i Oslo sentrum ut stevning mot bortfester, med påstand om at bortfesterens forkjøpsrett i en festekontrakt fra 1961 bortfalt 1. juli 2015, i medhold av løsningsrettsloven § 6 første ledd. Bortfesteren aksepterte ikke at forkjøpsretten hadde bortfalt. Bortfesteren påberopte seg at forkjøpsretten var omfattet av unntaksregelen i løsningsrettsloven § 6 annet ledd bokstav a om unntak fra bortfallsregelen for løsningsretter
«a) som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den»
Bortfesteren vant frem med dette i Oslo tingrett. Festeren anket til Borgarting lagmannsrett. Lagmannsretten tok i sin dom av 13. februar 2017 (LB-2016-39299) følgende utgangspunkt:
«Etter ordlyden omfatter ikke unntaket situasjonen der bortfesteren,(…), ikke eier annen grunn enn den grunnen som er festet bort.»
Lovens ordlyd forutsetter at det er tale om to eiendommer. Forkjøpsretten må ligge til «ein annan fast eigedom», og forkjøpsretten må gjelde grunn som er «utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den». I det aktuelle festeforholdet var det bare én eiendom, og det var dermed ingen «grunn» som var «utskilt» eller som var «høveleg til å slåast saman». Men lagmannsretten kom, til tross for lovens ordlyd, til at unntaksregelen fikk anvendelse. Lagmannsretten la avgjørende vekt på at hensynene bak unntaksregelen passer i festeforhold, selv om ordlyden ikke passer.
Lagmannsretten avslutter sin drøftelse slik: «Etter en samlet vurdering er derfor lagmannsretten kommet til at Schøyens forkjøpsrett ikke er bortfalt etter løsningsrettsloven. Et annet tolkningsresultat fremstår som ubalansert og etter omstendighetene lite rimelig.»
Festeren anket lagmannsrettsdommen til Høyesterett, som nylig tillot anken fremmet. Høyesterett vil i løpet av høsten ta stilling til om unntaksregelen i løsningsrettsloven § 6 annet ledd bokstav får anvendelse i festeforhold.
Les også: Regulering av festeavgift i næringsfesteforhold
