Ukens Tips: Omstøtelse i konkurs og husleierestanse

Omstøtelse etter dekningsloven kapittel fem er som regel forbeholdt betalinger av gjeld fra konkursdebitor senere enn tre måneder før fristdagen. Det finnes imidlertid eksempler i rettspraksis på at også betalinger fra tredjemenn har blitt omstøtt etter disse reglene. Vi vil her gi en kort oversikt over et slikt tilfelle.

I forbindelse med virksomhetsoverdragelser avtales det ofte at kjøper også skal overta selgers leiekontrakt. Dersom selger deretter går konkurs og kjøper har betalt selgers husleierestanse, kan utleier bli møtt med et omstøtelseskrav fra selgers konkursbo, jf. dekningsloven § 5-5. Dette skyldes at dekningsloven § 5-5 også rammer indirekte betalinger av konkursdebitors gjeld, for eksempel betalinger fra tredjemann med det formål å sikre betaling av en fordring partene (inklusive en utleier) fryktet at ellers ville gå tapt, helt eller delvis.

Dersom kjøper, selger og utleier blir enige om at leiekontrakten med tilhørende husleierestanse også medfølger ved virksomhetsoverdragelsen, og denne enigheten påvirker salgssummen i selve salgsavtalen, vil kjøpers betaling av husleierestansen kunne omstøtes etter dekningsloven § 5-5. Dette følger av Gulating lagmannsretts dom i LG-2006-17565.

I LG-2006-17565 anså lagmannsretten Bs betaling av As husleierestanse til utleier etter en avtale om virksomhetsoverdragelse, som en indirekte betaling av As gjeld. Dette skyldtes at partene i salgsavtalen hadde redusert kjøpesummen tilsvarende husleierestansen for å tilrettelegge for at kjøper kompenserte utleier for leietapet med differansen mellom den reelle og offisielle salgssummen. Lagmannsretten likestilte altså Bs betaling av husleierestansen med et direkte oppgjør fra A, og siden betalingen var gjennomført senere enn tre måneder før konkursåpning ble den omstøtt etter dekningsloven § 5-5.

Det følger av dette at partene i en virksomhetsoverdragelse som omfatter leieforhold må være forsiktige med å gi kjøper en “premie” eller “inngangsbillett” i form av redusert kjøpesum for å komme i posisjon som ny leietaker (forutsatt at dette påvirker salgsprisen). Å betale for en slik posisjon kan anses som ekstraordinært, hvilket taler for omstøtelse.

For å gå klar av omstøtelsesreglene bør utleier i forbindelse med virksomhetsoverdragelsen heller i egne forhandlinger med kjøper, sette som vilkår for å samtykke til kjøper som ny leietaker at det inngås avtale om hvordan utleiers husleietap skal dekkes. Et alternativ er for eksempel at kjøper og utleier blir enige om at husleierestansen betales gjennom en økt husleie for kjøper for en gitt tidsperiode fremover. Det avgjørende er at salgsprisen ikke påvirkes direkte av avtalen mellom utleier og kjøper. Skapes det distanse mellom betalingen av husleierestansen og virksomhetsoverdragelsen, blir det vanskeligere for konkursboet å vinne frem med at det er en indirekte sammenheng mellom de to disposisjonene.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Mira Lévand Bergsland er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: StudioB13