Ukens Tips: Hensynssoner ved kjøp og salg av næringseiendom
At kommuneplanens arealdel og reguleringsplanenes arealformål setter rammer for bruken av fast eiendom, er vel kjent. At plan- og bygningslovens § 11-8 også åpner for at planmyndighetene kan etablere hensynssoner som legger bindinger for bruken, er muligens ikke fullt så godt kjent.
De hensyn og restriksjoner som fastsettes for hensynssonene i kommuneplanens arealdel, skal også innarbeides eller videreføres i den enkelte reguleringsplan.
Formålet med hensynssonene, er å vise hvilke hensyn som skal ivaretas innenfor sonen, uavhengig av det underliggende arealformålet i planen. Bruken av sonene skal også bidra til økt forutberegnelighet for de involverte partene i planprosessen. Det kan angis bestemmelser og retningslinjer for hver enkelt sone. Bestemmelsene (men ikke retningslinjene), er rettslig bindende for bruken av eiendommen som dekkes av sonen. Dersom eiendommen er omfattet av en hensynssone, kan dette derfor gi store konsekvenser for bruken av-, og utviklingspotensialet til eiendommen. Det er altså ikke tilstrekkelig å ta for seg det enkelte arealformål i kommuneplanens arealdel når man vurderer eiendommen, men man må også ta i betraktning betydningen av eventuelle hensynssoner som dekker den.
Både hensynssoner og arealformål skal fremgå av arealplankartet. Hensynssonene markeres normalt skravert, slik at det er mulig å se både hensynssonen og det underliggende arealformålet i kartet.
Hvilke hensynsoner som kan etableres, fremgår av plan- og bygningslovens § 11-8 tredje ledd, bokstav a) til f). De ulike typene soner brukes normalt hver for seg, men det kan også etableres flere ulike typer soner for samme areal.
Den rettslige virkningen av at det etableres en hensynssone, avhenger av typen hensynssone som etableres, herunder om hjemmelen for å etablere sonen åpner for å gi (rettslig bindende) bestemmelser, eller kun (ikke-rettslig bindende) retningslinjer.
Den rettslige virkningen avhenger naturlig nok også av hvilke bestemmelser som gis. Bestemmelsene vil kunne variere fra totalt byggeforbud, til ulike innskrenkninger i bruken av eiendommen.
Varigheten av hensynssonen varierer også med hvilken type sone som benyttes. Hovedregelen er at hensynssonene på lik linje med arealformålene i kommuneplanens arealdel for øvrig, vil gjelde frem til de blir endret, eller erstattet av en senere reguleringsplan for det enkelte område.
Konsekvensen av at en eiendom dekkes av en hensynssone kan eksemplifiseres med den militære sikkerhetssonen rundt marinebasen på Haakonsvern i Bergen. Det følger av bestemmelsene og retningslinjene til kommuneplanens arealdel i Bergen, at det innenfor den militære sikringssonen rundt basen som hovedregel ikke tillates nye boenheter, nye kontor/næringsbygg og nye kaier og naust. I tillegg tillates kun i begrenset grad bruksendring eller seksjonering av eksisterende eiendommer. En tomt som ligger innenfor sonen, vil derfor i liten grad kunne utvikles. Eksisterende bygningsmasse vil heller ikke kunne seksjoneres om til bolig, eller til fritidsbruk.
Konsekvensen av at det eksisterer-, eller etableres en hensynssone kan således bli store for de eiendommene som omfattes av sonen. Dette bør ikke overses ved kjøp og salg av næringseiendom.
—————
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
Om forfatterne:
Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Johannes Lundeby Mella er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/StudioB13
