Eiendomsskattetaksten gjelder i ti år

Artikkelforfatterne er Rune Tjomsås Andersen og Eilif S. Koch fra Arntzen de Besche Advokatfirma.

Bystyret i Oslo vedtok 16. desember 2015 å (gjen)innføre eiendomsskatt i Oslo. Det har i 2016 vært skrevet ut eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger, og fra og med eiendomsskatteåret 2017 innføres eiendomsskatt på næringseiendommer (samt verk og bruk).

I 2017 er eiendomsskattesatsen 2 ‰. For boligdelen i eiendom med selvstendige boenheter er skattesatsen 3 ‰. Kommunestyret kan i fremtiden øke eiendomsskattesatsen med opp til 2 ‰ (3 ‰ for ubebygde eiendommer) hvert år, inntil den maksimale skattesatsen på 7 ‰ er nådd.

For at eiendomsskatten skal kunne innføres for 2017 er det et krav at taksering av alle eiendommene må fullføres og eiendomsskatten skrives ut før 1. mars 2017, jf eiendomsskatteloven § 14. Taksering av næringseiendommene i Oslo startet høsten 2016.

Eiendomsskatten er en såkalt objektskatt; det innebærer dels at det ved takseringen ikke gis fradrag for gjeld som påhviler eiendommen og dels at eiendomsskatteobjektet er eiendommen som helhet. Det er ikke noe krav om separat taksering av tomter og bygninger.

Hovedregelen om fastsettelse av skattegrunnlaget fremgår av eiendomsskatteloven § 8A-2: «Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.»

Dette er en referanse til eiendommens omsetningsverdi; en objektivisert verdi av den faste eiendommen som ikke tar hensyn til den enkelte eiers faktiske utnyttelse av eiendommen. Eiendomsskattetaksten påvirkes i utgangspunktet ikke av om en eier utnytter eiendommen bedre eller dårligere enn en annen eier av eiendommen ville ha gjort.

Oslo kommune har fastsatt retningslinjer for taksering av næringseiendom (og verk og bruk) for eiendomsskatteformål. Det fremgår av retningslinjene at alle eiendommer som takseres skal befares. Verdsettelsen gjøres likevel i utgangspunktet sjablongmessig med utgangspunkt i eiendommens areal og en kvadratmeterpris som varierer med eiendomstype og området eiendommen ligger i (sone). Det er åpenbart at det kan forekomme feil når så mange eiendommer skal takseres på så kort tid, og en sjablongpreget verdsettelse vil kunne gi andre verdier enn lovens bestemmelse om omsetningsverdi. Etter retningslinjene skal det benyttes korreksjonsfaktorer for å få en mer korrekt verdsettelse enn det sjablongverdsettelsen vil føre til. Her vil typisk eiendommens tilstand være viktig, samtidig som det gjøres vurderinger knyttet til nærhet til parkeringsdekning, nærhet til kommunikasjon etc.

Eiendomsskattetaksten må vurderes konkret av hver gårdeier for å avgjøre om det er grunnlag for å klage over taksten. Erfaringsmessig er det likevel noen forhold som det ofte kan være fornuftig å se nærmere på:

• Er faktum riktig? Stemmer antall kvadratmeter? Er riktig brukstype lagt til grunn for eiendommen? Er eiendommen verdsatt i riktig sone?

• Er kvadratmeterprisen som er lagt til grunn for brukstypen noenlunde riktig for din eiendom? Det må vurderes om det er forhold ved eiendommen som gjør at kvadratmeterprisen må reduseres, alternativt at det i taksten skulle ha vært hensyntatt en korreksjonsfaktor.

• Innebærer taksten brudd på likhetsprinsippet? Likhetsprinsippet tilsier at like eiendommer skal verdsettes likt. Her vil f eks en eiendom beliggende i randsonen av en sone med høy sjablongmessig kvadratmeterpris komme ut med en høyere takst enn andre eiendommer i umiddelbar nærhet.

• Hva skal konkret inngå i eiendomsskattetaksten for et verk og bruk? Arbeidsmaskiner og tilbehør mv skal inngå i substansverdien dersom tingen er en del av selve foretaket. Dette må vurderes konkret, og det må trekkes en grense mot løsøre som faller utenfor eiendomsskattelovens virkeområde.

Dersom det er feil ved taksten eller relevante korreksjonsfaktorer ikke er hensyntatt, vil dette gi grunnlag for en klage.

Eiendomsskattetaksten gjelder som utgangspunkt i 10 år. Det er derfor svært viktig for eiere av næringseiendommer å se nøye på taksten for å avdekke eventuelle feil og mangler. Dersom skattyter mener at eiendomsskattetaksten ikke er fastsatt i samsvar med eiendomsskattelovens regler, eller at taksten i det enkelte tilfelle er for høy og ikke gir et riktig uttrykk for eiendommens objektive omsetningsverdi, så bør skattyter klage på taksten som sådan og på utskrevet eiendomsskatt for 2017, jf eiendomsskatteloven § 19. Klagen må inngis skriftlig til eiendomsskattekontoret i Oslo kommune. Klagefristen er seks uker regnet fra det seneste tidspunktet av den dagen det ble kunngjort at eiendomsskattelisten var lagt ut eller den dagen skatteseddelen ble sendt ut i samsvar med eiendomsskatteloven § 14.

I praksis bør eiere av næringseiendom forsikre seg om at de har mottatt taksten og deretter eventuelt påklage raskest mulig etter 1. mars. Klagen bør ta for seg de konkrete forholdene som medfører en uriktig eiendomsskattetakst – typisk eiendommens tekniske tilstand. Det er adgang til å supplere klagen med ytterligere informasjon og dokumentasjon senere.

Verk og bruk takseres ut fra substansverdi, det vil si kostnadene ved investeringen, korrigert for slit og elde, generell verdiendring mv. I noen tilfeller vil en teknisk sett korrekt utført substansverdiberegning innebære en eiendomsskattetakst som står i et klart misforhold til den faktiske verdi av eiendommen. Høyesterett har lagt til grunn at beregning av lønnsomhet derfor kan brukes som et hjelpemiddel for å komme frem til den objektive verdi av fast eiendom; «… i en del tilfelle kan en rentabilitetsberegning gi et riktigere uttrykk for en objektivisert salgsverdi. …» (Rt 1991 side 98 (Elkem)). Praksisen har utviklet seg med utgangspunkt i eiendomsbeskatning av kraftverk, men gjelder generelt. Det er vanlig praksis at bygninger takseres ved kapitalisering av en anslått netto leieinntekt, mens arbeidsmaskiner mv takseres etter substansverdimetoden beskrevet ovenfor. Oslo kommunes retningslinjer for taksering, åpner for bruk av rentabilitetsbetraktninger i visse tilfeller for verk og bruk, men som hovedregel må skattyter selv be om dette. Det anbefales å ta opp dette forholdet i et eget punkt i en klage dersom skattyter mener at en teknisk substansverdiberegning ikke gir riktig uttrykk for eiendommens objektiviserte salgsverdi.

Oslo kommunes retningslinjer åpner etter sin ordlyd for rentabilitetsberegninger for verk og bruk. Etter vårt syn må det samme gjelde for næringseiendommer generelt, dersom sjablongtakseringen beskrevet i retningslinjene punkt 4.1 ikke gir riktig uttrykk for eiendommens objektiviserte salgsverdi. Dette er det praksis for i andre kommuner, og det kan i praksis være særlig aktuelt for kontorbygg.

Om forfatterne:

Rune Tjomsås Andersen er tilknyttet skattegruppen til Arntzen de Besche i Oslo. Rune bistår først og fremst innen skatterett og selskapsrett og har spisskompetanse innen petroleumsskatt, internasjonal skatterett, alminnelig bedriftsbeskatning og eiendomsskatt. Han har bistått store aktører i forbindelse med oppkjøp, avtaler og tvister.

Eilif S. Koch er tilknyttet transaksjonsgruppen (næringseiendom) til Arntzen de Besche i Oslo. Eilif bistår først og fremt innen fast eiendom, selskapsrett og kontraktsrett, herunder transaksjoner, etablering, strukturering og finansiering av syndikerte eiendomsprosjekter.