SKATTEPLIKTIG INNTEKT: Redusert mva-fradrag gir gjerne økte skattemessige avskrivninger/fradrag og økte finansieringskostnader, samtidig som mva-kompensasjonen blir en skattepliktig inntekt for utleier.(Ill. foto)
MVA-kompensasjon fra unntatt leietaker
Dette er tredje del i artikkelserien «MVA-reguleringen i standard leieavtaler».I denne artikkelen er det knyttet kommentarer til såkalt mva-kompensasjon, som ofte betales av mva-unntatte leietakere.
Ved utleie til en leietaker som ikke driver mva-pliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet har utleier ikke rett til fradrag for inngående mva på sine kostnader til oppføring/rehabilitering, vedlikehold, drift mv. av leieobjektet. I slike tilfeller avtales det ofte at leietaker skal betale en såkalt «mva-kompensasjon» til utleier. Mva-kompensasjon er ikke et rettslig begrep med et entydig innhold, men er gjerne en betegnelse på en tilleggsleie som leietaker betaler for å redusere/dekke utleiers kostnader og tap ved den manglende fradragsretten.
Standard leieavtale inneholder ingen særlig regulering av mva-kompensasjon. Dette skyldes blant annet at en slik bestemmelse gjerne krever en stor grad av spesialtilpasning til det enkelte tilfelle.
MOMSADVOKAT: Camilla Hammer Solheim.
Annonse
En mva-kompensasjon er i enkelte tilfeller innbakt i den ordinære husleien, mens den i andre tilfeller er angitt som et spesifikt beløp som betales i tillegg til leien. For en utleier/eier som planlegger å selge eiendommen kan det være en fordel å ha mva-kompensasjonen innbakt i leien, da det i så fall er større sjanse for at denne vil yieldes på lik linje med ordinær leie ved beregningen av kjøpesummen. For leietaker kan det derimot være mer fordelaktig at mva-kompensasjonen er angitt som et spesifikt beløp, som skal reduseres/bortfalle ved eventuelle endringer i leieobjektets mva-status som får betydning for utleiers fradragsrett.
Dersom en mva-kompensasjon skal være matematisk riktig er det ikke bare den reduserte/manglende fradragsretten som må tas i betraktning. Redusert mva-fradrag gir gjerne økte skattemessige avskrivninger/fradrag og økte finansieringskostnader, samtidig som mva-kompensasjonen blir en skattepliktig inntekt for utleier. Dette er faktorer som også må tas med i regnestykket.
En endring av leieobjektets mva-status fra unntatt til mva-pliktig i justeringsperioden medfører ikke nødvendigvis at utleier får rett til oppjustering av mva på byggekostnaden. Dersom den endrede mva-statusen skyldes lovendring er det ikke rett til oppjustering av mva på anskaffelser som ble gjort før lovendringens ikrafttredelse.
Dersom det avtales at mva-kompensasjonen skal reduseres eller falle bort ved endret mva-status er det derfor viktig at dette er knyttet opp til den fordelen utleier faktisk oppnår ved den endrede mva-statusen, og ikke til den endrede mva-statusen i seg selv.
I tilfeller der mva-kompensasjon benyttes anbefales det å vedlegge eksempler både på beregning av størrelsen og beregning av en eventuell reduksjon, for å redusere muligheten for senere uenigheter.
Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BA-HR DA
