Ny eierseksjonslov: Ingen hjelp til større utbyggingsprosjekter

Kommunal- og moderniseringsdepartementet la den 16. desember 2016 frem forslag til ny eierseksjonslov, Prp. nr. 39 L (2016-2017). Loven skal avløse lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner.

I følge lovforslaget har departementet forsøkt å lage en “mer moderne, brukervennlig og systematisk lov“, og det er foretatt en rekke avklaringer og forenklinger av lovteksten sett opp mot gjeldende regelverk. Dessverre er det med en viss skuffelse en registrerer at lovgiver har unnlatt å gi bestemmelser som regulerer de problemstillinger som utbyggere møter ved utbygging over flere byggetrinn.

Utbyggeres problem er at gjeldende regelverk ikke åpner for at utbygger kan beholde kontrollen på de usolgte delene av et eierseksjonssameie i en overgangsperiode etter overlevering av første byggetrinn og frem til ferdigstillelse av prosjektet. Dette gir opphav til unødvendig kompliserte konstruksjoner og varige organisatoriske “ulemper” for enkelte eierseksjonssameier. Dette er utfordringer som lovgiver nå hadde muligheten til å regulere på en hensiktsmessig måte, men som dessverre ikke har blitt fulgt opp.

Les også: Ny eierseksjonslov: Muligheter og utfordringer

At utbyggere hadde forventninger til at det nå ville bli gitt bestemmelser om dette, skyldes blant annet at det i utvalgets innstilling (NOU 2014:6) ble skissert flere løsninger på problemstillingen:

• En av de foreslåtte modellene var basert på borettslagsloven § 2-13. Hele eiendommen, med alle byggetrinn, kunne bli seksjonert med det antall seksjoner som totalt var planlagt, men slik at utbygger alene hadde rett til å fatte beslutninger i sameiet som vedrørte de ikke ferdigstilte seksjonene. Man kunne f.eks. tenke seg en ordning der seksjonseiere kunne treffe vedtak som kun omhandlet de ferdigstilte byggetrinn, typisk om spørsmål knyttet til løpende drift og vedlikehold. Motsetningsvis vil de beslutninger utbygger kunne fatte alene gjelde de ikke-ferdigstilte byggetrinnene samt fellesarealer som brukes til riggplass o.l. under byggingen.

• Et annet alternativ var å innføre en egen seksjonstype for større utviklingsprosjekter der første byggetrinn kunne bli delt opp i bruksenheter og fellesareal på vanlig måte, mens den delen av tomten som knyttet seg til senere byggetrinn ville bli seksjonert som en egen utbyggingsseksjon. Utbygger ville ha full rådighet over utbyggingsseksjonen frem til overlevering til sluttbruker. Utbyggingsseksjonen kunne deretter bli reseksjonert ved ferdigstillelsen av neste byggetrinn og inntatt i sameiet som del av sameiets øvrige seksjoner.

• Det tredje alternativet var en modell som innebar forenklede regler om sammenslåing av seksjonerte eiendommer, blant annet ved at en utbygger ble gitt adgang til å vedtektsfeste lempeligere flertallskrav for sammenslåing av sameier.

Les også: Ny eierseksjonslov: Vil avvikle leietakers kjøperett

Begrunnelsen for ikke å innta særregler for større utbyggingsprosjekter, er i følge departementet at organisering av denne type eiendom reiser kompliserte rettslige spørsmål som må balansere utbyggers interesser i utbyggingsperioden og sluttbrukernes behov for forutberegnelighet på en god måte. Her vil det være behov for å se flere lovverk i sammenheng. Departementet uttaler videre at de ikke har hatt ressurser til å utrede alle sider av denne problematikken og at sammensetningen i lovgiverutvalget ikke var tilstrekkelig til å vurdere disse spørsmål.

I tillegg til disse momentene fremholder departementet at det å flytte seksjoneringstidspunktet fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse, i hvert fall delvis vil kunne avhjelpe en del av de ulempene som kan følge med ved organisering av større utbyggingsprosjekter. Departementet fremhever videre at Kartverket nå legger til rette for enklere fremgangsmåter knyttet til sammenslåing av eierseksjonssameier. Praksisen innebærer at når utbygger har valgt å organisere et prosjekt i flere mindre eierseksjonssameier, og det senere viser seg at ett stort sameie er fordelaktig for beboerne, kan sameiene slås sammen på en mindre omstendelig måte.

På denne bakgrunn vil departementet først på et senere tidspunkt opprette et ekspertutvalg som kan tenke helhetlig rundt utbyggingsprosjekter som går over tid. Den som venter på noe godt…

I påvente av en slik avklaring vil utbyggere være henvist til å fortsette med dagens praksis. Dette innebærer at oppdeling av prosjektet i flere unødvendige sameier fortsatt vil være et nødvendig grep i mange større utbyggingsprosjekter.

Thomas Rindahl Håkonsen er advokat/partner og Ola Nordvang Rundfloen er fast advokat, begge i Advokatfirma DLA Piper Norway DA

Les også: Ny eierseksjonslov: Skal hindre at folk kjøper katta i sekken