– Blir Oslo en millionby frem mot 2037 har vi en utfordring. Kommunen har i dag 300.000-320.000 boliger og skal man få plass til 800.000-850.000 mennesker trenger man opp mot 100.000 boliger til – det er en betydelig økning av kapasiteten, sier Ove Ellingsen, leder for utviklingsavdelingen i Eiendoms- og byfornyelsesetaten(EBY).
Under frokostseminaret «Utbyggingsavtaler – samspillet mellom offentlige og private interesser» som ble avholdt hos Advokatfirmaet BA-HR, presenterte Ellingsen EBYs syn på bruk av utbyggingsavtaler som verktøy i utviklingsområder, samt forankringen mot formelle og uformelle planer.
Les også: Boligsalget når nye høyder
Anne Sofie Bjørkholt, partner i Advokatfirmaet BA-HR, åpnet seminaret med å adressere hvilke juridiske verktøy man har for å etablere et spleiselag for infrastruktur, og de ulike modellene som blir benyttet i praksis. Før hun reiste spørsmål om det er behov for nye juridiske verktøy for sikre rettferdige og forutberegnelige spleiselag for infrastruktur i utviklingsområder
En forutsetning for igangsettelse– Forutsigbarhetsvedtaket i Kommuneplanen sier at utbygger bærer alle kostnader knyttet til etablering av teknisk og blå/grønn infrastruktur som er nødvendig for det enkelte prosjekt/tiltak, sier Ellingsen.
Videre fremgår det at i «transformasjons og utviklingsområder vil inngåelse av utbyggingsavtaler normalt være en forutsetning for igangsetting av utbygging».
– Dette er ikke et krav, men det må man regne med at vil skje når man bygger ut i transformasjons- og utviklingsområdene, understreker han.
Ellingsen understreker at kommunen har et mål om rask byvekst med kvalitet, i det ligger å sørge for å få etablert gode offentlige rom, kommunen har også et mål om økonomisk handlefrihet.
– Disse målene bør være felles for både kommunen og utbyggere – i hvert fall de utbyggerne som har litt lenger perspektiv, sier han.
Byutvikling på privatgrunn– Oslo kommune eier mange eiendommer i Oslo sør og Groruddalen, ellers er det rimelig tynt – det er en utfordring for byutviklingen, påpeker han.
Oslo kommune må kjøpe eiendom for å bidra inn i byutviklingen i forhold med sosial infrastruktur.
– Det betyr at mye av byutviklingen vil skje på privat grunn i all hovedsak, og det er en viktig faktor. Det at disse rammebetingelsene ligger der, gjør at bruken av utbyggingsavtaler er et viktig verktøy for kommunen for å kunne styre utviklingen av Oslo, sier han.
Les også: SSB: Boligprisene fortsetter å øke
Les også: Veidekke har ikke nok boliger å selge
– For å få til en byutvikling gjelder det å få til en finansiering av teknisk og sosial infrastruktur. I dag er det et forbud mot at utbygger skal finansiere sosial infrastruktur, i henhold til lov og forskrift dekkes av kommunen, fortsetter han.
Sosial infrastruktur innebærer blant annet skoler, sykehjem, barnehager og institusjonsboliger.
Teknisk infrastruktur som er nødvendig for det enkelte prosjekt/ tiltak finansieres av utbygger, og omfatter: utbygging/oppgradering av gater, fortau, plasser, tog, gang-sykkelvei, parker, broer, grøntdrag, overvannsløsninger, bekkeåpninger, idrettsanlegg, nedleggelse av høyspentlinjer, frittstående idrettshaller, T-banestasjonerog avfallssug.
– Det er ingen klar definisjon om hva som er teknisk infrastruktur, men det er dette vi har brukt og kommer til å bruke i våre utbyggingsavtaler, selv om det vil være litt situasjonsbestemt, sier Ellingsen.
EBY har nylig fått midler fra kommunal- og moderniseringsdepartementet til å se på hvilke gevinster en langsiktig plan for teknisk og sosial infrastruktur kan gi for kommune, stat, næringsliv og byens innbyggere.
Overordnede planer– En og en detaljplan gir et dårlig område det er viktig for kommunen å sørge for at man får gode overordnede planer, og i den nye kommuneplanen er det krav om felles planlegging og identifisere fellestiltak for et større område enn den enkelte planen, sier han under frokostseminaret.
Kommunen bruker en del uformelle planverktøy som: Planprogram, VPOR, Tiltaksliste og Byplangep.
– Nå har det vært en politisk debatt i forbindelse med behandling for det som heter handlingsplan for økt boligbygging i bystyret, og det har vært en debatt om bruk av uformelle planer. Det politikerne har sagt er at uformelle planer er nødvendige inntil man får på plass en prosess knyttet til raskere områdereguleringsplaner, forklarer Ellingsen.
Les også: Meget sterkt boligsalg for OBOS
– Det er det gitt signaler om at man ønsker at det skal utvikles grovere områderegulerings planer raskere. På den måten erstattes de uformelle planene, men inntil videre vedtas dette på løpende bånd, forsetter han.
Ellingsen understreker at rekkefølgebestemmelsene er viktige, og at reguleringsplanen viser de nødvendige samfunnstiltakene som må være sikret før utbyggers utbygging kan gjennomføres.
Knut Fredrik Rasmussen, seniorrådgiver i kommunal- og moderniseringsdepartementet, avsluttet seminaret ved å gjennomgå gjeldende regelverk for utbyggingsavtaler og mulige utviklingstrekk. Han tok opp en rekke prinsipielle spørsmål knyttet til dagens- og den mulige fremtidige bruk av slike avtaler.
