I 2015 bistod BA-HR selger eller kjøper i transaksjoner med en samlet eiendomsverdi på 112 milliarder kroner. Av dette hadde de norske eiendommene en verdi på 80 milliarder kroner, som utgjør ca. 70 % av det samlede transaksjonsvolumet i 2015. I denne sammenheng har BA-HR undersøkt 61 kjøpekontrakter inngått i 2015 og analysert i hvilken grad disse kjøpekontraktene avviker fra meglerstandarden.
Les også: Nå kommer eiendomsskatten
Selv om de nevnte 61 kjøpekontraktene dekker en betydelig andel av transaksjonsvolumet i 2015, representerer de i antall en liten andel av det samlede antall norske transaksjoner som ble inngått i 2015. De aller fleste av de 61 kjøpekontraktene omfattet store verdier hvor både selger og kjøper var representert ved advokat, og hvor kjøpekontraktene typisk ble inngått etter lengre forhandlinger. Erfaringer fra meglerne er at avvikene fra meglerstandardene er færre i transaksjoner med lavere eiendomsverdier.
Dette gjør det rimelig å anta at hvis datagrunnlaget hadde omfattet alle avtaler inngått i 2015, hadde avvikene fra meglerstandarden vært mindre enn det BA-HRs undersøkelse viser. På den annen side har det nok påvirket datagrunnlaget at BA-HR, som har deltatt i utarbeidelsen av meglerstandardene, har rådgitt en av partene i transaksjonene. Av interesse her er at BA-HR har bistått selgeren i 46 % av transaksjonene og kjøperen i 54 % av transaksjonene.
Men om man tar hensyn til de nevnte omstendighetene (og andre saklige innvendinger til tallene), så har materialet likevel en ikke helt ubetydelig interesse for oss og andre som til daglig jobber i transaksjonsmarkedet.
Les også: Lovendring vil forenkle finansiering
ReklamasjonsfristerHovedregelen i meglerstandarden er at kjøperen taper retten til å gjøre et avtalebrudd gjeldende hvis kjøperen unnlater å sende en reklamasjon til selgeren innen ett år etter overtakelse. I de undersøkte kjøpekontraktene er denne reklamasjonsfristen i snitt 1,3 år (aritmetisk snitt) og 1,6 år (vektet snitt). Dette skyldes antakelig at mange kjøpere krever at fristen forlenges slik at målselskapet får avlagt et ekstra årsregnskap før fristen utløper.
Ifølge meglerstandarden utvides reklamasjonsfristen til tre år ved brudd på de såkalt fundamentale garantiene, dvs. selgerens garantier om skatt og avgift og eierskap til aksjene og eiendommen. I praksis skilles det ofte mellom reklamasjonsfristene for eierskap og skatt/avgift. For eierskap til aksjene og eiendommen var reklamasjonsfristen i snitt 3,5 år (aritmetisk snitt) og 4,8 år (vektet snitt). For skatt/avgift var snittet her 5,7 år (aritmetisk snitt) og 6,2 år (vektet snitt).
I 28 av 61 avtaler hadde skatte- og avgiftsgarantien en varighet på 3 år eller kortere. 21 av 61 avtaler hadde en varighet på 10 år, noe som skyldes at mange kjøpere krever at skatte- og avgiftsgarantien ikke utløper før myndighetenes endringsadgang gjør det. I de resterende 12 avtalene var skatte- og avgiftsgarantien mer enn 3 og mindre enn 10 år – som regel 5 eller 7 år.
Les også: Topper advokatranking – igjen
Beløpsmessige ansvarsbegrensningerMeglerstandarden inneholder fire beløpsmessige begrensninger i selgerens ansvar ved brudd på avtalen:
De minimis: «Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd som medfører tap på mindre enn NOK [●]…» I fotnoten til bestemmelsen gis følgende veiledning: «Gjerne 0,1 % av Eiendomsverdien, dog ikke lavere enn NOK 50 000 eller høyere enn NOK 1 million».
Basket: «Kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede tap overstiger NOK [●]…»I fotnoten til bestemmelsen gis følgende veiledning: «Ofte 1 % av Eiendomsverdien, men sjelden lavere enn NOK 500 000 eller høyere enn NOK 3 millioner.»
Ordinær cap: «Selgers samlede ansvar er begrenset oppad til [10 % av Eiendomsverdien]. Denne ansvarsbegrensningen gjelder likevel ikke ved brudd på de Fundamentale Garantiene.»
Global cap: «Selgers samlede ansvar for brudd på denne avtalen (herunder de Fundamentale Garantiene og [visse andre bestemmelser]) er under enhver omstendighet begrenset til det høyeste av Revidert Kjøpesum og [20] % av Eiendomsverdien.» I fotnoten til bestemmelsen heter det at det «må særskilt vurderes om denne ansvarsbegrensning passer i den enkelte transaksjon».
En av de undersøkte kjøpekontraktene med særlig høy eiendomsverdi hadde en ordinær cap lik 100 % av eiendomsverdien. Hvis vi fjerner denne kjøpekontrakten fra datagrunnlaget, blir det vektede snittet for den ordinære cappen lik 7,66 %. Dette skyldes at den ordinære cappen gjerne er lavere enn 10 % i de aller største transaksjonene.
Les også: Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør
Når det gjelder den globale cappen, bemerkes at dennes andel av eiendomsverdien var henholdsvis 18,7 % (aritmetisk snitt) og 14,0 % (vektet snitt) høyere enn snittet for den estimerte kjøpesummens andel av eiendomsverdien. Dette skyldes at den globale cappen var høyere enn angitt i den siste meglerstandarden i 39,2 % av kjøpekontraktene. I 60,8 % av kjøpekontraktene var den globale cappen lik eller lavere enn i siste standard. Det er her sett bort fra de 14 kjøpekontraktene i utvalget som ikke er basert på den nye meglerstandarden hvor den globale cappen ble introdusert, dvs. enten meglerstandarden fra 2011 (som ikke hadde en global cap) eller en annen mal (typisk en mal for virksomhetskjøp).
I dette ligger en feilkilde, idet det ikke kan utelukkes at kjøperen har valgt en annen mal fordi denne ikke har en global cap. I flere av kjøpekontraktene (som alle ble inngått i 2015) er imidlertid den gamle standarden benyttet fordi dette ble avtalt før den nye standarden ble introdusert i desember 2014. For øvrig er den globale cappen satt til 100 % av eiendomsverdien i de kjøpekontraktene som er basert på ny standard, og hvor den globale cappen er strøket.
Les også: Fortsatt momsfradrag for transaksjonskostnadene
I hvilken grad avtales det at selgerens ansvar for uriktige opplysninger er betinget av at selgeren måtte kjenne til at opplysningene var uriktige?
Ifølge meglerstandarden hefter selgeren for enhver uriktig opplysning om salgsobjektet som kan ha påvirket avtalevilkårene, selv om selgeren verken skjønte eller burde skjønt at opplysningen var uriktig. Denne regulering medfører et vidtgående, objektivt ansvar for selgeren. En note i meglerstandarden inneholder et alternativt tekstforslag der det presiseres at selgeren bare er ansvarlig for en uriktig opplysning om selgeren måtte kjenne til at opplysningen var uriktig. I de undersøkte kjøpekontraktene er dette tekstforslaget benyttet i 51,1 % av kjøpekontraktene som er basert på ny standard.
I hvilken grad gjøres det endringer i kjøperens fraskrivelse av retten til å gjøre krav gjeldende mot andre enn selgeren?
Ifølge meglerstandarden fraskriver kjøperen seg retten til å gjøre krav gjeldende mot styremedlemmer, ansatte eller rådgivere på selgerens side. Dessuten påtar kjøperen seg å holde disse personene skadesløse for det tilfelle kjøperens aksjeeiere eller kreditorer gjør krav gjeldende mot dem som følge av deres opptreden i forbindelse med kjøpekontrakten.
I de undersøkte kjøpekontraktene som er basert på ny standard, er den nevnte ansvarsfraskrivelse og skadesløsholdelse bare fraveket i 10,6 % av kontraktene.
Les også: – Kan trygt bruke den nye meglerstandarden
I hvilken grad omfatter de fundamentale garantier annet enn eierskap og skatt/avgift?
De fundamentale garantiene omfatter som nevnt garantiene om skatt og avgift og eierskap til eiendommene og aksjene. At en garanti er fundamental, betyr at garantien i) kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøperens kunnskap om et mulig garantibrudd, ii) ikke er underlagt den relative reklamasjonsfristen på 60 dager, og iii) kan gjøres gjeldende selv om den ordinære cappen er overskredet.Det hender at kjøperen ber om at definisjonen av de fundamentale garantier utvides til å omfatte andre garantier, f.eks. balansegarantien. I de undersøkte kjøpekontraktene ble en slik utvidelse akseptert i 18,0 % av kontraktene.
Oppsummering og konklusjonerDe undersøkte kjøpekontraktene viser at det neppe er grunnlag for en påstand om at meglerstandarden inneholder bestemmelser som avviker vesentlig fra etablert markedspraksis. På enkelte punkter, så som kjøperens fraskrivelse av retten til å fremme krav mot andre enn selgeren og omfanget av de fundamentale garantier (punkt 5 og 6 ovenfor), tyder undersøkelsen på at den nye standarden har etablert ny markedspraksis i samsvar med standardens regulering.
Les også: Utlendingene endrer markedet
På andre punkter viser undersøkelsen at det ikke har festet seg noen fast praksis. Dette gjelder den globale cappen som er akseptert i brorparten av transaksjonene basert på den nye standarden, men hvor 4 av 10 selgere har fått aksept for en høyere ansvarsbegrensning enn den som følger av standarden.
Det samme gjelder skatte- og avgiftsgarantiene hvor 45,9 % av kjøpekontraktene har en reklamasjonsfrist som er 3 år eller kortere, mens de øvrige kontraktene har en lengre reklamasjonsfrist, hvorav 34 % av dem har en reklamasjonsfrist på 10 år. Meglerstandarden foreskriver her den reklamasjonsfrist som de fleste selgere ønsker seg, og som nesten halvparten av kjøperne aksepterer, mens resultatet i den enkelte transaksjon avhenger av styrkeforholdet mellom partene og deres behov.
På grunn av feilkildene skal man som nevnt innledningsvis ikke legge for stor vekt på disse tallene. Jeg håper likevel at tallene er av en viss interesse for brukerne av meglerstandarden.
Artikkelforfatter Erik Langseth er partner i BA-HR
Les også: Sjekkliste for konvertering fra næring til bolig
