Den sakkyndige nemnden for taksering av fast eiendom for Eiendomsskatteformål i Oslo fastsatte retningslinjer for taksering i møte 2. februar. Takseringen starter nå for alle eiendommer som er omfattet av første fase av beskatningen og omfatter følgelig alle eiendommer som ikke er verk og bruk eller næringseiendommer. Eiendomsskatt for disse kategoriene vil ikke bli utskrevet før i 2017 og retningslinjer for dette vil derfor fremlegges senere.
I de nypubliserte retningslinjene har nemnda har lagt opp til et omfattende møteprogram og vil foreta beslutninger knyttet til den enkelte eiendom med grunnlag i all offentlig tilgjengelig informasjon om hjemmelshaver, matrikkelnummer, areal- og tomtestørrelse, regulering supplert med opplysninger fra befaring fra innleide takstmenn.
Les også: Hvem får regningen?
Retningslinjene for verdifastsettelse som den sakkyndige nemnden har fastsatt gjelder ikke all eiendom i kommunen. Retningslinjene gjelder for boliger som ikke har fastsatt formuesskattegrunnlag, fritidseiendommer, ubebygde tomter og øvrige eiendommer som ikke er verk og bruk eller næringseiendom.
Nemnda har besluttet at alle eiendommene som takseres skal befares utvendig. Hjemmelshaver/eier skal informeres om befaringen og gis mulighet til å delta på befaringen. Det er viktig at eier benytter muligheten til å delta på befaringen slik at man får anledning til å fremheve forhold som tilsier en lavere verdi enn det takstmannen vil legge opp til.
Hvilke type eiendommer gjelder retningslinjene for?
For eiendomsaktører vil det kunne reises spørsmål om hvor grensen går mellom næringseiendom (som ikke skal beskattes i 2016) og de eiendomstyper som nå skal takseres for utskriving av eiendomsskatt i 2016, og for å klarere dette er det viktig å se på regelverkets historikk.
Forarbeidene til Eiendomsskatteloven har ikke en uttømmende avgrensning av begrepet «næringseiendom» i forhold til andre eiendommer, men lovens § 4 definerer likevel næringseiendom som følger; «Til annan næringseigedom vert rekna til dømes kontorlokale, parkeringshus, butikk, varelager, hotell, serveringsstad».
Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier
Det er spesielt nevnt i forarbeidene at utleid bolig faller utenfor begrepet «næringseiendom selv om utleien ligningsmessig anses som næringsvirksomhet for utleier. Dersom et aksjeselskap leier ut leiligheter, skal hver og en av leilighetene takseres på grunnlag av retningslinjene og i forhold til takseringsreglene for bolig og beskattes nå fremfor samlet beskattes som næring i 2017.
Boligdelen av kombinert nærings og boligbygg skal også følge reglene om taksering av bolig uavhengig av om eiendommen er seksjonert.
Lovens utgangspunkt er som det fremgår at eiendommene klassifiseres etter den bruken som eiendommene egner seg til. Retningslinjene til kommunen fastslår videre at ubebygde tomter skal vurderes i henhold til tomtens reguleringsformål. Dersom reguleringen er til bolig- eller fritidsformål, skal tomten takseres nå og eiendomsskatt utskrives i 2016.
Dersom en ubebygd tomt har delt reguleringsformål, skal den ideelle delen av tomten som er regulert til andre formål enn næring, verk eller bruk også takseres nå. Ubebygde uregulerte tomter omtales ikke i retningslinjene, men vi antar at også disse skal takseres for utskrivning av eiendomsskatt i 2016.
Les også: Ja, det blir eiendomsskatt
Nybygde boliger er fritatt for eiendomsskatt til og med året etter ferdigstillelse. Dette betyr at boliger som er ferdigstilt i 2015, ikke vil få utskrevet eiendomsskatt før i 2017. For utviklingseiendommer vil det således kun være selve tomten som skal takseres frem til året etter at boligen er ferdigstilt.
Ved omregulering fra næringsformål til bolig vil vi anta at omklassifisering for eiendomsskatteformål kan finne sted fra det tidspunktet næringsbruken opphører. Det betyr at omregulert næringseiendom som per 1.januar 2016 er fraflyttet men ikke revet antagelig kan takseres som boligtomt for 2016, men da slik at verdien må reduseres for rivningskostnader som vil påløpe. Når rivning senere gjennomføres vil det på den annen side være grunnlag for individuell omtaksering av eiendommen for skatteåret etter rivningsåret.
Bygninger som er automatisk fredet eller vedtaksfredet etter kulturminneloven er fritatt for eiendomsskatt. Dette gjelder ikke bygninger på byantikvarens gule liste.
Les også: Er det eiendomsskatt for alle?
Prinsipper for fastsettelse av eiendomsverdi
Den takserte verdien skal så langt det er mulig reflektere faktisk salgsverdi ved fritt salg i det åpne markedet. Hver eiendom skal vurderes skjønnsmessig, men av effektivitets – og likhetshensyn legger opp til en taksering med utgangspunkt i sjablonger/gjennomsnittsverdier, men det kan gjøres korrigeringer for den enkelte eiendom for «Indre faktorer», som standard, kvalitet, vedlikeholdsbehov, materialvalg, teknisk standard, funksjonalitet mm. samt «ytre faktorer» vedrørende omgivelser slik som støy, utsikt, solforhold, adkomst avstand til attraktive nærområder og eventuelle andre forhold.
Korreksjonshensyn skal normalt ikke føre til at eiendommens verdi økes eller reduseres mer enn 20 prosent i forhold til sjablong. Avvik ut over 20 prosent skal begrunnes særskilt.
Takstgrunnlaget reduseres med et bunnfradrag på fire millioner kroner for den enkelte selvstendige boenhet og fritidseiendom.
Les også: Over 30.000 boliger må takseres
For boliger som har ligningsmessig formuesskattegrunnlag, vil denne verdien for foregående år bli brukt som grunnlag for eiendomsskatteverdien multiplisert med 0,8 før fradrag for fire millioner kroner i bunnfradrag.
For boliger uten formuesgrunnlag er det lagt opp til en sjablongtakst med grunnlag i BRA og beliggenhet/soner. Videre er kategoriene eneboliger, småhus og leiligheter gitt ulike BRA verdier. Oslo er delt inn i fem soner for eneboliger, seks soner for småhus og ni soner for leiligheter.
Eksempelvis er kvadratmeterprisen beregnet etter BRA for eneboliger satt til 45 509 kroner i sone a, Sagene, Frogner og Sentrum.
I siste sone e, Grorud, Stovner, Søndre Nordstrand og Alna er sonefaktoren 0,49 slik at BRA sjablong her blir 22 299 kroner (0,49 x 45 509).
Ved fastsettelsen av sjablongen er det tatt utgangspunkt i SSB data over omsatte eiendommer og redusert for en sikkerhetsmargin på 20 prosent i et forsøk på å få så lik verdi som mulig som de boliger det foreligger ligningsmessig formuesverdi på.
For fritidseiendommer er sjablonmessig kvadratmeterprisen fastsatt til 74 000 kroner, men med sonefaktor 0,4 for fritidseiendommer på øyene.
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Ubebygde tomter skal takseres slik at verdien settes til det beløp tomtens antatte salgsverdi på det åpne markedet basert på regulering, utnyttelsesgrad, beliggenhet etc. Veigrunn og fellesområder skal inngå i takseringen.
Taksering av andre eiendommer ut over de tre kategorier som er nevnt ovenfor og som ikke er næringseiendom eller verk og bruk skal takseres skjønnsmessig basert på hva som må antas å være verdien ved salg i det åpne markedet. Dette kan eksempelvis være lekeplasser, parker, torg eller idrettsanlegg (eksempelvis ridebaner, staller eller tennisbaner) som ikke er eiet av kommunen og som ligger på særskilt matrikulert eiendom.
Torill H. Aamelfot er partner/advokat og Elin Sætre Løfsgaard er partner/advokat(H) i Deloitte Advokatfirma AS
