– Utfordrende regelverk

– Nylige regelendringer for etablering av asylmottak har skapt enda større usikkerhet.

I 2015 har vi sett en stor økning av antallet asylsøkere som har kommet til Norge. De siste månedene er det etablert ca 110 midlertidige mottak for akuttinnkvartering av asylsøkere. I desember mottok UDI tilbud for opprettelse av 115 nye asylmottak.

Det er stadig flere eiendomsaktører som kommer på banen, men mange mangler kunnskap om regelverket som gjelder ved bruk av bygninger til asylmottak.

Les også: Tips ved etablering av asylmottak

Ikke tilpasset virksomhetstypen

Etablering av asylmottak har lenge medført utfordringer i forhold til plan- og bygningsloven og tilhørende regelverk. Regelverket er generelt utformet og er ikke tilpasset denne særskilte virksomhetstypen. Asylmottak er ikke et eget reguleringsformål og det er uklart for mange hvilket eller hvilke formål virksomhetstypen hører inn under.

Det er også mange som er usikre på når etablering av et asylmottak er søknadspliktig og hvilke tekniske krav som kan og skal stilles når en bygning skal benyttes som asylmottak. I tillegg er det særskilte hensyn som gjør seg gjeldende ved etablering av asylmottak. Det må tas hensyn til statlige forpliktelser, samtidig som mange naboer og kommuner har sterke meninger rundt mottaksetableringer.

Det har blitt varslet om stans i etablering av akuttinnkvarteringer fordi flyktningestrømmen har avtatt. Vi ser likevel økende utfordringer knyttet til etablering av asylmottak. I tiden som kommer skal det opprettes ordinære asylmottak. Dette er permanente mottak som i enda større grad fører med seg utfordringer med tanke på offentlig godkjenning og tolkning av regelverket.

Det er dermed stadig viktigere at eiendomsaktører har et bevisst forhold til regelverket og at gjeldende krav avklares før bygg leies ut eller brukes til asylmottak.

Les også: Vil gjøre det enklere å etablere asylmottak

Forskjellsbehandling og uforutsigbarhet

Etablering av asylmottak fører med seg flere rettslige utfordringer. Vi opplever forskjellsbehandling og uforutsigbarhet knyttet til regelverket. Like saker behandles ulikt, noe som gir liten forutsigbarhet for eiendomsaktørene. Mange kommuner er usikre på hvordan de skal forholde seg til asylmottak og krav og praksis varierer derfor fra kommune til kommune. Kommunene mangler kompetanse og vi ser ofte at eiendomsaktører får informasjon fra kommunene om regelverket som ikke er korrekt.

Uten tilstrekkelig kompetanse på området er det vanskelig for eiendomsaktører å oppdage eller unngå dette.

Det legges ofte vekt på utenforliggende hensyn i saker som gjelder asylmottak. Saker etter plan- og bygningsloven avgjøres ut fra hensyn som ikke omfattes av loven og som ikke er rettslig relevante. Vi ser ofte at Plan- og bygningsloven brukes for å hindre etablering av mottak, selv der det ikke er grunnlag for det. Dessverre kan det være vanskelig for eiendomsaktører å hindre dette uten en tidkrevende klagebehandling. Økt kompetanse og en tidlig dialog med kommunen reduserer risikoen for å havne i slike situasjoner.

Les også: Andenæs Eiendom satser på asylmottak

Tidspress

En annen utfordring er at den kommunale saksbehandlingstiden ofte strekker ut i tid. Alt skjer raskt i denne bransjen og UDI og driftsoperatører er avhengige av raske avklaringer. Plan- og bygningslovens bestemmelser om søknadsplikt, nabovarsling, dispensasjon og tekniske krav fungerer for tiltak som kan planlegges lang tid i forveien, men passer dårligere for mottaksetableringer.

Tidspresset fører dessverre til at spørsmål om tolkning av regelverket sjelden prøves forvaltningsrettslig. De fleste aktører har ikke tid til å påklage vedtak og få det prøvd. Mange spørsmål blir dermed liggende uavklart etter et første vedtak fra kommunen. Dette bidrar til at usikkerheten rundt tolkning av regelverket øker.

Les også: UDI-avtale til Norwegian Property

Myndighetene har dels tatt tak i disse utfordringene. I juni i år ga Kommunal- og moderniseringsdepartementet ut et oppdatert rundskriv om kommuners saksbehandling av asylmottak etter plan- og bygningsloven. Dette har bidratt til en økt kompetanse hos kommunene, men vi ser fremdeles stor usikkerhet og variasjon i praksis.

De siste månedene har departementet, sammen med Direktoratet for byggkvalitet og Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap, kommet med løpende veiledning om emnet. Departementet vedtok nylig en midlertidig forskrift som åpner for å unnta fra søknadsplikt for bygg som midlertid skal brukes til asylmottak, samt unntak fra enkelte saksbehandlingsregler og tekniske krav.

Skaper enda større usikkerhet

Det er positivt at departementet gjør grep som dette, men det er langt fra tilstrekkelig til å løse utfordringene bransjen står overfor. Forskriften har faktisk vist seg å skape enda større usikkerhet. Dette skyldes i stor grad at departementet tillegger forskriften et innhold som ikke kommer til uttrykk gjennom dens bestemmelser.

Det er dermed svært viktig at eiendomsaktører som anvender forskriften er sikre på at den anvendes på riktig måte.

Forskriften er også best egnet for akuttinnkvartering og kortvarige mottaksetableringer, ikke for de ordinære mottakene. Forskriften gir dermed ikke en løsning på de faktiske utfordringene bransjen nå står ovenfor.

Les også: – Flyktningestrømmen er gull verdt for alle i eiendom

Trenger tydelige føringer

Det bransjen trenger er tydelige føringer og løsninger på konkrete typetilfeller, samt en større fleksibilitet for ordinære mottaksetableringer.

Vi oppfordrer alle eiendomsaktører som benytter eller vil benytte eiendommer til asylmottak om å sette seg godt inn i regelverket og den praksis som gjelder i den kommunen eiendommen ligger.

Regelverket er egnet til å skape misforståelser. Vi oppfordrer derfor også til en tidlig dialog med kommuner og andre myndigheter.

Sofia Bjørck er senioradvokat i advokatfirmaet Føyen Torkildsen. Jannike Nilsen er advokatfullmektig i advokatfirmaet Føyen Torkildsen