Samarbeidet har resultert i leiekontrakt, veiledning og konkurransegrunnlag med kravspesifikasjoner for leieobjektene. Private aktører og organisasjoner har fått komme med innspill, deriblant Norsk Eiendom, Huseiernes Landsforbund og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund.
Les også: – Leieprisene skal ned
Vi har snakket med Marit Roheim hos Statsbygg og Viel Sørensen hos Difi.
– Får vi nå en egen leieavtale for offentlige leietakere?
– Vi vurderte å lage en egen leieavtale, men foreløpig har vi valgt å følge et annet spor, sier Marit Roheim.
– Vi har i stedet tatt utgangspunkt i de leiekontraktene som utleiebransjen har utviklet og som brukes i markedet i dag. I vårt arbeid har vi ønsket å legge disse malene til grunn, i og med at de er så innarbeidet, og i tillegg er godt kjent i markedet.
– Vår offentlige avtale er basert på bransjens, men inneholder en rekke endringer som vi anbefaler offentlige leietakere å vurdere. Noen er av rent teknisk karakter, som at det offentlige normalt ikke stiller sikkerhet. Andre endringer er av rent kommersiell karakter, for eksempel at arealavvik skal kompenseres med den avtalte leie per kvadratmeter, sier Viel Sørensen .
– I tillegg har vi tatt inn noen endringer for å dekke spesielle behov hos offentlige leietakere, for eksempel muligheter til oppsigelse før leietidens utløp ved omorganiseringsvedtak som får betydning for arealbehovet.
Les også: Slik blir eiendomsåret 2015
Les også: Ser på Norge som et brohode
Roheim sier endringsanbefalingene ikke er veldig omfattende, men at man mener å ha tatt med de mest sentrale.
– Forslagene må selvsagt vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ut over de endringene Sørensen nevnte, har vi foreslått en strammere regulering av tidsrammene for utleiers vedlikeholds- og utskiftingsplikt. Vi har i tillegg fjernet utleiers mulighet til å kreve at leietaker dekker utgifter til å øke teknisk standard på bygget som følge av endringer i offentlige krav, og vi har tatt inn en presisering av posisjonen ved selvassuranse.
– Samlet mener vi at endringene utgjør en «god begynnelse», og at avtalen i større grad enn tidligere reflekterer at offentlige virksomheter er attraktive leietakere. Med disse endringene er avtalen etter vårt syn et relativt balansert utgangspunkt, men vi anbefaler likevel at offentlige leietakere tilpasser avtalen til sitt konkrete leieforhold, sier Roheim.
Les også: Sårbare leiepriser
Les også: Fra oljesmurt til småsurt
– Er endringsanbefalingene også tiltrådt av bransjens organisasjoner som lager malene?
– Nei, endringene utgjør Statsbygg og Difis anbefalinger, og er ikke en omforent standard, påpeker Marit Roheim.
– Vi har hatt en grundig og god dialog med bransjen, der de har gitt oss innspill i forhold til forståelsen av malene og malenes form – slik de ligger i dag. Dette har gitt oss en bedre innsikt i markedspraksis, og også mulighet til å vurdere hva konsekvensene i de enkelte sammenhenger vil være dersom vi ønsker særlige leietakervennlige justeringer.
Les også: – Leieprisene vil fortsette oppover
Les også: Slik er leiemarkedet nå
Hun sier at organisasjonene har lyttet og kommet med kommentarer til forslagene, men de har imidlertid ikke «godkjent» endringsanbefalingene.
– Det er vel heller ingen grunn til å legge skjul på at utleierne oppfatter en del av endringsforslagene som særlig leietakervennlige og noe som ikke uten videre kan aksepteres. På samme måte vil nok noen leietakere mene at avtalen ikke går langt nok i leietakers favør, og derfor i sine egne avtaler legge opp til ytterligere tilpasninger i leietakervennlig retning. Om endringsanbefalingene benyttes blir det opp til den enkelte offentlige leietaker å diskutere med sine mulige utleiere, sier Roheim.
Les også: Venter fortsatt leieprisvekst
Vi har også kontaktet organisasjonene som har laget de originale malene, og bedt om kommentarer fra Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom og Stig L. Bech, som har bistått Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund.
– Statsbygg og Difi har på vegne av offentlige leietakere utarbeidet en anbefalt mark-up til vår markedsstandard. Dette synes vi er et godt initiativ for på den måten å basere forhandlinger og kontrakt på et gjennomprøvd fundament, sier Askjer.
– Ved en transparent forhandling punkt for punkt, vil utleiersiden kunne kalkulere inn hvilken pris de eventuelt vil kreve for de endringene Statsbygg og Difi har anbefalt og leietakersiden vil finne ut om de foreslåtte endringene er verd en eventuell merpris.
– I tillegg har vi ønsket å være praktiske, sier Bech.
– Vi har gitt tilbakemeldinger på tekstforslagene, selv om vi ikke har akseptert hvert enkelt forslag som sådan. På den måten har vi fått avklart hva som ligger bak de ulike forslagene, og samtidig gitt våre bidrag til den konkrete utformingen.
– Dersom utleier og leietaker ønsker å benytte anbefalingene fra Statsbygg og Difi, så er selve ordlyden grei – og harmonisert med malenes format/innhold for øvrig, avslutter Stig L. Bech.
