Colliers: Brennhett logistikkmarked rundt Stor-Oslo
Markedet for logistikkeiendom er brennhet. «I løpet av de siste par årene, og spesielt i det siste kalenderåret, har vi sett en svært sterk økning i interessen for logistikkeiendom i Norge generelt og i Oslo-markedet spesielt.» Transaksjonsvolumet de siste årene har vært svært høye og i 2017 kan de ligge an til å bli rekordhøye. I tillegg har også andelen til logistikksegmentet av det totale transaksjonsvolumet økt kraftig de siste 5 årene. Dette er en utvikling vi forventer vil fortsette i de neste årene fremover.
I løpet av det siste året har yieldene også falt betraktelig mer for logistikkeiendom sammenlignet med både handels- og kontoreiendom. De aller beste logistikkeiendommene blir nå solgt til et yield nivå på rundt 5 %, noe som er historisk lavt. Dette er en nedgang på et helt prosentpoeng. Noen av de viktigste faktorene bak den sterke nåværende interessen er blant annet det faktum at vi ofte ser lange leiekontrakter innenfor logistikksjangeren, samtidig som at det ofte er en eller få leietagere i hvert bygg. Spesielt gjelder dette for nyere bygg. Dette bidrar sterkt til å gjøre logistikkeiendom attraktivt, også for langsiktige investorer. I tillegg merker vi en svært sterk interesse for dette segmentet fra utenlandske kjøpere som appelleres av det forannevnte. En så sterk etterspørsel gir press på potensielle selgere. Vi forventer at opportunistiske selgere fremover vil kunne bidra til en solid avslutning på året innenfor denne sektoren. Slik det er nå er det ikke villige kjøpere det er mangel på.
Ved tidligere rapporter har vi også fokusert på hvordan boligmarkedet har fungert som en hedge for investorer innenfor logistikksegmentet. Dette har vært på bakgrunn av stadig økende tomtepriser akkompagnert av boligprisene. Det har vært mange eksempler på gamle industriområder som har blitt gjort om til nye bolig- og også kontorområder. Med de siste måneders nedgang i boligmarkedet stiller for øyeblikket ikke denne faktoren spesielt sterkt. Likevel, det er fremdeles svært stor forskjell på logistikk og boligpriser, så dette vil fortsette å være en faktor, med mindre vi ser en kollaps i boligmarkedet, noe som er svært usannsynlig.
Leiene i logistikkmarkedet har derimot forholdt seg svært rolige, noe de har gjort i flere år. Det er ganske enkelt å bygge nytt, og de fleste kommunene der vi i dag finner logistikk-hubber er generelt positive til etablering av logistikkbygg og dertil reguleringene. Dette bidrar til at det ikke blir for stort press på leieprisene og at disse holder seg stabile. Vi finner fremdeles de høyeste leieprisene i Groruddalen og vi estimerer for tiden leiene for de aller beste eiendommene i dette markedet til NOK 1 250 per kvadratmeter, noe som er på linje med vår forrige rapport. I enkelte områder, som Lier og Gardermoen, har vi derimot sett en liten økning, men dette fra lavere nivåer. Videre er det lite som tyder på at man vil se store omveltninger når det gjelder de høyeste leieprisene i tiden fremover.
Ledighetsraten for logistikkeiendom i Oslo markedet har gått nedover i løpet av det siste året. For tiden er ledigheten rett over 8 %, noe som er det laveste vi har målt på de tre årene vi har produsert logistikkmarkedsrapporter. Dette er også en nedgang på 2 prosentpoeng sammenlignet med vår forrige rapport. Dette viser at etterspørselen for tiden er god i logistikkmarkedet, selv om leieprisene ikke har gått nevneverdig opp.
En utvikling vi ser i markedet er at beliggenheten til bygget har fått noe mindre å si med tanke på leiepriser, men i enda større grad gjelder dette for transaksjoner. Yield-kompresjonen har vært bred i alle markedene, men vi ser at fallet har vært størst i andre områder enn det som ofte regnes som de beste. Bakgrunnen for dette er at de fleste områdene rundt Oslo har mer eller mindre de samme kvalitetene, og forskjellene i avstanden til for eksempel Oslo sentrum er små. Blant annet på bakgrunn av dette har det ført til en utvikling der styrken på leietager og lengden på kontrakten har i økende grad blitt mer viktig. Mulighetene for å bygge nytt i et område med lignende kvaliteter er langt større i logistikkmarkedet sammenlignet med kontor- og handelsmarkedet, og beliggenheten slik som den er nå, blir i økende grad vurdert ut fra en radius, fremfor nødvendigheten av å være akkurat på ett sted.
I Europa ser vi i et sterkt økende fokus på miljøvennlig transport i en grad vi er langt unna å se i Norge for øyeblikket. Transport ved skipsfart og spesielt på toglinjene blir et større og større satsningsområde. Dette er noe vi ser lite av i Norge per dags dato. De fleste logistikkområdene er også i liten grad tilknyttet jernbanenettet. Vi forventer at vi vil se en økende grad av fokus på dette også her hjemme i årene som kommer. Dette er også noe å ha i bakhodet ved fremtidig vurdering av de ulike logistikkområdene og hvor man ønsker å lokalisere seg.
