RASKT OG RIMELIG: - Voldgift er i dag den vanligste formen for tvisteløsning ved salg av næringseiendom, og også den beste løsningen, sier (f.v.) Stig L. Bech, Atle J. Skaldebø-Rød og Sam E. Harris i Advokatfirmaet BA-HR.

Et økende omfang tvister med utspring i kjøpekontrakter, leiekontrakter og andre avtaler i eiendomsbransjen er et økende problem.

• Thor Arne Brun
• PUBLISERT : FREDAG 10.AUGUST 2012 KL 07.57  OPPDATERT: FREDAG 10.AUGUST 2012 KL: 08.27

I dagens eiendomsmarked blir det stadig vanligere å benytte voldgift som tvisteløsning. Blant annet inneholder dagens Meglerstandarder for kjøp og salg slik regulering. Imidlertid har bruk av voldgift lenge vært et omstridt tema. Estate Nyheter har diskutert problemstillingen med advokatene Stig L. Bech, Sam E. Harris og Atle J. Skaldebø-Rød i Advokatfirma BA-HR, som har en omfattende praksis på området.

- Hvor utbredt er egentlig bruk av voldgift i dagens transaksjonsmarked?

- Dette skyldes nok at Meglerstandardene har dette som hovedløsning. Jeg antar at tre av fire avtaler i dag følger Meglerstandardens modell.

- Hva gjelder leieavtaler er bildet litt annerledes, fortsetter han. 

- I standardavtalene for leie av næringslokaler har tvisteløsning for de ordinære domstolene vært hovedregelen. Vi ser imidlertid at dette er i ferd med å endre seg, særlig i kompliserte leieavtaler for nybygg der partene nå oftere velger voldgift enn før. Dette har resultert i at man i den siste utgaven av eksisterende standardavtaler (nr 3 11/10) har lagt inn en tilvalgsbestemmelse om voldgift.

Les også: Kjøpesenter-tvist tilspisses

Fordelene ved voldgift
- Hva mener dere er fordelene ved voldgiftsmodellen?

Bech sier at han, som mange andre, lenge har ment at tvisteløsning gjennom de ordinære domstolene i alminnelighet fungerer best. Kostnadene ved selve behandlingen, sett bort fra risikoen for å måtte dekke motpartens omkostninger der saken tapes, er ofte relativt beskjedne, kompetansen blant dommerne er gjennomgående høy og muligheten for anke er et naturlig betryggende element i prosessen. I tillegg må det tas med at mange av tingrettene i dag har en svært kort berammelsestid, noe som kan gi muligheter for en rask avgjørelse i første instans. Motsatt vil de største ulempene ved voldgift være fravær av ankemulighet, og at det i noen sammenhenger kan bli vesentlig høyere kostnader.

- Det er imidlertid også fordeler ved voldgift, sier Sam E. Harris, partner og leder av advokatfirmaets prosessgruppe.

- Den viktigste begrunnelsen for å velge voldgift er ønsket om at voldgiftsretten skal settes med spesialister som dommere. Mange saker gjelder komplekse problemstillinger, ofte kombinert med et behov for kunnskap om markedspraksis, herunder særlig kommersielle, men tidvis også tekniske forhold. Dommerne i de ordinære domstolene holder som nevnt høy faglig standard, men de er generalister. Ved bruk av voldgift vil partene ved selv å sammensette voldgiftsretten kunne sikre at retten innehar spesialistkompetansen det er behov for. Spesialistkompetanse øker også sannsynligheten for riktig resultat, og begrenser slik sett risikoen ved fravær av ankemulighet. I tillegg gir denne kompetansen grunnlag for en mer "spisset" og dermed mer effektiv voldgiftsforhandling, sammenlignet med hva man opplever ved hoved-forhandling for de ordinære domstolene. Om partene ønsker det, gir spesialistkompetansen også utvidet mulighet for minnelige løsninger underveis. Partene kan gi dommerne større frihet enn i de ordinære domstolene til å forsøke å megle, noe partene ofte er lydhøre til, delvis som et resultat nettopp av dommernes spesialistkompetanse og markedskunnskap.

Les også: Knusende seier for gårdeier

Kortere behandlingstid
- Dessuten er behandlingstiden ved voldgift ofte kortere enn den maksimale behandlingstiden ved de ordinære domstolene dersom man tar hensyn til risikoen for en eller flere ankerunder, supplerer Atle J. Skaldebø-Rød, senioradvokat i prosessgruppen.

- Av og til hører man bekymringer om at det tar tid å få berammet en voldgiftssak med de mest benyttede dommerne. Vår erfaring er imidlertid at dette sjelden er et problem, og at problemet uansett kan løses ved klare fremdriftsforutsetninger i voldgiftsavtalen.

Skaldebø-Rød nevner også at tvister for de alminnelige domstolene ofte utgjør godt stoff for mediene, og at det derfor er en betydelig fordel ved voldgift at det er mulighet for å avtale full konfidensialitet hva gjelder tvistens eksistens og innhold.

Flere gode løsninger
- Ser man andre tvisteløsningsmodeller enn ordinære domstoler og voldgift?

- En annen variant vi har god erfaring med, er megling med en person med spesialistkompetanse som megler, sier Harris.

- Megling kan skje på ulike måter. En fremgangsmåte som kan være effektiv er der partene er enige om å få en veiledende uttalelse fra en på forhånd oppnevnt "megler". Dette kan eksempelvis arrangeres slik at partene i forenklet form presenterer sine synspunkter, hvoretter megleren etter å ha stilt supplerende spørsmål, uten noen bindende virkning for partene, redegjør for sine synspunkter på saken. Selv om partene og advokatene ikke nødvendigvis lar seg overbevise, kan det være av betydning for de involverte å motta objektive synspunkter fra en megler man har tiltro til. Slike seanser bidrar også ofte til gode forliksløsninger, ikke minst gjennom at partene selv aktivt engasjeres i direkte dialog.

Les også: Grunneiere på krigsstien

- Samtaler med bransjeaktører bekrefter en økende vilje til å benytte alternative metoder for tvisteløsning, sier Bech.

- Det fine med megling i denne sammenheng er at den er frivillig. Dersom en av partene ikke har noen sans for de synspunkter megleren forfekter, er man ikke på noe vis bundet til dette, sier Bech.

- Vi ser ofte at meglingene resulterer i et forlik, sier Skaldebø-Rød.

- Både partene og partenes advokater modnes i sine synspunkter gjennom en godt forberedt megling. Sett fra både rådgivers og meglers ståsted er det i grunnen vanskelig å se noen opplagte ulemper ved megling. Både de involverte kostnader og den tid som brukes er relativt sett beskjedne sett i forhold til størrelsen på de tvister der megling oftest benyttes, avslutter han.

• Thor Arne Brun
• PUBLISERT : FREDAG 10.AUGUST 2012 KL 07.57  OPPDATERT: FREDAG 10.AUGUST 2012 KL: 08.27

DEL DENNE SAKEN

OPPDATERT?
ABONNER PÅ VÅRE NYHETSBREV

Tips redaksjonen  

Copyright ©; 2010 Estate Media Utgiver: Estate Media AS.Holbergsgate 21, 0166 OSLO.
Telefon: 21951000 Fax: 21951001 e-post: Info@estatemedia.no
Redaktor: Thor Arne Brun
CMS & Design Estate Media | Devant Consulting