Det er i dag nokså vanlig at utleier beregner seg et administrasjonsgebyr tilknyttet beregning og fordeling av felleskostnader ved utleie av næringseiendom. Typisk ligger dette på omkring 4-5 prosent. Enkelte aktører benytter dog en høyere sats. I en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett vant leietaker frem med at slikt administrasjonspåslag ikke var berettiget.
- Prinsipiell
- Saken er på dette punkt nokså prinsipiell og kan få betydning for flere gjeldende leiekontrakter, sier partner og advokat Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma.
Hoppeloppeland leier lokaler i Bærum for sitt lekesenter i Grini Næringspark. Selskapet Grini Eiendomsdrift var driftsansvarlig og beregnet seg gjennom flere år et administrasjonspåslag på felleskostnader og et administrasjonsgebyr for et såkalt varmeregnskap. I sum utgjorde påslaget et betydelig beløp.
Ville ikke betale
Leietaker gjorde som en av flere krav gjeldende at det ikke var adgang til å beregne slik påslag ettersom dette ikke fremgikk klart av leiekontrakten. Utleier anførte at dette var alminnelig bransjepraksis og viste blant annet til rapport om slik praksis utarbeidet av OPAK. Videre ble det anført at selskapet drev en virksomhet og naturlig nok ikke kunne drive til selvkost men var avhengig av overskudd i virksomheten.
- Interessante konklusjoner
- Dommen er per i dag ikke er rettskraftig, men gir, dersom den blir stående, minst to interessante konklusjoner av allmenn interesse, sier Thorvald Nyquist.
- For det første at det per i dag ikke er etablert en tilstrekkelig praksis i bransjen for såkalte administrasjonsgebyrer, og at slike gebyr ikke kan kreves av utleier eller driver uten at dette er konkret avtalt mellom partene. Dommen berører ikke betydningen av partenes praktisering ved tidligere fakturering av felleskostnader, men er nokså klar på kravet om konkret avtale.
Nyquist antar det er en del aktører som vil merke seg denne konklusjonen. Bransjepraksisen ble av retten ikke ansett tilstrekkelig fast og innarbeidet til at påslag kunne hjemles i et slikt grunnlag.
- Må ha hjemmel i avtalen
Lagmannsretten uttalte konkret om spørsmålet:
”Lagmannsretten er ikke uten forståelse for anførselen om at Grini Eiendomsdrift ikke kan drives til selvkost, men må sørge for overskudd i virksomheten. Poenget er imidlertid at selskapet ikke kan skaffe seg fortjeneste ved ensidig å beregne påslag, men må sørge for å ha hjemmel for dette i de avtaler som inngås.”
- De mest brukte husleiestandardene i dag har slik regulering inntatt, men det finnes fortsatt en del eldre kontrakter som ikke har slik regulering, og det inngås fortsatt mange kontrakter som ikke er basert på disse standardene, opplyser Nyquist.
Proff vs. amatør
Den andre interessante uttalelsen av allmenn interesse er i følge advokaten lagmannsrettens anvendelse av det såkalte uklarhetsprinsippet. Dette er et prinsipp som ofte anføres i tvister knyttet til tolkningen av kontrakter som dette. Dersom kontrakten er uklar, er poenget at slik uklarhet bør tolkes i disfavør av den som har utformet kontrakten. I denne saken har lagmannsretten vist til prinsippet og tillagt det vekt i sin avgjørelse. Lagmannsretten uttalte konkret at:
”Ved en eventuell uklarhet er det nærliggende å tolke avtalen i disfavør av den part som har utformet avtaleteksten og som derved kunne uttrykt seg klarere. Særlig gjelder dette når denne parten også er den mest profesjonelle, som i saken her.”
Det er ikke uvanlig at det er utleier som har utarbeidet eller tilpasset kontrakten og som også er den profesjonelle part hva gjelder utleie av fast eiendom.
Sjekk kontrakten!
- Hva betyr dommen for andre aktører i markedet?
- Jeg antar en effekt av dommen vil være at en del leietakere nå vil vurdere å reise tilsvarende spørsmål hvor deres kontrakt ikke eksplisitt hjemler slike administrasjonspåslag. Ut over en konkret tolkning av leiekontrakten kan partenes tidligere praktisering her være et avgjørende element. Det poenget var som nevnt ikke særlig kommentert i dommen. Videre antar jeg en effekt av dommen vil være at slike administrasjonspåslag blir enda mer vanlig å innta i leiekontraktene innen næringseiendom og de standarder og maler som benyttes, sier Nyquist.
- Mange spørsmål uprøvd
- Det er for øvrig få rettskilder innen området felleskostnader, og mange spørsmål som står uprøvd. Hva som omfattes av felleskostnader og grensen mot henholdsvis eierkostnader og leierkostnader er spørsmål vi ser fra tid til annen. Videre hvordan fordelingen mellom leietakerne skal foretas, herunder fellestjenesteelementer som ikke kommer alle leietakere til gode, sier Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma.
