Juss

Skjeggkre invaderer norske hjem – hva er dine rettigheter?

Hvilken betydning har skjeggkre for kjøper eller selgers rettigheter ved boligsalg?

Artikkelforfatterne er advokat/partner Even Komnæs og advokatfullmektig Martin Lie Hauge, Advokatfirmaet Hammervoll Pind
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Skjeggkre blir stadig mer utbredt i norske boliger, men er likevel et ukjent fenomen for mange. På kort tid har vi sett flere rettsavgjørelser der boligkjøperen retter krav mot selgeren etter å ha funnet skjeggkre i boligen. Vi ser nærmere på hvilken betydning skjeggkre har for kjøper eller selgers rettigheter ved boligsalg.

Hva er skjeggkre?

Skjeggkre er et insekt som kan forekomme i de fleste deler av boligen, typisk baderom. Skjeggkre tilføres boligen via naboleiligheter eller fra byggematerialer, pappesker og andre ting som bringes inn. Skjeggkre er ikke skadelig, men defineres som skadedyr fordi det for enkelte skaper ubehag og er vanskelig å fjerne dersom man først er rammet. I dag finnes ingen effektiv måte å fjerne insektene på, men det kan utføres tiltak for å holde bestanden nede.

Boligkjøperens rettigheter

Hvis boligen lider av en såkalt «mangel», kan kjøperen ha krav på utbedring, prisavslag, heving og/eller erstatning av selgeren. Dette forutsetter at kjøperen har reklamert i tide. Mangler som oppdages ved overtakelse bør angis i overtakelsesprotokollen. Mangler som viser seg senere må påberopes «innen rimelig tid» (i praksis ca. 2 mnd.) etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget dette. Boligkjøpere som har mistanke om skjeggkre må derfor raskt varsle selger og bør engasjere sakkyndig som kan vurdere forholdet.

Skjeggkre som først tilkommer etter overtakelsen er naturligvis selger uvedkommende.

En mangel ved boligen?

Brukte boliger selges normalt «som den er». Da foreligger det bare en «mangel» hvis selgeren har gitt ufullstendig eller ukorrekt informasjon av betydning for boligkjøpet, eller boligen er «vesentlig dårligere» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

En selger som er kjent med at boligen har skjeggkre må altså opplyse om dette. Selgeren behøver normalt ikke å opplyse om feil som er forsvarlig utbedret. Men det skal mye til for at selgeren slipper å opplyse om skjeggkre, ettersom dette vanskelig lar seg utbedre.

Skjeggkre er nattaktive insekter som skyr lys og kan holde seg skjult over lang tid. Skjeggkre kan derfor være vanskelig å oppdage. Selgeren kan likevel bli holdt ansvarlig hvis uvitenheten om forholdet var grovt uaktsom. Her må det foretas en konkret vurdering i hvert tilfelle, hvor man bl.a. ser hen til hvor lenge skjeggkre har vært til stede, problemets utbredelse og årsaken til at selgeren ikke kjente til dette.

Dersom selgeren har overholdt sin opplysningsplikt, foreligger det bare en mangel hvis boligen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen kunne forvente. Her vektlegger domstolene bl.a. om eksistensen av skjeggkre har påført kjøperen psykisk ubehag og om boligens verdi er redusert. Boligkjøpere må i større grad akseptere at boliger har skjeggkre etterhvert som dette blir et mer utbredt fenomen.

Prisavslag og erstatning

Som nevnt kan kjøperen ha ulike rettigheter hvis boligen er solgt med skjeggkre og dette utgjør en mangel. I praksis gis kjøpere først og fremst prisavslag. Prisavslaget utmåles til boligens verditap når man sammenligner boligens markedsverdi med og uten mangelen. I tillegg kan kjøperen få dekket sine utgifter med å holde bestanden nede.

Kjøperen kan ha krav på erstatning for utgifter med å kartlegge skadeomfanget og øvrig økonomisk tap. Erstatning for indirekte tap, som tapte leieinntekter, kan bare gis dersom selgeren har vært uaktsom.

Ringvirkninger i boligbransjen?

Enkelte forsikringsselskap har nå endret sine forsikringsvilkår slik at skjeggkre uttrykkelig faller utenfor boligselgerforsikringen. Dette kan få stor økonomisk betydning for selgere som mottar krav fra kjøper. Den nye oppmerksomheten rundt skjeggkre får ventelig også andre virkninger i bransjen. Takstmenn må foreta grundig kontroll slik at skjeggkre om mulig oppdages før avtaleinngåelse. Entreprenører må bli flinke til å sjekke byggematerialer. Manglende etterlevelse kan resultere i søksmål fra ulike hold.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

130 boliger for 290 millioner kroner
Aktuelt
Fortetter for 550 millioner – i første omgang (+)
Bolig
Styrker eiendomsutviklingen etter et godt år
Karriere
Ny sjef i Fazer Food Services
Karriere
Betaler godt for boligeiendom i rød støysone i Bærum
Utvikling
Se alle pluss saker
Blå Kors med store planer i Oslo sentrum (+)
Utvikling
Ung i Næringseiendom Årets navn
Play
Vegvesenet sinker kjempeprosjekt (+)
Bolig
Kjemper om Cityprisen 2019
Aktuelt