Ny regulering av kortidsutleie og ervervsbegrensing for boliger

Fredag 7. desember 2018 la regjeringen frem Stortingsproposisjon nr. 36 om endringer i eierseksjonsloven mv. Lovforslaget er ment å svare på den offentlige debatten som har gått gjennom flere år om hvordan såkalt kortidsutleie av boliger skal reguleres. Det har blitt en politisk målsetting å begrense boligkorttidsutleie, fordi slik utleie ansees å innebære en svekkelse av bomiljøet for de øvrige beboerne i et boligsameie. I proposisjonen foreslås til dels omfattende endringer i gjeldende regelverk og det foreslås innført regulering av eierrettigheter på områder som tidligere har vært uregulert. Vi vil i denne artikkelen gi en kortfattet oppsummering av de viktigste endringene som kommer, og vi legger til grunn at regjeringens forslag kommer til å bli vedtatt av Stortinget.

Korttidsutleie av bolig har blitt aktualisert de senere år ved ulike modeller og plattformer som enkelt legger til rette for at privatpersoner kan leie ut hele eller deler av en bolig for kortere perioder. Airbnb er kanskje den mest kjente av disse plattformene. Men også ulike profesjonelle aktører driver boligutleie i korttidsmarkedet, typisk ved å ha ervervet flere seksjoner i et boligsameie, i noen tilfeller alle seksjonene. Kundene deres er personer med kortere boligbehov enn at det ordinære leiemarkedet med lenger kontrakter passer.

Stortinget ba den 29. mai 2017 regjeringen om å komme tilbake med forslag til lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner og lovforslag som sikrer at Stortingets intensjon med ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven blir oppfylt. Ervervsbegrensingen går i korthet ut på at en eier av to boligseksjoner i et sameie, ikke kan erverve flere i samme sameie. I praksis er det imidlertid med dagens regler fullt mulig og fullt lovlig å innrette erverv slik at man unngår at begrensningsreglene kommer til anvendelse.

Regjeringen følger i proposisjonen opp Stortingets bestilling fra 2017 og foreslår endringer og presiseringer i eierseksjonsloven, både hva gjelder ervervsbegrensingen adgangen til å drive korttidsutleie. I følge kommunal- og moderniseringsdepartementet tar begge lovforslagene, både alene og samlet, sikte på å hindre at profesjonelle aktører driver såkalte leilighetshotell i eierseksjonssameier.

Når det gjelder ervervsbegrensingen konstaterer departementet, i likhet med Stortinget, at det må ansees uheldig at dagens ervervsbegrensningen ikke rammer indirekte erverv. Ervervsbegrensningen foreslås derfor utvidet til å også gjelde indirekte erverv. Departementet foreslår at det tas utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjeloven. Loven vil nå forby at noen etablerer et selskap med samme eierinteresser som en som allerede eier to seksjoner i et sameie, for at selskapet deretter kjøper flere seksjoner. I tilfellene hvor det stiftes et selskap som får overført hjemmelen til en eller flere seksjoner, er det mulig å føre kontroll med ervervet.

Loven skal i utgangspunktet også ramme kjøp av aksjer eller eierandeler i et selskap som eier eierseksjoner i et sameie. Lovteksten kunne etter vårt syn med fordel vært mer presist formulert på dette punktet, men sammenholder man ordlyden og det departementet ellers skriver i proposisjonen, presiseres regelen slik at det ikke er meningen at det blir ulovlig å selge alle eller deler av aksjene i et selskap som allerede eier flere enn to seksjoner i et boligsameie.

Det er etter vårt syn klart fornuftig og gitt det forhold at det frem til ny lov trer i kraft har vært tillatt å indirekte erverve seksjoner. Det har aldri vært ulovlig å eie flere enn to seksjoner i et sameie. Loven har forsøkt, med noe begrenset hell, å forhindre at man kan erverve mer enn to seksjon. Proposisjonen modifiserer som nevnt den tilsynelatende unntaksfrie regelen i den nye lovteksten om at ervervsbegrensningen også rammer indirekte kjøp, slik at eksisterende forhold kan bestå. Derimot vil ny lov sette en stopper for erverv av nye eierseksjoner hvor en eier indirekte eier mer enn to seksjoner også gjennom flere selskap. Praktisk sett er det viktig å være oppmerksom på overgangsreglene. Departementet foreslår at avtaler om kjøp som er gjort før lovendringen har trått i kraft, men som først gjennomføres/overskjøtes etter ikrafttredelse, skal aksepteres.

Det blir Kartverket som skal føre kontroll på ervervsbegrensningene gjennom egenerklæringssystem. Det blir ingen kontroll med overdragelse av aksjer/andeler, ettersom det ikke skjer en overskjøting. Om en ulovlig transaksjon likevel oppdages skal ulovligheten kunne sanksjoneres av sameiets styre. Det settes ikke krav om såkalt subjektiv skyld og styret kan gi pålegg om salg av overskytende seksjoner og frata eier stemmerett på sameiets årsmøte.

Når det gjelder reguleringen av korttidsutleie, argumenterer departementet med at behovet for regulering ligger i at folk skal ha gode og trygge bomiljø. Departementet mener at intensiv korttidsutleie kan føre til dårlige bomiljøer og at dette er et tilstrekkelig tungtveiende hensyn til å nødvendiggjøre reguleringer og således innføre innskrenkinger i eiers rettigheter.

Det finnes allerede i dag regler som skal avgrense intensiv korttidsutleie. Disse er imidlertid i stor grad skjønnsmessige og kan variere fra kommune til kommune og sameie til sameie. Departementet foreslår å definere korttidsutleie som utleie for kortere tid enn 30 sammenhengende døgn. Samlet sett kan man som hovedregel drive korttidsutleie av en bolig i boligsameie inntil 90 dager i løpet av et kalenderår. Hovedregelen kan imidlertid fravikes i sameievedtektene med 2/3 flertall. Sameiet kan øke taket fra hovedregelens 90 dager opp til 120 dager. Sameiet kan også redusere antall dager for korttidsutleie ned til 60 dager. Har man et utleieforhold av en bolig som varer mer enn 30 sammenhengende dager, benyttes ikke korttidsutleiekvoten til dette forholdet.

Brudd på reglene, kan etter omstendighetene ansees som vesentlig mislighold av forpliktelsene i sameiet og styret kan dermed gi pålegg om salg.

Det er verdt å være oppmerksom på at forholdet rundt korttidsutleie ikke er uttømmende regulert i eierseksjonsloven. Korttidsutleie kan ansees som næringsvirksomhet i skatte- og avgiftsmessig forstand før 90-dagersregelen slår inn. Plan- og bygningslovens regler for arealformål og bruk vil også kunne komme til anvendelse. Korttidsutleie kan få karakter av å være hotelldrift og vil således utgjøre en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven. Men slik bruk vil fort være i strid med arealformål bolig og dermed være avhengig av dispensasjon, endret eller ny reguleringsplan. Igjen er det viktig å være oppmerksom på at dersom korttidsutleien får karakter av nærings- og hotellvirksomhet, og dermed blir søknadspliktig, vil slik bruk være ulovlig frem til eventuell tillatelse er gitt.

Departementet varsler igjen at det nå pågår et arbeid med å revidere regelverket for eksisterende bygg etter plan- og bygningsloven. I denne sammenheng vil også problematikken rundt korttidsleie og forholdet til plan- og bygningsloven regler om dette bli vurdert nærmere.

Proposisjonen fra regjeringen har en klar målsetting om å redusere korttidsutleie og det må antas at de reglene som foreslås og presiseringene som gjøres, vil være temmelig effektive i å nå disse målsettingene. Regjeringen mangler imidlertid noen av de nødvendige avklaringer og avgrensinger både for næringsvirksomhet og forholdet til plan- og bygningsloven. Man kan kanskje også spørre hvordan regjeringen mener man skal oppfylle behovet for leie av boliger for kortere perioder. Dette markedet blir ikke borte og sannsynligvis kommer det til å bli større i tiden fremover. Regjeringen har nå gitt svaret på hva de ikke vil innen dette området. Det neste spørsmålet kan kanskje være hva de vil?