De vanskelige virksomhetsklausulene

Betydningen for bygget, andre leiere og naboer

Leiers virksomhet kan ha betydning for byggets profilering. Dette kan igjen virke inn på byggets attraktivitet for andre potensielle leiere, og dermed byggets inntekter og verdi.

Leiers virksomhet kan også få direkte betydning for andre leiere og naboer. Eksempelvis kan leier drive virksomhet som generer støy, lukt eller lignende. En annen leier kan også ha betinget seg et forbud mot konkurrerende virksomhet i bygget.

Disse omstendigheter tilsier at utleier bør ha en klar oppfatning av hvilken virksomhet leier kan drive i leieobjektet. Dette bør nedfelles i leieavtalen.

Krav til leieobjektet

Leiers virksomhet kan stille krav til leieobjektet som sådan. Etter husleieloven (husll.) § 2-2 har leieobjektet en mangel dersom det ikke passer til de særlige formål som leieren har avtalt at det skal brukes til. Det er antatt at det også er utleiers risiko at leieobjektet kan brukes til det avtalte formålet i hele leieperioden. Leieobjektet har videre en mangel hvis den avtalte bruken hindres av offentlige rådighetsinnskrenkninger, jf. husll. § 2-17. Den avtalte bruken må dermed også være tillatt etter offentligrettslige føringer og krav. I dette ligger blant annet at leiers bruk må være tillatt i henhold til reguleringsplanen. I tillegg må bruken være i overensstemmelse med godkjent bruk i byggesak. Er den ikke det, må det søkes om bruksendring.

Det kan være relativt enkelt å fastslå om avtalt bruk samsvarer med reguleringsplanen. Vær obs på at reguleringsbestemmelsene kan legge nokså detaljerte føringer på hvilket arealformål som tillates i de ulike delene av bygget.

Å vurdere om bruksendring er nødvendig, kan erfaringsmessig ofte fremstå mer uklart. Som hovedregel vil de fleste omlegginger av bruk av en viss betydning, utløse behov for bruksendringstillatelse.

De overnevnte bestemmelsene i husleieloven kan fravikes i næringsleieforhold. Flere standardkontrakter skiller mellom overtakelsen og leieperioden for øvrig. Disse pålegger eksempelvis gjerne utleier ansvaret for at leieobjektet per overtakelse er i samsvar med relevante offentligrettslige bygningstekniske krav, gitt leiers avtalte virksomhet. Utleier gis også ansvaret for at avtalt bruk er tillatt etter gjeldende reguleringsplan. Andre offentligrettslige krav per overtakelse som følger av leiers avtalte virksomhet, er derimot leiers ansvar. Det samme gjelder nye offentligrettslige krav, herunder bygningstekniske, som oppstår i leieperioden som følge av leiers bruk av leieobjektet.

Utleiers mangelsansvar

Det er ikke urimelig at utleier har ansvaret for at leieobjektet per overtakelse kan brukes til det avtalte formålet. Det bør alltid undersøkes om leieobjektet faktisk tilfredsstiller relevante krav, eventuelt bør det gjøres nødvendige tilpasninger i leiers tillatte bruk. I motsatt fall vil utleier kunne komme i mangelsansvar overfor leier. Eksempelvis kan visse bruksformål utløse særlige brannkrav, asylmottak hører for eksempel under risikoklasse 6. Er ikke slike krav oppfylt per overtakelse, kan dette utgjøre en mangel som kan gi leier krav på utbedring, leieavslag, erstatning og/eller eventuelt heving av leieavtalen.

Er det avtalt at leieobjektet overtas “as is”, vil det bero på en konkret vurdering om det foreligger mangel. Noen forhold vil være så vidt vesentlige at utleier uansett blir ansvarlig. Utleier vil også kunne komme i ansvar dersom det er opplysninger som er holdt tilbake eller er uriktige, og dette kan antas at å ha virket inn på avtalen.

Det vil primært være eier av en eiendom som er ansvarlig overfor myndighetene for at offentligrettslige krav er oppfylt. Selv om leieavtalen velter ansvaret over på leier, vil det offentlige kunne forholde seg til eier. Utleier bør derfor også følge opp at leier ivaretar sitt ansvar hvor dette er aktuelt. Ikke minst gjelder dette hvor ansvaret har sikkerhetsmessige aspekter og manglende oppfyllelse kan innebære fare for liv og helse.

Fremleie

Dersom leier har adgang til, eller har fått tillatelse til, å fremleie hele eller deler av leieobjektet, innebærer ikke dette uten videre at virksomheten i leieobjektet kan endres. Hovedleieavtalen vil fortsatt gjelde uendret mellom utleier og hovedleier. Hovedleier blir ansvarlig overfor utleier dersom fremleier opptrer i strid med hovedleieavtalen, herunder hvis fremleier driver virksomhet som ikke er tillatt etter hovedleieavtalen. Spørsmålet blir i så fall primært om utleier har anledning til å nekte endring av virksomheten, ikke nekte fremleie som sådan.