Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Andreas Mello-Kildal er senioradvokat i Wiborg Rein og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.
Ukens tips – Unntaksforskriftens krav til eiendomsselskap
Ved kjøp av aksjer i et eiendomsselskap kan eiendomsselskapet stille sikkerhet i form av pant i den faste eiendommen forutsatt at selskapet oppfyller vilkårene i unntaksforskriften.
Aksjeloven §8-10 stiller opp begrensninger med hensyn til et aksjeselskaps adgang til å stille egne midler til rådighet i forbindelse med ervervet av aksjene i selskapet og unntaksforskriften gjør unntak for disse begrensningene. Unntaksforskriften gjelder ikke for andre selskapsformer enn aksjeselskaper.
Unntaksforskriften stiller opp flere vilkår, men i dette tipset skal vi kun ta for oss vilkåret om at eiendomsselskapet må være et “eiendomsselskap”, hvilket innebærer at eiendomsselskapets virksomhet utelukkende kan bestå i “å eie fast eiendom og drift av denne”. I dette ligger en avgrensning mot utviklingsselskaper ettersom utvikling av eiendom ikke anses som “drift” av eiendom.
Her eiendomsselskapet et bygg under oppføring vil selskapet være utenfor unntaksforskriften. For transaksjoner som gjøres på forwardkontrakter med umiddelbar overtakelse må det derfor gjennomgående søkes dispensasjon dersom det skal være lånefinansiering utover det byggelån som ytes til selskapet direkte.
Grensedragningen mot utviklingsselskaper er ikke helt tydelig og baserer seg på en konkret vurdering. Sentrale momenter i vurderingen er hvor nært forestående en utvikling er, hvorvidt det er opp til eiendomsselskapet selv å beslutte utvikling, hvor stor del av virksomheten det konkrete utviklingsprosjektet vil utgjøre.
Departementet har i denne sammenheng lagt en del vekt på reguleringsstatus. I den grad utvikling av eiendommen er betinget av reguleringsendringer har Departementet i flere saker lagt til grunn at transaksjonen faller inn under forskriften og at selskapet er et “eiendomsselskap”. Departementet har også i flere saker lagt til grunn at arbeid med omregulering i seg selv ikke er nok til å konkludere med at selskapet ikke er et eiendomsselskap. Det samme gjelder tilfeller der utviklingen utløses av tredjepersoner, eksempelvis leietaker som har rett til å kreve utvidelse av leiearealet (påbygg).
Alminnelige leietakertilpasninger og oppgraderinger av lokaler for nyutleie aksepteres også, da dette faller inn under begrepet “drift” i unntaksforskriften.
Departementet har også akseptert at det skjer utvikling av deler av eiendommen mens det er fortsatt utleievirksomhet på andre deler av eiendommen. I noen tilfeller har utviklingsprosjekter utgjort en vesentlig del av eiendommens arealer. Hvor stor andel av arealet som kan tillates utviklet må imidlertid vurderes konkret.
Departementet har også tillagt eksisterende leiekontrakter betydelig vekt. Dersom eksisterende inntekter kan betjene gjelden er det større rom for utvikling på eiendommen.
