1. Avgrensning av tema
Basert på kun anekdotiske bevis, og også nylig oppslag i Dagens Næringsliv, har nok Oslo kommune (og andre kommuner) kjøperetter den ikke kjenner til som følge av at kjøpere og selgere bevisst eller ubevisst har glemt å sende pliktig melding til kommunen. Årsakene kan være alt fra at noen rett og slett ikke har tenkt at kommunen har forkjøpsrett til at man bevisst søke å unndra transaksjonen. Denne “noen” eller “man” kan også være parter i tidligere umeldte transaksjoner av den eiendommen du sitter med nå.
Konsekvensene er dessverre mer eller mindre de samme uansett og de klarer man ikke nødvendigvis å avklare ved å lese i leiegårdsloven. For å gjøre fremstillingen enklere kaller vi en utløst men ikke avklart forkjøpsrett for “utløst kjøperett”. Det finnes sikkert bedre ord.
Å eie en leiegård med en utløst kjøperett er åpenbart vrient. Det kan tenkes at leiegården eller leiegårdsselskapet har vært omsatt opptil flere ganger uten at det er meldt. Det kan jo også tenkes at leiegårdene senere er seksjonert eller lagt inn i borettslag. Gjelder forkjøpsretten og hva skal man gjøre nå? Det er ingen egne straffebud som rammer den som sniker seg unna eller glemmer leiegårdsloven. Kombinasjonen av lav risiko, herunder lav risiko for at kommunen gjør noe når den først får melding, og fraværet av institusjonalisert kontroll med leiegårdsomsetningen, er kanskje noe av forklaringen på at man bevisst unnlater å sende melding.
Denne artikkelen er et forsøk på å sammenfatte hva det egentlig betyr at det hviler en utløst kjøperett på leiegården.
2. Hva innebærer det at det foreligger en utløst kjøperett?
At det hefter en utløst kjøperett etter leiegårdsloven betyr at kommunen leiegården befinner seg i har rett til å kjøpe den. Er det en eiendomstransaksjon er utgangspunktet at kommunen trer inn i kontrakten og at prisen er den som var avtalt i transaksjonen som utløste forkjøpsretten. Er det en selskapstransaksjon har kommunen rett til å ta leiegården ut av leiegårdsselskapet mot å betale den markedsprisen eiendommen hadde på det tidspunktet avtalen som utløste kjøperetten ble inngått. Man trenger ikke tenke lenge for skjønne at det å legge til grunn en slik historisk verdi kan bli en smertefull opplevelse. Jeg går ikke nærmere inn på verdsettelsesprinsippene her, men se mer her.
Hånd i hånd med den utløste kjøperetten følger det også
(1) en meldeplikt,
(2) et forbud mot å råde rettslig over eiendommen,
(3) en plikt til å vedlikeholde leiegården forsvarlig, samt et forbud mot alle andre type arbeider som ikke omfattes vedlikeholdsplikten.
Vi skal innom alt dette nedenfor, men det første spørsmålet som mange vil stille seg er om kjøperetten fremdeles hefter på leiegården. Kan den bortfalle på annen måte enn at kommunen sier “nei takk” eller ikke overholder vedtaksfristen på fire måneder i leiegårdsloven § 6?
3. Hvor lenge kan kommunen gjøre en utløst kjøperett gjeldende – kan den bortfalle?
a. Foreldelse
Leiegårdsloven har ingen regler om bortfall av kommunens forkjøpsrett. Lengstetida på 25 år som følger av løysingsrettslova § 6 gjelder heller ikke lovbestemte løsningsretter.
Når forkjøpsretten er aktualisert, dvs. når det er avtalt en transaksjon som omfattes av leiegårdsloven § 2, vil retten foreldes etter reglene i foreldelsesloven. At en slik utløst kjøperett er gjenstand for foreldelse betyr at retten som et utgangspunkt foreldes tre år etter at avtalen som utløste forkjøpsrett ble inngått. En stort “men”: Siden kommunen ikke kjenner til transaksjonen er vi likevel rett inn i foreldelseslovens § 10 som kan utvide foreldelsesfristen med 10 år, dvs. 13 år totalt. Vi er ikke kjent med at kommuner har gått så langt tilbake i tid, men rettslig sett kan kommunen gjøre det. Omsettes leiegården på nytt vil det oppstå en ny rett for kommunen til å kjøpe. Det er ikke forkjøpsretten som sådan som foreldes. Det er kun en utløst kjøperett.
b. Mister kommunen forkjøpsrett ved ytterligere overdragelser?
Kommunens forkjøpsrett er en vedvarende rett, dvs. at det at kommunen sier “nei takk” i en transaksjon ikke hindrer kommunen i å si “ja takk” ved et senere salg av eiendommen. Kommunen står mer eller mindre fritt i sine overveielser om å benytte seg av retten eller ikke. Dersom kommunen fatter vedtak om ikke å benytte seg av forkjøpsretten i en meldt transaksjon betyr derfor ikke at den er avskåret fra å benytte seg av en latent forkjøpsrett som er utløst i tidligere umeldte transaksjoner. Kommunen kan imidlertid miste den latente forkjøpsrett dersom den i forbindelse med en senere og meldt transaksjon skjønner eller burde ha skjønt at det har funnet sted en transaksjon som ikke er meldt. Det er et vilkår for tilleggsfrist, dvs. utvidelse av foreldelsesfristen ut over 3 år, at kommunen ikke hadde eller burde hatt kunnskap om transaksjonen som utløste forkjøpsrett. Dersom kommunen skjønte eller burde ha skjønt det, må foreldelse avbrytes innen ett år.
Et annet spørsmål er om det i forbindelse med ytterligere overdragelser kan skje ekstinksjon av en utløst kjøperett. Svaret er nei, men jeg omtaler dette nærmere i punkt 3 d nedenfor.
c. Kan kommunens forkjøpsrett bortfalle ved seksjonering eller ved overdragelse til borettslag?
Når en leiegård seksjoneres, opphører kommunens forkjøpsrett, dvs. at når en seksjonert leiegård omsettes utløses ikke forkjøpsretten. Begrunnelsen for dette unntaket var at leietakere hadde en kjøperett etter eierseksjonsloven og unntaket ble innført samtidig med at kjøperetten ble inntatt i eierseksjonsloven. I forbindelse med at kjøperetten i eierseksjonsloven ble opphevet fra 2018 glemte departementet og alle andre å oppdatere leiegårdsloven ved å fjerne seksjoneringsunntaket i leiegårdsloven.
Men: Vil en seksjonering også medføre bortfall av en utløst kjøperett? Leiegårdsloven har ingen bestemmelser som kan begrunne bortfall. Det § 1 andre ledd sier er kun at kjøperetten ikke vil oppstå på nytt ved senere transaksjoner. Dersom leiegården er seksjonert og seksjonene solgt enkeltvis, vil det selvsagt føles smertefullt og merkverdig om kommunen skulle kunne plukke disse enkeltvis tilbake. Å mene at kjøperetten bortfaller kunne man i alle fall mene var rimelig. Dette kunne man i alle fall si dersom seksjoneringen ble gjort under den gamle eierseksjonsloven hvor leietakere hadde kjøperett. Det er likevel tungt å forankre dette i annet enn rimelighet. Dersom leiegården er seksjonert (for eksempel for å få den unntatt leiegårdsloven) og beholdt som leiegård slår uansett slike rimelighetshensyn ikke inn. Det riktige er etter vår oppfatning at en kjøperett som er utløst ikke bortfaller som følge av seksjonering. Da blir det heller et godt hensyn som kommunen får ta med seg i sin vurdering om forkjøpsretten skal benyttes. Det er vanskelig å se for seg at kommunen ville benytte kjøperetten til fordel for seg selv i en situasjon hvor seksjonene eies av brukerne og eiendommens karakter som leiegård er borte.
En rekke leiegårder er lagt inn i borettslag. I de senere år har mange for å spare skatt, “omdannet” leiegårdsselskaper til borettslag. En slik “omdanning” medfører en transaksjon som utløser forkjøpsrett for kommunen. Se her Ot.prp. nr 44 (1990-1991) s 27:
“Bl.a vil man ved en slik endring av ordlyden, fastlegge at f.eks. fusjon og alle fisjonsformer som innebærer at en leiegård blir overført til et nytt rettssubjekt, utløser kommunal forkjøpsrett.”
Slike omdanninger har vært mest populært ved såkalt “slakting” av leiegårder, dvs. at man selger enkeltboliger i markedet, men det finnes også borettslag hvor det ikke har skjedd en slik realisasjon og hvor stifteren sitter på alle andelene. Situasjonen blir sammenlignbar med det som er beskrevet om seksjonering og konklusjonen er etter vår oppfatning den samme, dvs. kommunen har kjøperetten i behold.
d. Kan kommunens forkjøpsrett bortfalle ved godtroerv?
At det hefter en slik utløst kjøperett på leiegården kan ofte komme som en sørgelig overraskelse for en kjøper som har vært i god tro og som selv har meldt transaksjonen slik man skal og fått vedtak om at kommunen ikke vil kjøpe. Forkjøpsretter som er stiftet ved avtale vil typisk bortfalle dersom de ikke tinglyses og kjøperen er i god tro, men dette gjelder ikke lovfestede uregistrerte retter jf. tinglysningsloven § 21 andre ledd. Dette betyr at forkjøpsretten er i behold og ikke kan bortfalle uansett hvor godtroende og beskyttelsesverdig man mener denne kjøperen må være. Senere rettsstiftelser i leiegården har prioritet etter kommunens kjøperett.
e. Betydningen av det rettslige rådighetsforbudet
At forkjøpsretten utløses – uavhengig av om det sendes melding eller ikke – medfører etter leiegårdsloven § 5 andre avsnitt:
“Hverken overdrager eller erverver kan disponere rettslig over leiegården etter det tidspunkt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende. De kan derfor ikke foreta seksjonering, påhefte leiegården servitutter, inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner uten samtykke fra kommunen.”
Juridisk systematisk burde vi kanskje drøftet denne bestemmelsen først. Det kunne jo tenkes at rådighetsforbudet slik det er formulert i alle fall leder til spørsmålet om disposisjoner som er gjort i strid med forbudet er ugyldige. Er disposisjonen ugyldig gir det lite mening å drøfte det vi har vært innom i punktene over.
Hva et brudd på dette altomfattende rådighetsforbudet rettslig sett innebærer, er imidlertid ikke klart. Ordene i bestemmelsen er valgt med tanke på rene eiendomstransaksjoner og situasjonen hvor partene sender melding slik de er pålagt. Etter ordlyden er det bare kjøper og selger som ikke kan råde over eiendommen, men det er på det rene at dette også gjelder dersom det er et leiegårdsselskap som omsettes. Da kan ikke selskapet heller råde over eiendommen. Bestemmelsen er også utformet med tanke på at partene overholder meldeplikten og da er ikke forbudet uoverkommelig å forholde seg til, men det innebærer typisk at man ikke kan inngå nye leieavtaler eller kaste ut leietakere uten at kommunen sier ja. Bestemmelsen kom inn etter forslag fra Oslo kommune og Bergen kommune. Oslo kommune begrunnet forslaget med:
“Disposisjoner i perioden fra kjøpekontrakt er utferdiget og til forkjøpsrettsvedtak fattes rammes antagelig av tinglysningsloven § 21 både i forhold til kjøper og i forhold til godtroende tredjemann. Spørsmålet er imidlertid omtvistet, jf Austenå Lov og Rett 1979 s. 19 og det er derfor hensiktsmessig at et disposisjonsforbud kommer klart til uttrykk i leiegårdsloven.”
Selv om det omtales som “omtvistet” er det nok klart riktig å legge til grunn at kommunens forkjøpsrett har prioritet foran rettsstiftelser som i tid ligger etter inngåelse av kjøpekontrakten som utløser forkjøpsretten. Departementet fulgte opp forslaget og begrunnet det slik (Ot.prp. nr. 44 (1990-1991) s 24):
“Departementet er i likhet med høringsinstansene enig i at det kan være hensiktsmessig med en uttrykkelig lovregulering av retten til å disponere rettslig over eiendommen i den tid det tar å behandle spørsmålet om forkjøpsrett, og vil derfor foreslå en regel i tråd med forannevnte lovforslag. Departementet vil presisere at eiendommen ikke skal kunne seksjoneres i samme tidsrom. Man vil videre unngå at det påheftes eventuelle servitutter som legger begrensninger på eiendommen til skade eller ulempe for forkjøper. Disposisjonsforbudet bør etter departementets syn gjelde til eiendommen er overskjøtet til kommunen, alternativt til det er vedtatt at forkjøpsretten ikke skal brukes. Etter departementets syn vil det være viktig med en slik presisering, hensett til at dersom partene ikke blir enige om prisen, og denne må avgjøres ved skjønn, kan det gå lang tid fra forkjøpsvedtaket ble fattet til overskjøting finner sted.”
Det man ikke så for seg da bestemmelsen ble skrevet er de situasjonene hvor det ikke meldes og hvor det hviler en utløst kjøperett på eiendommen. Da kan det være en mengde rettslige disposisjoner som er foretatt og som man må vurdere opp mot denne bestemmelsen. Umiddelbart kan man tenke at disposisjoner som er foretatt i strid med forbudet er ugyldige, men så enkelt er det dessverre ikke. Dette må vurderes konkret og opp mot formålet med bestemmelsen, som er å forhindre disposisjoner som ikke er forenelige med kommunens ønsker med et eventuelt forkjøp av eiendommen.
I lys av formålet med denne fremstillingen nøyer vi oss med å fremheve at det kan bli stilt spørsmål vedrørende disposisjoner som er gjort etter at kjøperetten ble utløst. Det kan tenkes at ugyldighet og erstatning kan være aktuelt.
Det er viktig å ta med seg at kommunens forkjøpsrett ikke trumfer alle rettsstiftelser i eiendommen som er foretatt etter at loven trådte i kraft 29. april 1977. Noe slikt ville åpenbart rammes av bl.a. grunnlovens § 105. En del av poenget med rådighetsforbudet i § 5 er derfor også å slå fast at kommunen må forholde seg til disposisjoner som er foretatt før kjøperetten ble aktualisert. Se Ot.prp. nr 44 (1990-1991) s 23:
“Generelt kan det videre anføres betenkeligheter med å nedlegge forbud mot disposisjoner før det er aktuelt med en eiendomsoverføring. Departementet finner det heller ikke ønskelig med en regel om omstøtelse av disposisjoner foretatt før en eiendomsoverføring er aktuell. Departementet vil på denne bakgrunn ikke foreslå regler om disposisjoner før kjøpekontrakt er inngått.”
f. Det faktiske rådighetsforbudet og vedlikeholdsplikten
I tillegg til det rettslige rådighetsforbudet i § 5 har man for å ivareta de samme hensyn, innført et forbud mot å “foreta byggearbeider eller andre påkostninger utover nødvendig vedlikehold uten kommunens samtykke”. I tillegg er det også tatt inn en plikt: “Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett plikter å vedlikeholde leiegården fram til overskjøting til kommunen finner sted.”. Dersom man med kunnskap om en utløst kjøperett foretar disposisjoner i strid med disse pliktene, er det liten grunn til å beskytte vedkommende. Noe annet vil være for den som i god tro har bygget om og påkostet, eller har utsatt vedlikehold litt lenger enn det man helst skal. Selv om loven begrenser plikten til “overdrager og erverver”, må man for leiegårdsselskapene legge til at også selskapene må forholde seg til forbudet og plikten.
4. Oppsummering: Hvordan bør man gå frem dersom man oppdager et utløst kjøperett for kommunen?
Det første man bør gjøre er å avklare om kommunens kjøperett fortsatt er i behold. Basert på det vi har vært gjennom så langt vil dette innebære at man avklarer om den er foreldet eller ikke. Om den ikke er foreldet kan man selvsagt velge å sitte stille. Leiegårdsloven § 5 sier at både “overdrager” og “erverver” av leiegård har plikt til å sende melding til kommunen. Dersom man som kjøper har sendt melding har man oppfylt denne plikten. Plikten til å melde den tidligere ikke-meldte transaksjonen ligger etter ordlyden i § 5 på partene i den transaksjonen og ikke partene i senere transaksjoner, men det bør ikke være avgjørende for hvordan man opptrer her.
Leiegårdsloven § 10 sier at enhver plikter å gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne utøve sin forkjøpsrett etter leiegårdsloven. Denne bestemmelsen er begrenset til f eks å svare på spørsmål fra kommunen om det har funnet sted en aksjeoverdragelse i et leiegårdsselskap, og ikke en bestemmelse som pålegger en aktiv plikt til uanmodet å gi opplysninger til kommunen. Selv om man ikke har et godt holdepunkt i ordlyden for at en slik senere erverver (som har meldt og fått nei-vedtak) plikter å melde en tidligere transaksjon som han ikke var part i, er det risikabelt å velge å bli sittende stille. Man vet jo aldri om andre oppdager dette, f eks beboere eller dyktige journalister. Man kan også miste posisjoner mot sin selger ved bevisst å forholde seg passiv. Å kjøpe en leiegård eller et leiegårdsselskap med en skjult og utløst kjøperett for kommunen vil normalt innebære en mangel og/eller garantibrudd. Dersom det er selger som har en umeldt tidligere transaksjon på samvittigheten og som ikke opplyses til kjøper, har man et helt koldtbord av kjøperbeføyelser til rådighet.
I tillegg til å melde transaksjonen og eventuelt reklamere, bør man også forberede seg på en gjennomgåelse av alle disposisjoner som er foretatt over leiegården, samt også få begrunnet og dokumentert det man mener er riktig markedsverdi for eiendommen på det tidspunktet kjøperetten ble utløst.
5. Bør man revidere leiegårdsloven?
Selv om leiegårdsloven er forholdsvis enkelt å forstå, byr den på noen utfordringer straks man begir seg utenfor hovedveien. Videre er det uforståelig – i alle fall om man skal legge til grunn et godt lovarbeid – at seksjoneringshullet ikke blir tettet etter at kjøperetten som begrunnet unntaket ble fjernet. Nå er det over 25 år siden den siste større revisjonen av loven og det er på tide at loven – om man fortsatt ønsker at den skal ha en funksjon som redskap for å gjøre leietakere til selveiere, sikre nok tilgang til studentboliger og ikke minst sikre en effektiv tilgang på kommunale boliger. Selveierformålet har nok mindre betydning i dag hvor det ikke er tilgangen til kjøpsobjekter men prisnivået som setter stadig flere på utsiden av selveiermarkedet. Å bruke leiegårdsloven – som er innarbeidet i markedet i over 40 år – kan være et veldig effektivt middel for ivaretakelse av en av de aller viktigste oppgavene kommunen er satt til å forvalte for fellesskapet. Man unngår da også at kommunen gjennom å være en kjøpesterk aktør presser opp prisene.
I lys av at man nå ved en feil har åpnet for at man kan seksjonere seg bort fra kommunens forkjøpsrett antar vi at flere vil gjennomføre seksjonering. Enhver plikter å gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne utøve sin forkjøpsrett etter leiegårdsloven og kan i henhold til leiegårdsloven § 10 be om alle nødvendige opplysninger for å vurdere om det hefter et seksjoneringsforbud over eiendommen. Å legge inn dette som et standardspørsmål ved seksjonering av leiegårder er derfor en enkel og mild måte å få klarlagt om eiendommen lovlig kan seksjoneres, herunder få avklart om det foreligger en utløst kjøperett.
